Ponad 1000 zł na metrze kwadratowym – tyle średnio zostaje dla deweloperów w wyniku transakcji sprzedaży mieszkań w największych miastach. Wskazują na to szacunki DGP oparte na danych NBP o średnich cenach transakcyjnych nowych lokali i wynikach największych spółek mieszkaniowych z GPW.
Ich średnia marża brutto na sprzedaży wyniosła w I półroczu 2014 r. niemal 20 proc. Przy takiej marży, po przekazaniu kupującemu lokalu o powierzchni 50 mkw. po cenach z II kw. tego roku, w stolicy do kieszeni dewelopera mogło trafić ponad 1,4 tys. za metr, w Krakowie ok. 1,2 tys., a w Gdańsku i we Wrocławiu 1,1 tys. zł.
W porównaniu z poprzednimi latami i tak nie są to zyski wysokie. Średnie marże deweloperów od ub.r. utrzymują się bowiem na poziomie najniższym od siedmiu lat. W czasie ostatniej hossy na rynku nieruchomości deweloperzy potrafili zarabiać ponad 50 proc. Według wyliczeń DGP w połowie 2007 r. średnia marża brutto na sprzedaży najważniejszych giełdowych deweloperów przekroczyła 30 proc., a rok później zbliżyła się do 40 proc. Spadek bezpośrednich zysków na mieszkaniach w ostatnich latach to efekt kryzysu finansowego. Popyt na mieszkania spadł, a banki zakręciły kurki z kredytami. Spadały więc ceny, a deweloperzy zostali z gruntami kupionymi jeszcze w czasie hossy.
– tłumaczy ostatni spadek marż Piotr Zybała, analityk DM mBanku.
Jednak od połowy ubiegłego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym znacznie się poprawiła, a deweloperzy biją niemal co kwartał rekordy sprzedaży. To jednak nie oznacza, że zaczną bić też rekordy pod względem bezpośrednich zarobków na mieszkaniach. Spółki i obserwatorzy rynku przyznają, że klientów nie brakuje, ale z zarabianiem na klientach szarżować nie można.
Jacek Bielecki z warszawskiego Marvipolu wskazuje, że marże tak wysokie jak przed siedmiu laty były możliwe w czasach niezrównoważonego rynku ze znaczącą przewagą popytu. – twierdzi szef jednego z największych krajowych deweloperów.
Na dodatek spółki muszą ze sobą ostro konkurować, bo ostatnio niemal na wyścigi wprowadzają na rynek nowe inwestycje. Według danych firmy doradczej Reas tylko w II kw. 2014 r. oferta deweloperska wzrosła w Warszawie, Wrocławiu, w Krakowie, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi o ponad 14 tys. mieszkań. To prawie 50 proc. więcej niż w poprzednim kwartale.
To jednak nie znaczy, że marże deweloperów nie będą się poprawiały.
– wskazuje Piotr Zybała z DM mBanku.
Szacuje on, że w 2014 r. średnia marża brutto dla sześciu znaczących na rynku i monitorowanych przez brokera spółek – Dom Development, LC Corp, Ronsona, Robyga, JWC i Polnordu – wyniesie ok. 20 proc., w 2015 r. wzrośnie średnio o ok. 2 pkt proc., a w 2016 r. wzrośnie o kolejne 1–2 pkt proc.
– dodaje.
Firmy przekonują, że choć marża brutto na sprzedaży na poziomie ok. 20 proc. może wydawać się wysoka, to dopiero przy takim poziomie mogą czuć się bezpiecznie.
– wskazuje Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development.
O tym, jak bardzo mogą różnić się zyski na inwestycjach w jednej firmie, może świadczyć przykład Polnordu, który w 2013 r. na jednym z projektów w Sopocie tracił aż 27 proc., podczas gdy na innym miał ok. 26 proc. marży brutto.
