Deweloperka mieszkaniowa odporna na COVID-19
W momencie wybuchu pandemii COVID-19 wiosną br. rodzimy pierwotny rynek mieszkaniowy trwał w stanie już 7-letniej sprzedażowo-inwestycyjnej prosperity, bez jakichkolwiek sygnałów zmiany sytuacji. Tymczasem dobiega końca rok 2020, który według wszelkiego prawdopodobieństwa przyniesie spadek sprzedaży lokali z pierwszej ręki rzędu kilkunastu procent w relacji rok do roku. Tego typu regres przy uwzględnieniu faktu załamania wyników deweloperów w II kwartale, parametrów wysokiej bazy roku 2019 oraz warunków okołorynkowych kształtowanych rzeczywistością kryzysu pandemicznego, to wynik faktycznie godny uznania.
Co szczególnie warte podkreślenia, wciąż nie widać też żadnych sygnałów ograniczania aktywności inwestycyjnej deweloperów mieszkaniowych. Według danych GUS w br. oddadzą oni do użytkowania rekordową liczbę blisko 140 tys. lokali, rozpoczną budowę około 130 tys., oraz uzyskają w granicach 150 tys. nowych pozwoleń na budowę. Są to albo rekordowe statystyki, jak w przypadku mieszkań ukończonych, albo w obu pozostałych przypadkach porównywalne z najlepszymi wynikami ostatnich lat. Świadczą one jednak przede wszystkim o braku ryzyka wysychania podażowego strumienia nowych lokali w przewidywalnej perspektywie, co jest jak najlepszą wiadomością dla potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży.
Jednak co zdecydowanie najważniejsze dla planujących zakup nowego lokum, jak dotąd nie sprawdziły się prognozy choćby symbolicznej korekty cen nowych mieszkań, która jeszcze kilka miesięcy temu wydawała się czymś naturalnym w obliczu oczekiwanego osłabienia koniunktury w efekcie lockdownu, pogorszenia sytuacji gospodarczej kraju w środowisku zagrożenia pandemicznego, czy wreszcie drastycznego zaostrzenia polityki kredytowej banków.
Co więcej, ceny ofertowe zamiast odreagować kilkuletnią hossę, do połowy roku wciąż jeszcze zwyżkowały, by następnie ulec trwającej obecnie względnej stabilizacji. W efekcie średnia zwyżka stawek mkw. deweloperskiego lokum w największych krajowych aglomeracjach powinna wynieść w tym roku około 10-12 proc. Pytanie, czy w tej sytuacji amatorzy nowego "M” mogą oczekiwać, że negocjacje cenowe z deweloperem przyniosą lepszą korzyść od symbolicznego rabatu rzędu 1-2 proc., jaki obowiązywał w niedawnych czasach boomu.
Bonusy od kilku do 10 procent
W ostatnich, zdominowanych pandemią miesiącach, najlepsze wyniki kontraktacji osiągały te firmy deweloperskie, które postawiły na agresywną promocję swoich inwestycji, połączoną ze znacznymi upustami cenowymi, które w przypadku wybranych inwestycji dochodziły do 10 proc. ceny ofertowej.
Takiego poziomu nie należy raczej - przynajmniej jak na razie - przyjmować za punkt wyjścia do negocjacji ceny lokum z pierwszej ręki. Na pewno jednak wartość rabatu o połowę niższa, czyli równe 5 proc. ceny ofertowej, to na chwilę obecną rzecz absolutnie osiągalna w przypadku zakupu pojedynczego lokalu.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku inwestycyjnych transakcji pakietowych, kiedy to rabaty są zazwyczaj istotnie wyższe i zależne głównie od wolumenu transakcji.
Jak zwykle bardzo interesujących danych na przedmiotowy temat dostarczają najnowsze dane NBP, wg których różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym, liczona średnio dla 7-miu największych polskich rynków nieruchomości, wyniosła w ostatnim kwartale 6,2 proc. przy aż 10 proc. w kwartale drugim. Widać więc wyraźnie, że dynamiczna zmienność sytuacji rynkowej w ostatnich miesiącach silnie stymuluje wysokość rabatów w udzielanych klientom przez deweloperskie biura sprzedaży.
Niepewność wodą na młyn promocji
Pomimo wciąż nadzwyczaj dobrej koniunktury w krajowej mieszkaniówce, widać na rynkach rosnącą niepewność spowodowaną bardzo słabą przewidywalnością rozwoju sytuacji związanej z pandemią, której końca póki co nie widać. Perspektywa lockdownu została tymczasem odwołana przez krajowych decydentów, co nie oznacza jednak eliminacji ryzyka jego wprowadzenia już w najbliższej perspektywie.
Jednocześnie kolejne kraje europejskie wprowadzają lockdown w różnych odmianach, godzinę policyjną oraz inne skrajnie drastyczne ograniczenia aktywności społeczno-gospodarczej. Tego typu sytuacja już obecnie wymusza na szeregu firmach deweloperskich intensyfikację akcji promocyjnych, a to oznacza również znacząco większe możliwości negocjacyjne.
Poza tym końcówka roku to najbardziej gorący okres na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Firmy deweloperskie niejako „rzutem na taśmę” dążą do maksymalizacji wyników sprzedażowych kosztem nawet ponadprzeciętnych upustów i uszczuplenia wciąż wysokich marż. W efekcie właśnie w obecnym okresie dużo łatwiej o okazyjny zakup lokum z pierwszej ręki. Niestety, przedmiotowa niepewność z drugiej strony nie daje gwarancji, że rabaty na sprzedawane mieszkania za jakiś czas nie będą jeszcze atrakcyjniejsze, a wybór okazji inwestycyjnych dużo większy.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
