Jak zauważyli autorzy raportu, to co w lipcu wygląda jak idealna działka pod budowę domu, w marcu potrafi zamienić się w teren podmokły, narażony w czasie roztopów czy ulewnych opadów na podtopienia.

Wczesna wiosna ujawnia ukryte wady działek

„Jeśli w przypadku konkretnego gruntu jest jakiś problem z wodą, to właśnie teraz wychodzi to na jaw. Latem takie działki będą wyglądały jak gotowe pod budowę, ale w marcu przypominają rozlewisko. To moment, w którym kupujący może uniknąć kosztownego błędu” – zauważył Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl. Ekspert dodał, że inwestorzy, którzy chcieliby rozpocząć budowę jeszcze w tym roku, powinni kupić działkę już teraz.

Reklama

Autorzy zwrócili jednak uwagę, że wybór parceli jest wyraźnie mniejszy niż przed rokiem. W lutym 2026 r. w całej Polsce dostępnych było ok. 185 tys. unikalnych ogłoszeń dotyczących działek o różnym przeznaczeniu - to o 12 proc. mniej niż rok wcześniej i o 25 proc. mniej niż w lipcu 2024 r., kiedy liczba ofert była najwyższa.

Rynek jest bardzo trudny dla kupujących

Reklama

Eksperci wskazali, że początek 2026 r. przyniósł co prawda niewielkie odbicie i więcej sprzedających zdecydowało się wystawić działki na sprzedaż, ale liczba nowych ogłoszeń była o 37 proc. niższa niż rok temu. Rynek jest więc bardzo trudny dla kupujących. „Mamy mniej ofert i ograniczoną skłonność sprzedających do negocjacji, więc presja cenowa pozostaje wysoka” – wskazał Wielgo.

Działki w miastach coraz droższe niż mieszkania

Jak zaznaczono w raporcie, w dużych miastach działki coraz częściej kosztują tyle co mieszkania lub nawet więcej. Wskazana jako przykład parcela o powierzchni niespełna 700 m kw. na warszawskim Mokotowie kosztuje 4,2 mln zł. Za niespełna 1000 m kw. na Pradze-Południe sprzedający żąda zaś 3,3 mln zł. Autorzy raportu zaznaczyli, że również w pozostałych dużych miastach za grunt często trzeba zapłacić kwoty zbliżone do cen mieszkań.

Według przytoczonych w raporcie danych GUS, średnia cena działki pod zabudowę mieszkaniową w 2024 r. w Polsce wynosiła 280,3 tys. zł, czyli o prawie 20 proc. więcej niż rok wcześniej.

Eksperci zwrócili uwagę, że nabywcy powinni szukać działek z klarowną sytuacją planistyczną. „Jeśli teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub sprzedający ma bezterminową decyzję o warunkach zabudowy (WZ), uzyskanie pozwolenia na budowę staje się formalnością” - stwierdził Wielgo.

Ryzyko utraty statusu działki budowlanej

Inaczej wygląda to w sytuacji, kiedy MPZP nie ma, a o WZ musi wystąpić kupujący. Wtedy działka uznawana obecnie za budowlaną może w ciągu kilku miesięcy stracić ten status. „To efekt reformy planistycznej, której kluczowym elementem jest plan ogólny gminy — dokument nadrzędny określający, co i gdzie można budować. Na jego podstawie będą uchwalane nowe MPZP oraz wydawane decyzje WZ, które odtąd będą ważne tylko przez pięć lat” - wskazano w raporcie.

Eksperci przypomnieli, że dopóki gmina nie uchwali planu ogólnego — a ma na to czas najpóźniej do końca wakacji — wydawanie tzw. wuzetek może zostać wstrzymane. A ponieważ większość gmin ma opóźnienia, w praktyce oznacza to ryzyko paraliżu inwestycyjnego.

„Nawet jeśli gmina uchwali plan ogólny na czas, wcale nie oznacza to, że działka utrzyma status parceli budowlanej. Może bowiem zostać przewidziana w planie jako teren zielony, przeznaczony do rekreacji, korytarz ekologiczny albo miejsce, w którym przebiegać będzie nowa droga” - zaznaczono w raporcie.