Rynek mieszkań o największych powierzchniach pogrążony jest w marazmie. W ofercie deweloperów trafiają się nawet takie lokale, które na klienta czekają od ponad trzech lat.

80 procent pustostanów

Z danych zgromadzonych w serwisie TabelaOfert.pl wynika, że w stolicy w 102 inwestycjach na sprzedaż wystawionych jest ponad tysiąc mieszkań, których cena przekracza milion złotych. Stanowi to jedną dziewiątą wszystkich mieszkań w ofercie. Porównując te dane do sytuacji sprzed ponad roku, zauważyć trzeba, że z oferty deweloperów zniknęło nieco ponad 200 mieszkań w tym segmencie cenowym. Realna sprzedaż w tym okresie była nieco większa, ale zapewne niewiele. Od wiosny ubiegłego roku jedynym naprawdę chodliwym towarem na rynku nieruchomościmieszkania, których cena nie przekracza ok. 500 tys. zł. To z kolei sprawia, że zaplanowane z rozmachem apartamenty stoją puste. Liczba pustostanów może przyprawić o zawrót głowy. W wybudowanych już osiedlach czeka ich grubo ponad 800 sztuk. Oznacza to, że wskaźnik pustostanów w tym segmencie przekroczył 80 proc. Dla porównania dla całego rynku wynosi o połowę mniej, ale i tak analitycy zwracają uwagę, że jest chyba najwyższy w ostatnich 20 latach.

Prawie połowa lokali dla milionerów znajduje się w Śródmieściu. Mieszkań takich nie brakuje też w Wilanowie, na Woli i Mokotowie. Dużo mniejszy wybór mamy na Ochocie, Bemowie i Żoliborzu. Dla bardziej ekstrawaganckich klientów deweloperzy przygotowali również propozycje na Pradze, Targówku i we Włochach. Takie oferty należy jednak traktować jako folklor. Na warszawskiej mapie apartamentowej liczą się bowiem tylko Śródmieście, Wilanów i Mokotów. Ostatnio dołączyła do nich też Wola.

Najwięcej w centrum

Biorąc pod uwagę lokalizację drogich mieszkań, najwięcej drogich lokali znajdziemy w Śródmieściu. Na kupujących czeka tam ponad 380 apartamentów w 13 inwestycjach. Mowa tylko o lokalach w już oddanych budynkach. Kilkadziesiąt kolejnych mieszkań jest jeszcze w budowie. Liczbę tę zwiększy znacznie wprowadzenie do sprzedaży prawie 300 apartamentów w wieżowcu przy Twardej. Taka podaż nie powinna być zaskoczeniem. Centrum miasta jest obszarem, w którym skupiają się najbardziej prestiżowe i najdroższe inwestycje mieszkaniowe. Bardzo dobra lokalizacja i ceny, po jakich deweloperzy mogli sprzedawać swoje projekty, sprawiły, że w centrum miasta zaroiło się od nowych inwestycji.

Trudna sytuacja na rynku sprawiła jednak, że najbliższe lata mogą już nie obfitować w nowe projekty. Podaż luksusowych mieszkań jest w centrum duża, wobec czego nowe inwestycje w tej części miasta można policzyć na palcach jednej ręki. Odwrót od budownictwa apartamentowego wymógł rynek, na którym ceny rzędu 30 – 40 tys. zł za 1 mkw. okazały się zbyt wysokie. W bieżącej ofercie deweloperów nie zdarza się często, by cena 1 mkw. apartamentu w Śródmieściu przekraczała 25 tys. zł. Znaczną ich część można kupić za kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. Sądząc po liczbie drogich mieszkań w projektach oddanych już do użytku, można wysnuć tezę, że i ten poziom cen jest jak na obecne realia rynkowe dość wysoki.

