Obowiązująca od 30 kwietnia ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) wprowadziła istotne ograniczenia przy obrocie gruntami rolnymi. Co do zasady swobodnie nabywać mogą je jedynie rolnicy indywidualni i wąska grupa podmiotów wybrana przez ustawodawcę (patrz grafika). Wszyscy inni, by stać się właścicielami ziemi, muszą uzyskać zgodę prezesa ANR i spełnić wiele wymagań.
Pozorne uwolnienie
Co jednak istotne: z obostrzeń ustawowych zwolnione zostały „nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha” (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Wydawać by się mogło, że wskazane wyłączenie jest klarowne i nie będzie w praktyce budzić wątpliwości. Klienci kancelarii notarialnych szybko się przekonali, że wcale tak nie jest.
(t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803; dalej: u.k.u.r.) – przyznaje notariusz Barbara Nintza, rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej.
– dodaje przedstawicielka KRN.
Efekt?
– wyjaśnia Waldemar Buda, poseł Prawa i Sprawiedliwości.
Zablokowane transakcje
I dodaje, że z takimi problemami zgłosiło się do niego wiele osób. W tej sprawie zresztą napisał dwie interpelacje poselskie – do resortów sprawiedliwości i rolnictwa – z prośbą o wyjaśnienia.
– uważa parlamentarzysta.
Co istotne, prawidłowość działań rejentów potwierdził pod koniec czerwca minister rolnictwa.
– komentuje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
W jej ocenie jednak wyodrębniona geodezyjnie działka – wchodząca w skład nieruchomości złożonej z kilku działek, dla których prowadzona jest wspólna księga wieczysta – może zostać zbyta w przypadku, gdy w akcie notarialnym zostanie złożony wniosek o założenie dla przenoszonej działki osobnej księgi wieczystej oraz o dokonanie w nowo założonej księdze wieczystej wpisu prawa własności na rzecz nabywcy.
Uzgodniona interpretacja
Rozwiązanie problemu znalazło się dopiero w wyniku długich rozmów KRN z Agencją Nieruchomości Rolnych.
– wyjaśnia Barbara Nintza.
I dodaje, że powyższe stanowisko, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych zostało przedstawione już notariuszom do wiadomości i wykorzystania.
– cieszy się poseł Buda.
Dziś natomiast wchodzi w życie inna nowelizacja łatająca dziury w ustawie o obrocie ziemią. Dzięki niej będzie można ponownie kredytować inwestycje wznoszone na gruntach rolnych. Wszystko za sprawą ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r. poz. 1159). Zakłada ona m.in. uchylenie ust. 2a w art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Przepis ten przewiduje, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać jej wartości rynkowej ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. W efekcie zgłaszający się do banku nie mogą dziś otrzymać kredytu hipotecznego, który dałby im środki na inwestycję. Z 16 sierpnia ten problem ma zostać wyeliminowany.
Inny problem do rozwiązania
Maciej Górski adwokat, Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości
Stanowisko wypracowane przez Krajową Radę Notarialną z Agencją Nieruchomości Rolnych cieszy. Cały czas pozostaje jednak nierozwiązana kwestia umożliwiania swobodnego obrotu działkami gruntu, których jedynie część ma charakter rolny. Dla przykładu: zabudowana budynkiem magazynowym działka gruntu o pow. 3500 mkw., której 200 mkw. jest oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, będzie podpadać pod ograniczenia w obrocie. Może się także okazać, że z uwagi na faktyczny charakter wykorzystania tej części działki nie uda się dokonać zmian oznaczenia użytku w operacie ewidencyjnym, a podział będzie niemożliwy, co dla przedsiębiorcy oznacza, że magazyn będzie niezbywalny. Może zatem należy się zastanowić, czy zdefiniowana przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego powierzchnia 3 tys. mkw. nie powinna odnosić się do użytków rolnych (faktycznych bądź wynikających z ewidencji gruntów i budynków), a nie do powierzchni działki.
