Minister Andrzej Adamczyk nie wie, ile będzie kosztować Mieszkanie Plus. Ale wie, jak budować tanio

TOMASZ ŻÓŁCIAK: Ile będzie kosztować program Mieszkanie Plus?

ANDRZEJ ADAMCZYK: Jest za wcześnie, aby oszacować ostateczną wartość tego projektu. Robimy wszystko, by to były mieszkania budowane w nowoczesnej technologii, w średnim standardzie, ale niedrogo. Zakładamy, że - w zależności od lokalizacji - będzie to od 2,3-2,5 tys., maksymalnie 3 tys. zł za metr kwadratowy. Będą to mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności. Dziś pojawiają się pytania np. o to, ile mieszkań powstanie. A skoro pan pyta mnie o koszt programu, to musielibyśmy mieć z góry określoną liczbę mieszkań. A to nie jest najważniejsze. My musimy przede wszystkim pomóc polskim rodzinom, aby nie musiały szukać miejsca do życia za granicą. Powołujemy do życia przedsięwzięcie, które pobudzi inwestycje przy współudziale aktywów Skarbu Państwa, ale także samorządów czy spółdzielni mieszkaniowych. Terenów, na których można budować nie brakuje. Niemniej przepisy blokują np. inwestycje spółdzielcze, dlatego w Narodowym Programie Mieszkaniowym wskazujemy na potrzebę zmiany całego oprzyrządowania prawnego, temu m.in. służy projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Oszacowaliśmy już liczbę nieruchomości Skarbu Państwa, którymi w imieniu Skarbu Państwa gospodarują starostowie. To ponad 9 tys. hektarów, które można przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Szacując wartość programu, teoretycznie moglibyśmy przyjąć średnią wartość tych gruntów. Następnie założyć, że na części z nich lokalizujemy obiekty, policzyć, ile kosztuje nas uzbrojenie tych terenów i ile będziemy mogli wybudować domów, przy założonych z góry cenach za metr powierzchni użytkowej. Ale w tym programie najważniejsze jest bezpieczeństwo i stabilna sytuacja mieszkaniowa Polaków. Tego nie da się przeliczyć na pieniądze, nie to jest najważniejsze.

Czyli ten program nie będzie mieć sztywnych założeń budżetowych, jak np. ma to miejsce w przypadku Rodziny 500 Plus?

Mieszkania budowane w programie nie będą finansowane z budżetu państwa. Program zakłada zupełnie inne podejście do wyzwania, jakim jest likwidacja wielkiego deficytu mieszkaniowego. Realizujemy obietnicę, którą złożyliśmy wyborcom będąc jeszcze w opozycji. W 2010 r. toczyła się debata nad koniecznością przygotowania przez ówczesny rząd narodowego programu mieszkaniowego. Niestety, tak się nie stało i dziś mamy taki efekt, że Polska jest na ostatnim miejscu w Europie, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1 tys. mieszkańców. To ok. 350 mieszkań, podczas gdy np. w Rumunii - 418. Musimy zlikwidować deficyt mieszkaniowy szacowany na 900 tys. mieszkań. Taka też liczba rodzin mieszka dziś w warunkach urągających ich godności. Jednocześnie około 40 proc. polskich rodzin ma dochody, które uniemożliwiają staranie się o mieszkanie komunalne, ale jednocześnie są one zbyt niskie, by uzyskać zdolność kredytową i kupić mieszkanie.

Rozumiem te potrzeby, ale nie sądzi pan, że tak swobodne podejście do kwestii finansowych jest niebezpieczne? Przed chwilą zaskoczył pan samorządy, zabierając im 200 mln zł, które miały trafić na drogi lokalne.

Finansowanie dróg lokalnych w 2017 r. pozostanie na tegorocznym poziomie. To nie jest zamknięty temat. Mam przygotowaną pewną propozycję dla lokalnych władz. Będę wraz z wicepremierem Morawieckim dążył do tego, by w dalszym ciągu realizować przedsięwzięcia na drogach lokalnych. Mamy świadomość tego, jak ważną rolę spełniają te drogi. Po to, aby mógł powstać Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM) została utworzona rezerwa o maksymalnej wysokości 200 mln zł. Z tych środków będziemy chcieli uruchomić pierwsze działania inwestycyjne. Kiedy NFM zacznie funkcjonować, będzie miał do dyspozycji różnorodne instrumenty finansowe. Będzie mógł dokonywać obrotu aktywami w postaci przekazanych do zasobów NFM nieruchomości. Z propozycjami współpracy w ramach Mieszkania Plus występują też władze lokalne.

Duży jest ten odzew?

Zgłosiło się już kilkadziesiąt samorządów. Spółka BGK Nieruchomości niebawem rozpocznie pilotaż Mieszkania Plus. Wójtowie i burmistrzowie mówią nam: mamy tereny, niezbędną dokumentację - budujcie. Rachunek ekonomiczny jest w tym przypadku podstawą. Samorządy obejmą część mieszkań, by wypełnić swoje obowiązki i przeznaczyć je na najem komunalny. Ale w tym wszystkim samorządy upatrują też możliwość likwidacji problemu mieszkaniowego na swoim terenie. Bo w tej drugiej części, której nie będzie obejmował samorząd, będą mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności, co zniweluje problem mieszkaniowy, także w mniejszych gminach.