Setki w Wilanowie

Kolejną dzielnicą z wysoką podażą najdroższych mieszkań jest Wilanów. W 21 projektach można znaleźć 220 mieszkań dla milionerów. Ich ceny wynoszą od 7,5 do nawet 14 tys. zł za 1 mkw. Lokalizacja ta ma jednak swoje mankamenty. Ze względu na intensywną zabudowę Wilanów zaczął tracić w oczach klientów. Wcześniejsza bardzo dobra opinia o dzielnicy została wystawiona na szwank. Odkąd zaczęto budować Miasteczko Wilanów i dziesiątki sąsiednich inwestycji, Wilanów stał się wielkim placem budowy. Pierwsi mieszkańcy skarżyli się na fatalną infrastrukturę drogową, brak obiektów handlowych, usługowych czy rozrywkowych. Codzienne transportowanie ciężkiego sprzętu wykorzystywanego przy budowie nowych osiedli również niekorzystnie wpłynęło na wizerunek tego rejonu. Ta sytuacja zaczyna się jednak zmieniać. W miarę postępu prac na budowach, coraz większa część dzielnicy zamiast placu budowy zaczyna przypominać dobrze zaplanowany kawałek miasta.

Niedużo na Mokotowie

Dość sporym zaskoczeniem może być uboga oferta mieszkań dla milionerów na Mokotowie, który brylował niegdyś pod tym względem nie tylko w skali Warszawy, ale też całego kraju. Znajdziemy tam obecnie niespełna setkę apartamentów w budynkach oddanych do użytku. Ich ceny, podobnie jak lokalizacja, usytuowane są między tymi w Śródmieściu i w Wilanowie. Za 1 mkw. najdroższych lokali zapłacić trzeba od 8 do nieco ponad 20 tys. zł. Dodać jednak trzeba, że w ostatnich miesiącach ofertę apartamentową Mokotowa wzbogaciło kilka rozpoczętych inwestycji. Niektóre z nich zostały w czasie największego nasilenia kryzysu przerwane, ale wraz w poprawą koniunktury budowlańcy znów chwycili za łopaty.

Bolączką Mokotowa jest jednak to, że tylko niewielka liczba najdroższych mieszkań zlokalizowana jest w kameralnych i dobrze zlokalizowanych inwestycjach. Duża część mokotowskiej oferty to wprawdzie obszerne mieszkania na najwyższych piętrach, ale położone w budynkach zlokalizowanych na terenach poprzemysłowych bądź w sąsiedztwie uczęszczanych arterii.

Nadciąga Wola

Do dzielnic z największą liczbą drogich mieszkań dołączyła Wola. Obecnie w tej dzielnicy jest ok. 100 mieszkań w gotowych projektach, skrojonych na kieszeń milionera. Większość z nich, podobnie jak na Mokotowie, zlokalizowana jest jednak w dość dużych inwestycjach, a i ich jakość odpowiada raczej nazwie „mieszkanie o podwyższonym standardzie” niż słowu „apartament”.

Wykładając ponad milion złotych za lokum, kupujący wymaga odpowiedniego standardu nie tylko od lokalu, ale też jakości wykonania i lokalizacji całej inwestycji. W niektórych przypadkach w parze za wysokimi cenami nie idzie zaspokojenie oczekiwań kupujących. A to oni teraz rozdają karty. Myśląc o zakupie za grube miliony, klienci nie są skłonni działać pod wpływem chwili. Sytuacja finansowa pozwala im też na dłuższe niż w przypadku innych odkładanie decyzji.

Reszta miasta

Stosunkowo mało mieszkań w cenie powyżej miliona dostępnych jest w innych dzielnicach. Zaskoczeniem może być uboga oferta na Ochocie i Żoliborzu. Oba te rejony od dawna kojarzą się z mieszkaniami z najwyższej półki. Gotowych mieszkań z tego segmentu jest tam jednak niewiele. W obu dzielnicach wybór ogranicza się do kilkudziesięciu lokali. Z jednej strony jest to wynik przestawienia się deweloperów na budowę tańszych mieszkań. Z drugiej jednak zarówno Ochota, jak i Żoliborz to małe dzielnice. Terenów pod zabudowę jest tam niewiele, a te, które można by do tego celu wykorzystać, ze względu na kryzys leżały odłogiem. Sytuacja ta powinna się zmienić w przypadku południowej części Żoliborza, gdzie deweloperzy rozpoczynają dopiero realizacje odłożonych projektów. Segmentowi apartamentowemu wiele to jednak nie pomoże.

Ze względu na obecną specyfikę rynku gros zaplanowanych tam mieszkań to lokale ze średniej półki cenowej. Nawet jeśli nie braknie lokali w cenach powyżej miliona złotych, specyfika nowej zabudowy nie będzie typowo apartamentowa. A jak już wspomnieliśmy, aby skusić milionera na zakup mieszkania, trzeba się bardzo postarać.