Ziemia na wagę złota. Kiedy i w co inwestować? PRAKTYCZNY PORADNIK

Ceny nieruchomości rolnych stale rosną i w 2015 roku żadna z przyczyn tego wzrostu nie przestanie wpływać na rynek. Zaczną być natomiast odczuwalne ważne czynniki ekonomiczne, które dotychczas miały znikomy wpływ na ceny działek. Może to doprowadzić do nagłego wzrostu cen nieruchomości rolnych, a więc przynieść znaczący zysk ich właścicielom. Wyjątkowo działki rolne mogą zostać potraktowane jako inwestycje krótkoterminowe. Opłacalne będzie zakupienie ich w 2015 roku i sprzedaż w ciągu lat 2016-2017. Skąd takie przewidywania?

Koniec okresu ochronnego

Od początku 2016 w Polsce obowiązują wewnątrz unijne przepisy pozwalające kupować nieruchomości na terenie jednego państwa członkowskiego obywatelom innych państw członkowskich. Do tej pory Polacy mogli kupować działki rolne w Niemczech, ale Niemcy, Hiszpanie czy Grecy musieli w Polsce uzyskać pozwolenie na zakup ziemi rolnej.

Rynek zostanie uwolniony. Nie stworzy to jednak większej podaży, ponieważ ilość nieruchomości rolnych w Polsce pozostanie bez zmian. Natomiast chętnych do nabycia ziemi przybędzie. Przedsiębiorstwa rolne w zachodniej Europie muszą liczyć się z wysokimi kosztami ziemi (zakupu lub dzierżawy). Będą mogły przenieść część produkcji do Polski, gdzie ziemia nawet uwzględniając silny wzrost cen na przełomie 2015 i 2016 nie będzie tak droga jej w Niemczech, Holandii czy Belgii.

Cześć zapobiegawczych polskich inwestorów zakupiła już ziemię z zamiarem odsprzedania jej obcokrajowcom po zakończeniu 2015 roku. Tymczasem na zakończenie okresu ochronnego nałożyły się inne czynniki podnoszące wartość nieruchomości.

Plany zagospodarowania przestrzennego

Ledwie około jedna trzecia gmin objęta jest planami zagospodarowania przestrzennego. Nawet jednak ta ilość wystarczy by zauważyć pewien absurd planowania przestrzennego w gminach. Ich zarząd chcąc przyciągnąć inwestorów, zaznacza na planie, że tereny mogą być wykorzystane pod zabudowę. Dotyczy to tak wielkich obszarów, że by zająć zabudową mieszkalną (nawet jednorodzinną lub szeregową) wszystko co gminy uznały za tereny pod zabudowę, w Polsce musiałoby mieszkać ok. 80 milionów osób, na co raczej się nie zapowiada.

Tymczasem kolejne gminy uchwalają plany zagospodarowania przestrzennego kierując się tą samą logiką co poprzednie - chęcią pozyskania inwestorów, nawet kosztem totalnego chaosu przestrzennego. Jest to raczej negatywne zjawisko, ale dla właścicieli nieruchomości rolnych ma bardzo pozytywny aspekt. Powołując się na plany zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy o wiele łatwiej uzyskać odrolnienie nieruchomości, po którym wartość ziemi gwałtownie rośnie. Warto też zauważyć, że zmiana przeznaczenia gruntu nie zabrania prowadzić na niej działalności rolnej.

Świadomość ekologiczna

Pod naciskiem Niemiec Europa wprowadza politykę energetyczną, której podstawowym założeniem jest zastąpienie paliw kopalnych zasobami energii odnawialnej w procesie produkcji energii elektrycznej. Do źródeł ekologicznych zaliczane jest spalanie biomasy z upraw energetycznych. W Polsce dotąd uprawy energetyczne stanowiły bardzo niewielki procent upraw, sytuacja zmienia się jednak bardzo dynamicznie. Niemiecki rynek może wchłonąć ogromne ilości ekologicznego paliwa, a rynek polski niedługo zacznie mieć w tej materii własne i to spore potrzeby.