Z tym entuzjazmem gmin bywa różnie. Urzędnicy z Bydgoszczy pytani przez nas o dostępność terenów miejskich pod Mieszkanie Plus stwierdzili, że owszem - mają grunty, uzbrojone, ale wolą je sprzedać w drodze przetargów. Miasto dzięki temu ma zastrzyk gotówki, a mieszkania i tak powstaną. Nie każda gmina widzi więc interes w tym, by oferować swoje grunty państwu.

Oczywiście, to decyzja samorządu. Ale pamiętajmy, że takie podejście jak dotąd nie pozwoliło na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych 40 proc. Polaków. Można się spierać, czy na terenie danego samorządu jest akurat taki odsetek rodzin, których nie stać na kredyt mieszkaniowy. A jeśli samorząd sprzeda nieruchomość deweloperowi, to powstaną mieszkania w cenie dużo wyższej, niż te oferowane w programie. Żeby było jasne - nie chcemy samorządom niczego zabierać, nie liczymy też na to, że gminy będą cokolwiek oddawały bezpłatnie. Stawiamy na rzeczową współpracę. Samorząd może nie być zainteresowany bezpośrednim objęciem mieszkań i przekazaniem ich swoim mieszkańcom, może wtedy uzyskać udziały w nieruchomości. Ale przecież niektóre lokalne władze same przygotowują zachęty dla mieszkańców, np. sprzedając po niższej cenie, lub nawet oddając za darmo działki budowlane. Jeżeli wychodzą z taką inicjatywą, oznacza to, że chcą zatrzymać ludzi u siebie.

Ze strony deweloperów dochodzą sygnały, że budynek za 2-2,5 tys. zł za metr może i da się wybudować, ale bez wind czy parkingów. Ich zdaniem realnie to powinno być bliżej 3-4 tys. zł.

Odsyłam do Sekocenbudu [ośrodek publikujący informacje o cenach w budownictwie - red.]. W zagregowanych cenach kwartalnych podaje on średnią cenę za metr kwadratowy budynku mieszkalnego o kilku kondygnacjach. To 2570 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Po prezentacji założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego podawano w wątpliwość, że będziemy w stanie realizować przedsięwzięcia za takie kwoty. Wykonawcy, którzy budują mieszkania w różnych częściach Polski przysyłają nam oferty. Potwierdzają one, że można budować już za kwotę ok. 2,3 tys. zł za metr.

Jakby się uprzeć, to można pewnie budować i za połowę tej kwoty, tylko pytanie, ilu chętnych wykonawców się znajdzie.

Dziś naszym celem jest, aby powstały mieszkania w średnim standardzie, funkcjonalne i spełniające wszystkie wymagania. To pozwoli na rozwiązanie problemu deficytu mieszkaniowego w Polsce.

Niezależnie od kosztów?

Chcemy pobudzić realizację inwestycji. Do współpracy zapraszamy także deweloperów i wszystkie podmioty dysponujące nieruchomościami pod zabudowę. Mam nadzieję, że po kilku latach realizacji programu rozprawimy się z tzw. substandardem. Szacujemy, że aby ludzie mogli żyć godnie w mieszkaniach z siecią wodociągową i mediami, potrzeba wybudować ok. 1,5 mln mieszkań. Wierzę, że ten cel zrealizujemy. Oceny ekspertów potwierdzają słuszność naszych założeń. A ja będę konsekwentnie powtarzać: nie ma gniazda, nie ma piskląt. Jeśli nie będzie mieszkań, młodzi ludzie nadal będą wiązać swoją przyszłość z zagranicą.

A rządowe mieszkania pomogą ich zatrzymać w kraju?

To nie jest takie proste, że państwo wybuduje mieszkania i je rozda. Państwo wykorzysta swoje aktywa, żeby realizować budownictwo mieszkaniowe na wynajem z opcją dojścia do własności. Dziś wygląda to tak, że zaledwie ok. 5 proc. rynku stanowi najem komercyjny. Wliczając w to najem komunalny, to ok. 15-16 proc. Tymczasem w Niemczech najem komercyjny stanowi 55 proc. rynku. W wielu krajach ludzie niekoniecznie chcą mieć własne mieszkania. Ale wszędzie chcą godnie mieszkać. To ostatni moment na to, aby zlikwidować problem deficytu mieszkaniowego. Bo jeśli państwo tego nie zrobi, to rodziny szukające możliwości zamieszkania w Polsce, za chwilę przeniosą się na Zachód.

Ostatnie lata poszły na marne? W końcu były różne programy mieszkaniowe typu Mieszkanie dla Młodych, Rodzina na Swoim…

Żałuję, że rząd PO-PSL nie chciał pomóc, zwłaszcza młodym ludziom, w zdobyciu mieszkania. Przypomnę, że program MdM przeznaczony był tylko dla tych, którzy kupowali mieszkania. W 270 powiatach nie można było skorzystać ze wsparcia państwa.

