Mieszkania sprzedają się zwykle od dwóch tygodni do ponad roku. Średni czas sprzedaży dla sześciu największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź) od kilkunastu miesięcy utrzymuje się na mniej więcej tym samym poziomie i wynosi nieco ponad 5 miesięcy. Tempo zależy od ceny, lokalizacji, powierzchni nieruchomości i pewnie trochę od szczęścia. - Gdy trafi się taki bardziej zdesperowany, zmęczony szukaniem nowego lokum, sprawy szybciej nabierają rumieńców - mówi Piotr Kaleta, młodszy specjalista do spraw sprzedaży i wynajmu nieruchomości Nowodworski Estates.
Jak świeże bułeczki mieszkania schodziły 10-11 lat temu, w szczycie mieszkaniowego boomu. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że średni czas sprzedaży mieszkań dla największych miast wynosił wtedy nieco ponad dwa miesiące. Wszystko zmieniło się, gdy wybuchł kryzys - średni czas się wydłużył, na co w dużej mierze wpłynęły procedury udzielania kredytów. Są bardziej skomplikowane, banki bardziej też skrupulatnie prześwietlają klientów.
Dziś najszybciej znikają z rynku mieszkania o średniej wielkości, 40-60 mkw., w dobrych lokalizacjach i z dobrą komunikacją. - Na taki lokal, 52 mkw. w średnim standardzie, wyposażony, na 6. piętrze z widokiem na Wawel i centrum miasta, zlokalizowany na osiedlu Ruczaj udało mi się znaleźć klienta w dwa dni, a transakcję zakończyć w 13 - wspomina Kaleta.
Mieszkanie trafiło na rynek 23 września, dzień później obejrzał je klient. Musiało się spodobać, bo decyzja zapadła w kolejnym dniu. Strony podpisały akt notarialny 5 października. Za dwa pokoje z osobną kuchnią klient zapłacił 422 000 zł gotówką (cena ofertowa była o 7000 zł wyższa) - Szukał mieszkania przez ponad trzy miesiące. Zdecydował się ze względu na widok, lokalizację - pętla tramwajowo-autobusowa, tuż przy kampusie UJ, gdzie studiuje - i miał już dość szukania - opowiada broker.
Ale rekord w tempie sprzedaży mieszkania w Nowodworskim Estates w ostatnich tygodniach należy do innego brokera. Na rynek trafiło 45-metrowe mieszkanie w wielkiej płycie, trzy pokoje z osobną kuchnią z 1975 roku do niewielkiego remontu. Lokal mieścił się na osiedlu Podwawelskim w Krakowie, niedaleko centrum i świetnie skomunikowany. - 1 sierpnia podpisałem umowę pośrednictwa, na drugi dzień oferta była rozesłana do moich klientów. W piątek 3 sierpnia, po pokazaniu czterem klientom, jeden się zdecydował. 6 sierpnia u rejenta nastąpiła sprzedaż - mówi Paweł Bystrowski, młodszy specjalista do spraw sprzedaży i wynajmu nieruchomości.
Kluczem do sukcesu okazała się tu cena - klient wystawił lokal za 325 tys. zł i za taką kwotę został sprzedany. - Była poniżej rynkowej, 7,3 tys. za mkw., podczas gdy w tej okolicy sprzedają się zwykle podobne mieszkania za około 8 tys za mkw. Pomimo konieczności zrobienia drobnych remontów, mieszkanie na tle innych w okolicy prezentowało się dość dobrze - wyjaśnia Bystrowski. Dodatkowym atutem był fakt, że kupujący dostawał mieszkanie z najemcami, z którymi przedłużył umowę najmu.
Równie atrakcyjne są okazje, a taką bywa cesja praw do mieszkania. - 18 września podpisałam umowę pośrednictwa z cedentem, 23 września była umowa pośrednictwa z cesjonariuszami, a dwa dni później już akt notarialny - opowiada Krystyna Daszewska, agentka nieruchomości warszawskiego oddziału Nowodworski Estates. Rzecz dotyczyła 34-metrowego mieszkania na Woli, jeszcze w budowie. Cena: 317 000 zł za dwa pokoje z kuchnią. Najdłużej na klienta czekają mieszkania duże, ponad 80-metrowe oraz te najdroższe, luksusowe rezydencje czy penthousy.
Kluczowa cena
O tym, czy lokal sprzeda się szybko czy też dłużej poczeka na klienta, decyduje przede wszystkim cena. Jeśli jest zawyżona, telefon do właściciela może milczeć długo. - Nie mamy w zwyczaju się targować, jak robią to na południu Europy czy w krajach Lewantu, więc widząc taką ofertę, już na wstępie rezygnujemy. A to oczywiście błąd - mówi Paweł Bystrowski.
Oferta z zawyżoną ceną może "wisieć" nawet i kilka miesięcy, a gdy w końcu właściciel nieruchomości zorientuje się, że przeholował, popełnia kolejny błąd. - Gwałtownie przecenia lokal, czym wzbudza podejrzenia potencjalnych klientów - dodaje ekspert. Przy dobrze skalkulowanej cenie ofertowej wynegocjowane zniżki nie przekraczają 1–3 proc. Lokale znajdują nabywców, mimo wydawałoby się małego rabatu. Przy przeszacowanych mieszkaniach mogą nie wystarczyć nawet 10–15-proc. obniżki.
Na powodzenie szybkiej sprzedaży ma też wpływ lokalizacja. Nieruchomości w tych tzw. bardziej prestiżowych schodzą szybciej; w dzielnicach ze złą opinią ta sprzedaż może potrwać dłużej. Ważny jest dojazd do mieszkania czy domu, komunikacja, czy infrastruktura lokalna. - Pamiętajmy, że kupujemy oczami i na rynku wtórnym kluczowym może być stan mieszkania. Zadbane, jasne, rozkładowe mieszkanie, nowocześnie wyposażone i urządzone w stylu, który "podoba się wszystkim" szybciej znajdzie klienta niż lokal do odświeżenia - uważa ekspert.
Trudniej sprzedają się też lokale o średnim metrażu, z niewielką liczbą pokoi. W najgorszym razie sprzedaż problematycznego mieszkania może potrwać i 2 lata. - Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy właściciel mieszkania był uodporniony na sytuację rynkową, nie chciał zejść z ceny i całkowicie nie zależało mu na szybkim dopięciu transakcji - wyjaśnia Bystrowski.