Opłaca się uprawiać np. wierzbę energetyczną i to bez żadnych dopłat czy korzystania z funduszy UE. Wcale nie znaczy to, że skorzystać z nich nie można. Znaczy natomiast, że inwestor może zakupić ziemię rolną i po kilku latach czy nawet roku odsprzedać ją producentom poszukującym nowych miejsc pod uprawy energetyczne.

Zasoby ANR na wyczerpaniu

Agencja Nieruchomości Rolnych, która dysponuje państwowymi gruntami rolnymi w ostatnich latach wyprzedawała znaczne ilości działek co nieco hamowało wzrost ich cen. Łatwo jednak sprawdzić, że agencji nie zostało już wiele ziemi do sprzedania. Większość należących do niej gruntów jest dzierżawionych i dzierżawcy mają prawo pierwokupu, czyli ANR nie może swobodnie nimi dysponować. W efekcie agencja nie stanowi konkurencji dla prywatnych inwestorów i nie może rzucić na rynek dość dużej puli działek by istotnie obniżyć ich cenę.

Zastrzeżenia

Jeśli pomysł wydaje się idealny, warto przemyśleć go jeszcze raz, zwłaszcza w przypadku poważnych inwestycji. Rozważenie zastrzeżeń pozwala ustrzec się poważnych błędów. Czy takim może się okazać zakup nieruchomości 2015 r w celu odsprzedaży w latach 2016-2017?

A jeśli obcokrajowcy nie chcą ziemi w Polsce – W ciągu ostatnich lat wydano pozwolenia obcokrajowcom na zakup 50 tys. ha ziemi rolnej w Polsce. Specjaliści uważają te dane za zaniżone, uznając, że wiele działek zostało kupionych przez podstawionych właścicieli będących obywatelami Polski, którzy otrzymali środki na zakup od zagranicznych inwestorów i są zobowiązani przenieść na nich własność nieruchomości po 1 stycznia 2016 roku. Dane wskazują więc na bardzo wysokie zainteresowanie, które prowadzi do prób obejścia prawa.

Czy uprawy energetyczne się przyjmą – Właściwie już się przyjęły. W Polsce areał upraw energetycznych stale rośnie, przy czym znaczna cześć produkcji trafia na rynek niemiecki. Ceny są tam tak wysokie, że część producentów rezygnuje z obsługi rynku polskiego. Masowo powstające w Polsce biogazownie korzystają z biomasy, którą importuje się z Rosji.

Gmina jednak nie odrolni – Takie ryzyko zawsze istnieje. Nie ma jednak do tego podstaw, jeśli w planie zagospodarowania teren został przeznaczony pod zabudowę. To łatwo sprawdzić.

Problemy z logistyką – Infrastruktura drogowa w Polsce pozostawia wiele do życzenia. Działki pozbawione dobrego dojazdu będą warte mniej. Jednocześnie teraz ich cena jest wyjątkowo niska. Mogą być opłacalną inwestycją jeśli w porę dowiesz się o planach budowy drogi.

Podsumowanie

Jak każda inwestycja zakup działki rolnej związany jest z pewnym ryzykiem. Zbieg kilku czynników pozwala jednak sądzić, że cena nieruchomości między 1 stycznia 2015, a połową 2016 roku znacznie wzrośnie. Właściciele nieruchomości zyskają i to znacznie. Przyczynia się do tego: większa ilość kupujących, poprawa opłacalności upraw przemysłowych, zmiana przeznaczenia działek.

Wystarczy zaistnienie jednego z powyższych czynników by cena nieruchomości wzrosła, przy kumulacji dwóch z nich wzrost wartości może mieć wartość kilkadziesiąt procent. Wówczas optymalnie będzie sprzedać działkę. Dopiero kiedy inwestorzy krótkoterminowi zaczną masowo sprzedaż działek, ich ceny spadną. - Czas ma ogromne znaczenie i dysponując środkami można je korzystnie ulokować w pierwszej połowie 2015 roku by z zyskiem odsprzedać po ok. 12-18 miesiącach - podsumowuje Adam Parzusiński z Partner Nieruchomości.