Pierwsze inwestycje w ramach Mieszkania Plus przewidziane są na 2018 r. Klucze do pierwszych mieszkań zaczną być wydawane w 2019 r. Do kogo one trafią w pierwszej kolejności?

Zainteresowanie Narodowym Programem Mieszkaniowym na początku będzie bardzo duże, dlatego musimy usystematyzować cały proces. Kończymy właśnie prace nad tymi kryteriami. Na pewno na tym etapie Program nie obejmie rodzin, które posiadały lub posiadają mieszkania. W pierwszej kolejności będą to osoby, których dochody nie pozwalają na zakup mieszkania. Z Programu będą mogły korzystać rodziny, które będą w stanie płacić czynsz pozwalający na utrzymanie mieszkania i opłaty eksploatacyjne.

A co z singlami?

Chcemy, aby zasadą było, że w budynkach objętych Programem znajdą się mieszkania o różnych powierzchniach, co będzie odpowiedzią właśnie na potrzeby osób samotnych.

A co jeśli ktoś już zamieszka w bloku objętym rządowym programem i z czasem przestanie płacić czynsz, bo np. straci pracę?

Przede wszystkim mamy nadzieję, że oferta najmu z opcją dojścia do własności będzie cieszyła się popularnością, bo zakłada ona tylko o 20 proc. wyższą ratę kapitałową w czynszu. Oczywiście płacący stanie się właścicielem mieszkania po 30 latach, a nie na wstępie. Co jeśli po drodze pojawią się problemy z opłacaniem czynszu? Najemca będzie równolegle odkładał ratę kapitałową i to ona będzie zabezpieczała niezapłacony czynsz. Jeśli rodzina utraci czasowo dochody, zyska czas na poprawę swojej sytuacji finansowej.

A co z mieszkaniami socjalnymi?

Odchodzimy od dotowania tego rodzaju mieszkań. Chcemy, aby gminy - wspierane przez państwo - budowały mieszkania komunalne. Dziś często najemcy mieszkań komunalnych mieszkają w standardach o wiele gorszych aniżeli ci, którzy obejmują mieszkania socjalne. Niestety, te drugie są często niszczone. Dlatego wolimy wesprzeć budowę nowych mieszkań komunalnych, by gmina przenosiła rodziny do nowego budownictwa oraz by ten, już istniejący, zasób mieszkań komunalnych częściowo spełniał rolę mieszkań socjalnych. Nie powinno być tak, że rodzina zajmuje latami mieszkanie socjalne i nie czuje potrzeby poprawienia swojego bytu. Takie zresztą są też postulaty samorządów. Dlatego chcemy zmienić prawo w zakresie nowo wynajmowanych mieszkań komunalnych. Czas skończyć z zasadą, że takie mieszkanie jest wynajmowane przez osobę znajdującą się w trudnej sytuacji życiowej, a po np. 10 latach, kiedy wzrosną jej dochody, czynsz nadal będzie dotowany. Wtedy czynsz powinien być płacony według stawek rynkowych. Damy gminom możliwość weryfikacji dochodów najemców komunalnych. Ale podkreślam, że będzie to dotyczyło jedynie nowo wynajmowanych lokali.

Czy na wsparcie mogą liczyć osoby, które będą chciały postawić własny dom czy kupić mieszkanie?

Przewidujemy powstanie wydzielonego rachunku mieszkaniowego, który będzie wspierany premią. Ma on służyć wszystkim tym, którzy myślą o budowie własnego domu, przebudowie już istniejącego czy kupnie mieszkania. Zadaniem i rolą państwa jest pobudzanie i wspieranie budownictwa mieszkaniowego, bo to się zawsze opłaca. Bo przecież mówimy o dodatkowych miejscach pracy tam, gdzie mieszkania będą powstawać. Do tego wpływy z odprowadzanych podatków. To mechanizm, który sam się nakręca. Posłużę się przykładem programu „Rodzina na Swoim”. Do 2013 r. program ten spowodował uruchomienie ponad 190 tys. kredytów na kwotę 33 mld zł. Jeśli założymy, że z tej kwoty tylko 20 proc. w postaci różnych danin wróciło do budżetu państwa, to mówimy o kwocie rzędu 7 mld zł. Dlatego nie ma zgody na to, co Donald Tusk powiedział w swoim exposé w 2007 roku, że państwo nie będzie realizowało budownictwa mieszkaniowego bezpośrednio, że to obywatele powinni się tym zająć, a rolą państwa jest stworzenie im odpowiednich warunków. Uważam, ze takie podejście jest skrajnie nieodpowiedzialne.

Czyli kompletnie zmieniamy teraz wizję tego, jaką rolę powinno odgrywać państwo.

Dokładnie. Niemcy, Francuzi, Brytyjczycy, Hiszpanie - wszyscy już dawno uruchomili ramowe programy wsparcia mieszkalnictwa. My też musimy to wreszcie zrobić. Inaczej nie zlikwidujemy deficytu mieszkaniowego i nie doprowadzimy do tego, że średnia liczba mieszkań wyniesie ok. 460 na tysiąc mieszkańców. A taka jest dziś średnia unijna.