Jednocześnie rentowność najmu w całej Polsce spada w związku z galopującym wzrostem cen nieruchomości, zaznaczają eksperci Emmerson Evaluation.
W analizie Emmerson Evaluation porównano stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem w aglomeracjach takich jak, Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław oraz mniejszych stolicach wojewódzkich – Lublin, Białystok, Łódź i Szczecin. Poziom stóp został obliczony jako relacja możliwych do uzyskania rocznych dochodów właściciela do ceny jaką trzeba zapłacić za mieszkanie kupowane pod wynajem w nowej inwestycji mieszkaniowej (nie starszej niż z 2015 r.). Przyjęty model uwzględniał szacunkowy koszt opłat administracyjnych w poszczególnych lokalizacjach, zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc. oraz straty w dochodach związanej z 1,5 miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie nowego najemcy.
Czynsze rosną, ale rentowność spada
Boom na inwestycje w mieszkania na wynajem był dodatkowym czynnikiem napędzającym wzrost ich cen w ostatnich latach, szczególnie w roku ubiegłym. Wg danych zebranych w raporcie Emmerson Evaluation w 2017 r. na rynku pierwotnym dynamika wzrostu cen lokali mieszkalnych w niektórych miastach Polski osiągnęła nawet 10-16 proc. W dodatku, nowe inwestycje sprzedawały się szybciej niż rok wcześniej. W ślad za rosnącymi cenami mieszkań rosły także rynkowe stawki najmu.
– komentuje Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.
Średnie stopy, jakie można obecnie uzyskać z wynajmu mieszkania, podane w raporcie E-VALUER INDEX 2018 wynoszą w przypadku Warszawy 4,3-5,1 proc., Krakowa 4,5-5,2 proc., Poznania 4,1-5,2 proc. i Wrocławia 4,4-5,4 proc.
Według wyliczeń Emmerson Evaluation nieco wyższą stopą zwrotu charakteryzują się mniejsze miasta wojewódzkie. zauważa Dariusz Książak. Przykładem takich miast mogą być Łódź czy Lublin, gdzie wg danych raportu E-VALUER INDEX 2018 średnia stopa zwrotu wynosi odpowiednio 5,5 i 5,3 proc. Eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali także pod tym kątem rynek Białegostoku i Szczecina, gdzie rentowność inwestycji oscylowała na podobnym poziomie (5,3 oraz 5,4 proc.).
Jakie lokale wynajmują się najlepiej?
Największa podaż mieszkań na wynajem w nowym budownictwie występowała w obrębie centrum analizowanych miast oraz w przypadku aglomeracji, w dzielnicach charakteryzujących się w ostatnich latach największą aktywnością deweloperów, jak np. Krzyki we Wrocławiu.
Pod względem typów niedawno wybudowanych lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem rynkowa oferta w poddanych analizie miastach była dość jednolita. Dominowały mieszkania dwupokojowe, ich udział w dostępnej ofercie wynosił od 53 proc. w Poznaniu do 66 proc. w Szczecinie. Mniejszą popularnością cieszyły się mieszkania 3-pokojowe, mieszkań 1-pokojowych w ofercie, było najmniej.
W czterech największych aglomeracjach ujętych w raporcie czynsz za mieszkanie dwupokojowe w dzielnicach centralnych, śródmiejskich przekraczał 2 tys. zł. W danych zaprezentowanych przez Emmerson Evaluation widoczne są także duże różnice w wysokości czynszu ze względu na lokalizację.
– podaje ekspert Emmerson Evaluation. Wśród mniejszych miast wojewódzkich uwzględnionych w raporcie przecięty czynsz za dwa pokoje nie przekraczał 1,7 tys. zł. Jednym wyjątkiem jest Łódź, gdzie wynajmujący musiał zapłacić kwotę przeszło 1,8 zł.
Zakup nowego mieszkania na wynajem coraz mniej opłacalny
Eksperci Emmerson Evaluation przewidują, że stopy zwrotu z wynajmu nowych mieszkań w najbliższym czasie będą maleć. - – podsumowuje Dariusz Książak z Emmerson Evaluation.
