Spadki czynszów za wynajem mieszkań. Ile stracą wynajmujący w 2020 roku?

W ciągu ostatnich kilku miesięcy, nastroje osób wynajmujących swoje prywatne mieszkania mogły zmienić się diametralnie. Jeszcze pod koniec minionego roku tacy mieszkaniowi inwestorzy cieszyli się wzrostem wartości swoich "M” i wysokim popytem na wynajem lokali. Obecnie sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej, bo zainteresowanie wynajmem mieszkań w dużych miastach spadło (m.in. ze względu na wyjazd części imigrantów zarobkowych). W związku z powyższym, wielu wynajmujących obawia się spadku czynszów - zarówno nominalnego, jak i realnego (po wliczeniu inflacji). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się poprzednim spadkom czynszów za wynajem mieszkań, które miały miejsce w latach 2009 - 2012 oraz późniejszym podwyżkom. Historyczne dane mogą nam bowiem powiedzieć więcej na temat obecnej sytuacji.

Czynsze za mieszkania spadały już w przeszłości

Spadku czynszów za wynajem mieszkań nie należy traktować jako nadzwyczajnego zjawiska. Taka korekta stawek czynszowych bardzo często jest powiązana ze spadkiem cen zakupu mieszkań. Wspomniany związek wynika nie tylko z mniejszego popytu na wynajem mieszkań w czasach dekoniunktury (cechujących się również spadkami cen metrażu). Warto pamiętać, że w okresie, gdy lokale wyraźnie tanieją, ich właścicielom trudniej wycofać się z inwestycji w najem i sprzedać lokum. Może to bowiem oznaczać stratę względem ceny zakupu.

Historyczne dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają, że czynsze za wynajem mieszkań są mocno powiązane z cenami metrażu. Wspomniana instytucja z pewnym opóźnieniem podaje średnie koszty wynajmu 1 mkw. mieszkania na terenie Warszawy, sześciu największych rynków poza Warszawą (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz dziesięciu rynków regionalnych (mieszkań w Opolu, Białymstoku, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Bydgoszczy, Rzeszowie, Olsztynie, Zielonej Górze oraz Szczecinie).

Według danych Narodowego Banku Polskiego, średnie miesięczne stawki czynszowe za wynajem 1 mkw. mieszkania zmieniały się następująco:

2007 r. - Warszawa - 43,4 zł, sześć największych rynków poza Warszawą - 28,2 zł, dziesięć rynków regionalnych - 20,1 zł
2008 r. - 49,0 zł/31,5 zł/22,0 zł
2009 r. - 47,0 zł/30,9 zł/25,1 zł
2010 r. - 45,2 zł/29,7 zł/23,4 zł
2011 r. - 44,7 zł/29,5 zł/22,1 zł
2012 r. - 44,8 zł/28,2 zł/22,5 zł
2013 r. - 44,9 zł/29,3 zł/24,9 zł
2014 r. - 46,0 zł/30,0 zł/25,5 zł
2015 r. - 47,5 zł/31,9 zł/26,3 zł
2016 r. - 50,9 zł/34,1 zł/27,3 zł
2017 r. - 52,5 zł/35,9 zł/29,0 zł
2018 r. - 54,3 zł/38,0 zł/30,2 zł
I poł. 2019 r. - 56,1 zł/41,3 zł/32,6 zł

Nietrudno zauważyć, że po zakończeniu czynszowego boomu związanego z cenami mieszkań (lata 2007 - 2008), koszty wynajmu "M” spadały. Podobnie zachowywały się też ówczesne ceny lokali. Począwszy od 2013 roku i 2014 roku, czynsze za 1 mkw. znów zaczęły rosnąć, reagując tym samym na ceny "M”.

Inflacja niekorzystna dla wynajmujących …

Historyczne dane NBP pokazują również, jak inflacja może powiększać realne spadki stawek czynszowych. Od 2008 r. do 2013 r. średnie czynsze za 1 mkw. mieszkania realnie obniżyły się o:

Warszawa - spadek o 24 proc., sześć największych rynków poza Warszawą - spadek o 23 proc., dziesięć rynków regionalnych - spadek o 6 proc.

Warto dodać, że od 2013 r. do połowy 2019 r. inflacja pomniejszała faktyczną skalę wzrostu czynszów. W analizowanym okresie, średnie koszty wynajęcia "M” realnie zmieniły się następująco:

Warszawa - wzrost o 19 proc., sześć największych rynków poza Warszawą - wzrost o 34 proc., dziesięć rynków regionalnych - wzrost o 24 proc.

Trzeba odnotować, że w przypadku Warszawy realny wzrost stawek czynszowych nie skompensował wcześniejszych spadków. Po uwzględnieniu inflacji, warszawskie czynsze za 1 mkw. mieszkania z pierwszej połowy 2019 r. wciąż były mniejsze niż w 2008 r.

Długoterminowo sytuacja powróci do normy

Na podstawie historycznych danych można również wyciągnąć wnioski, które są pocieszające dla właścicieli mieszkań. Po pierwsze, relacja wynagrodzeń do średnich czynszów z dużych miast pod koniec 2019 r. była lepsza niż w 2008 r. Ten czynnik będzie stabilizował rynek najmu. Po drugie, czynsze za wynajem "M” w metropoliach długoterminowo powinny rosnąć. Poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce prognozowana na 2021 r. prawdopodobnie spowoduje m.in. powrót wielu imigrantów zarobkowych.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl