Na rynku warszawskim – największym lokalnym rynku mieszkaniowym – do sprzedaży wprowadzono o 75 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. Na rynku pozostaje spora grupa firm, które kryzys zaskoczył w trakcie realizacji ich pierwszej lub drugiej inwestycji, wyraźna redukcja poziomu sprzedaży uniemożliwiła im akumulację kapitału, niezbędnego do bezpiecznego funkcjonowania w okresie stagnacji. Także część firm obecna na rynku od dawna zamroziła kapitał w terenach inwestycyjnych, częściowo gruntów kupowanych w okresie szczytowych cen.

Nie ma wątpliwości co do tego, że kondycja rynku mieszkaniowego w 2010 roku będzie w znacznej mierze zależała od stanu polskiej gospodarki i związanych z nim: sytuacji na rynku pracy, realnych możliwości kredytowania branży deweloperskiej oraz gotowości potencjalnych nabywców do zadłużania się.

Trudności w pozyskaniu kredytu hipotecznego w 2009 roku zweryfikowały oczekiwania nabywców co do łącznej ceny zakupu mieszkania, a w konsekwencji wysokości ceny za metr kwadratowy. Najbardziej poszukiwane stały się znów nieduże, dwu i trzypokojowe mieszkania o funkcjonalnym układzie. Takie właśnie lokale deweloperzy zdecydowali się wprowadzać do sprzedaży w okresie największego spowolnienia, co w przypadku większości inwestycji ponownie uruchomiło sprzedaż na niezłym poziomie. Nie bez znaczenia pozostawała też wyraźnie niższa – od oferty aktualnej na rynku – cena nowo wprowadzanych na rynek mieszkań. Relatywny – na tle rynku warszawskiego – sukces sprzedaży na Białołęce, gdzie średnia cena mieszkań będących przedmiotem transakcji nie przekraczała 6,3 tys. zł za 1 mkw., nie powinien być lekceważony w perspektywie roku 2010. Tym bardziej że na lata 2009 – 2010 na Białołęce deweloperzy zaplanowali oddanie do użytkowania ponad 5,6 tys. mieszkań (16 proc. całości produkcji deweloperskiej w Warszawie).

Udział gotowych niesprzedanych lokali osiągnie zapewne w najbliższym czasie najwyższy poziom w czasie obecnej dekoniunktury. Trudno przypuszczać, by w tej sytuacji ceny w nowo rozpoczynanych projektach mogły być wyższe niż ceny mieszkań gotowych czy prawie gotowych do zasiedlenia. Przeciwnie, w nowo wprowadzanych na rynek inwestycjach można się spodziewać niższych cen zwłaszcza w początkowym okresie realizacji . A to będzie sprzyjało stabilizacji lub nawet dalszemu niewielkiemu spadkowi cen w pierwszym półroczu 2010 roku.

W segmencie mieszkań popularnych podaż niedużych mieszkań już w tej chwili nie nadąża za popytem. Tu możliwy jest nawet pewien wzrost cen. W przypadku większych lokali w droższych segmentach wciąż spora jest nadwyżka podaży nad popytem. W tym segmencie ponadto niczym kotwica cenowa będzie działać rynek wtórny.

Wyraźnego impulsu wzrostowego można się spodziewać, gdy oferta zacznie wyraźnie maleć, zaś sytuacja w gospodarce i na rynku pracy poprawiać. Trudno kategorycznie prognozować, kiedy ten moment nastąpi, ale najprawdopodobniej będzie to pod koniec przyszłego roku.