Do maksymalnych stawek trzeba doliczyć jeszcze media oraz inne koszty

W ramach projektowanego rozporządzenia, rząd wyznaczył maksymalne stawki czynszowe z programu Mieszkanie Plus dotyczące miast wojewódzkich oraz pozostałych obszarów. W przypadku gmin graniczących z miastami wojewódzkimi lub tworzących obszar metropolii, czynsze mają być wyznaczane jako średnia arytmetyczna dwóch podstawowych wskaźników (dla pobliskiego dużego miasta i pozostałej części województwa). Poniższa tabela przedstawia limity czynszu dotyczące miast wojewódzkich. Te planowane stawki wynoszą:

-  dla najmu bez opcji wykupu - od 9,16 zł/mkw. (Zielona Góra/Gorzów Wielkopolski) do 13,43 zł/mkw. (Warszawa)
-  dla najmu z opcją wykupu mieszkania w ciągu 30 lat - od 13,09 zł/mkw. (Zielona Góra/Gorzów Wielkopolski) do 19,18 zł/mkw. (Warszawa)

W kontekście analizowanych stawek, na uwagę zasługują trzy kwestie. Po pierwsze, nawet limit dla Warszawy z opcją trzydziestoletniego wykupu mieszkania jest znacznie niższy od wstępnie podawanego maksimum (24 zł/mkw.). Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl trzeba również odnotować, że brak standardowej opcji wykupu mieszkania na własność, zawsze skutkuje obniżeniem stawki czynszowej o 30 proc. Trzecia i najważniejsza kwestia to konieczność powiększenia podanych poniżej stawek o koszt mediów, wywozu śmieci i opłat związanych z utrzymaniem budynku. Rząd od początku nie ukrywał, że takie dodatkowe koszty trzeba będzie doliczyć do zapowiadanego czynszu za "mieszkania plus".

Planowane limity maksymalnego miesięcznego czynszu/Maksymalny miesięczny czynsz za mieszkanie z opcją wykupu/Maksymalny miesięczny czynsz za mieszkanie bez opcji wykupu
Białystok 13,79 zł/mkw.      9,65 zł/mkw.
Toruń, Bydgoszcz 13,82 zł/mkw.     9,68 zł/mkw.
Gdańsk 15,50 zł/mkw.     10,85 zł/mkw.
Gorzów Wlkp., Zielona Góra 13,09 zł/mkw.      9,16 zł/mkw.
Katowice 14,68 zł/mkw.    10,27 zł/mkw.
Kielce 14,07 zł/mkw.       9,85 zł/mkw.
Kraków 15,56 zł/mkw.    10,89 zł/mkw.
Lublin 13,86 zł/mkw.       9,70 zł/mkw.
Łódź 13,68 zł/mkw.        9,58 zł/mkw.
Olsztyn 13,92 zł/mkw.     9,74 zł/mkw.
Opole 13,66 zł/mkw.      9,56 zł/mkw.
Poznań 16,21 zł/mkw.   11,35 zł/mkw.
Rzeszów 13,46 zł/mkw.  9,42 zł/mkw.
Szczecin 14,02 zł/mkw.  9,82 zł/mkw.
Warszawa 19,18 zł/mkw.      13,43 zł/mkw.
Wrocław 15,57 zł/mkw.        10,90 zł/mkw.
Źródło: opracowanie własne na podstawie projektu rozporządzenia Prezesa
Rady Ministrów w sprawie maksymalnego czynszu normowanego oraz
maksymalnej wysokości comiesięcznej raty za cenę mieszkania i ceny 1 mkw.
powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem / RynekPierwotny.pl

Czynsze za ",mieszkania plus” trudno porównywać z rynkową średnią

Nawet po uwzględnieniu dodatkowych kosztów wynajmu (związanych m.in. z opłatami licznikowymi i utrzymaniem części wspólnych), maksymalne czynsze dla "mieszkań plus" prezentują się atrakcyjne na tle aktualnych stawek rynkowych. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują bowiem, że od połowy 2015 r. do końca 2016 r. średnie miesięczne stawki czynszu za rynkowy najem mieszkania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku były wyższe od 30 zł/mkw. Nieco niższym kosztem wynajmu cechowała się Łódź (ok. 26 zł/mkw.). Z kolei w Warszawie przeciętny koszt rynkowego najmu w 2016 r. przekroczył 50 zł/mkw. Wpływ na tę sytuację mógł mieć napływ pracowników zza wschodniej granicy.

Przy porównywaniu stawek czynszu dla „mieszkań plus” do wyników z wolnego rynku (takich jak te zaprezentowane na wykresie), trzeba brać pod uwagę kilka kwestii. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, średnie stawki rynkowe uwzględniają również mieszkania o wysokim standardzie, które są zlokalizowane blisko centrum największych miast. Uczestnicy programu Mieszkanie Plus, raczej nie mogą spodziewać się bardzo dobrych lokalizacji (zwłaszcza w przypadku krajowych metropolii).

Warto także zdawać sobie sprawę, że w ramach rządowego programu będą preferowane osoby o niewysokich dochodach oraz rodziny wielodzietne. Preferencje dla niektórych wnioskodawców, w praktyce okażą się bardzo ważne. Można bowiem przypuszczać, że grupa osób zainteresowanych tanim wynajem lokum będzie znacznie większa od liczby "mieszkań plus". Taka dysproporcja podaży i popytu wydaje się bardzo prawdopodobna w miastach z wysokim poziomem rynkowego czynszu (przykłady: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk).