Dane statystyczne sugerują, że lokalny poziom wynagrodzeń mocno wpływa na ceny 1 mkw. mieszkań. Trudno się zatem dziwić, że za szybkim nominalnym wzrostem płac podążają również ceny lokali mieszkalnych. Taka sytuacja jest widoczna nie tylko na 5-6 największych rynkach mieszkaniowych Polski. W zależności od analizowanego miasta, luka pomiędzy tempem wzrostu płac i podwyżkami cen metrażu bywa różna. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak w miastach wojewódzkich przez 4 lata zmieniła się powierzchnia typowego nowego mieszkania, które można kupić za 100 średnich wynagrodzeń.
Cztery lata temu boom był jeszcze w początkowej fazie
Wybór wyjściowego okresu dla analizy (III kw. 2015 r.) oczywiście nie jest przypadkowy. Wtedy obecny boom mieszkaniowy znajdował się jeszcze w początkowej fazie. Świadczą o tym między innymi znacznie mniejsze średnie ceny nowych mieszkań niż cztery lat później. Z drugiej strony, warto jednak pamiętać, że pomiędzy III kw. 2015 r. oraz III kw. 2019 r. mocno wzrosły też nominalne wynagrodzenia. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl porównali średnie transakcyjne ceny 1 mkw. nowych mieszkań oraz przeciętne wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw, aby przekonać się, który z dwóch czynników (cenowy czy płacowy) miał większy wpływ na dostępność metrażu.
Pozytywne zmiany dotyczą np. Poznania i Zielonej Góry
Po wykonaniu odpowiednich obliczeń dotyczących miast wojewódzkich można stwierdzić, że przez cztery lata metraż nowego mieszkania dostępnego za 100 średnich wynagrodzeń zmienił się następująco:
Białystok - 53,7 mkw. (III kw. 2019 r.)/52,8 mkw. (III kw. 2015 r.)/+2% względem III kw. 2015 r.
Bydgoszcz - 55,4 mkw./53,7 mkw./+3%
Gdańsk - 52,5 mkw./60,4 mkw./-13%
Katowice - 64,3 mkw./75,1 mkw./-14%
Kielce - 59,2 mkw./56,5 mkw./+5%
Kraków - 53,1 mkw./49,5 mkw./+7%
Lublin - 55,0 mkw./55,6 mkw./-1%
Łódź - 58,9 mkw./59,3 mkw./-1%
Olsztyn - 57,2 mkw./58,8 mkw./-3%
Opole - 61,1 mkw./62,6 mkw./-2%
Poznań - 57,3 mkw./52,1 mkw./+10%
Rzeszów - 58,8 mkw./64,9 mkw./-9%
Szczecin - 56,9 mkw./65,6 mkw./-13%
Warszawa - 50,3 mkw./50,6 mkw./-1%
Wrocław - 52,0 mkw./51,5 mkw./+1%
Zielona Góra - 69,6 mkw./63,5 mkw./+10%
Powyższe wyniki dotyczące poszczególnych miast wojewódzkich są bardzo zróżnicowane. Z jednej strony, można wymienić ośrodki miejskie, na terenie których dostępność nowych mieszkań średnio wzrosła o 10 proc. (Poznań, Zielona Góra) lub 7 proc. (Kraków). Na końcu klasyfikacji uplasowały się te ośrodki wojewódzkie, dla których odnotowano największe spadki metrażu nowego mieszkania z ceną równą 100 średnim wynagrodzeniom. Mowa o Katowicach (-14 proc.), Gdańsku (-13 proc.), Szczecinie (-13 proc.) oraz Rzeszowie (-9 proc.). We wszystkich tych miastach, aktywizacja deweloperów skutkująca wzrostem liczby inwestycji niestety nie zapobiegła spadkowi dostępności cenowej nowych "M”.
Przez ostatnie 4 lata podrożały prace wykończeniowe …
W nawiązaniu do wcześniejszej analizy, warto wspomnieć o pewnej kwestii, która nie mogła zostać uwzględniona w obliczeniach. Wiąże się ona z faktem, że zdecydowana większość nowych mieszkań nadal jest kupowanych w stanie deweloperskim. Takie lokale wymagają sporych nakładów w przeliczeniu na 1 mkw. (np. 1000 zł/mkw. - 2000 zł/mkw.). Niestety w ciągu ostatnich 4 lat wzrosły koszty zakupu materiałów budowlanych i wyposażenia mieszkań, a także wynagrodzenia dla fachowców. Negatywne zmiany kosztowe odczują też osoby kupujące używane mieszkanie, które będzie wymagało remontu.
Dokładny wpływ wspomnianych podwyżek na sytuację osoby zamierzającej wykończyć mieszkanie, będzie zależał między innymi od jej budżetu i preferencji. Właśnie dlatego trudno jest doliczyć wzrost kosztów wykończenia do zmian dostępności nowych mieszkań. Można być jednak pewnym, że osoba posiadająca niewielki budżet wykończeniowy (np. 1000 zł/mkw.) doświadczy o wiele większych kłopotów ze znalezieniem odpowiednich materiałów, artykułów i fachowców budowalnych niż cztery - pięć lat wcześniej.
