Jak wiadomo, rozkwit koniunktury, owocujący corocznymi rekordami sprzedaży nowych mieszkań, deweloperzy zawdzięczają głównie nabywcom gotówkowo-inwestycyjnym.

Rodaków ślepa wiara w mieszkaniówkę

- W tej chwili wszystko wskazuje na to, że w krajowych warunkach gospodarczych nieruchomości mieszkaniowe, to najlepsze z możliwych długoterminowe rozwiązanie inwestycyjne, zarówno dla inwestorów profesjonalnych, jaki tych okazjonalnych. Tak przynajmniej wynika z coraz częściej w ostatnich czasach przeprowadzanych badań preferencji inwestycyjnych Polaków – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Np. z ostatniego raportu KPMG dotyczącego rynku dóbr luksusowych wynika, że zamożni Polacy inwestycje w nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkaniowe, uznają za absolutnie najlepszą formę lokowania kapitałów, za którą zagłosowało aż dwie trzecie ankietowanych respondentów. Kolejne pozycje tego typu rankingów: złoto, giełda, fundusze inwestycyjne, lokaty bankowe, dzieła sztuki czy obligacje, mają w porównaniu z nieruchomościami zdecydowanie drugorzędne znaczenie dla rodaków dysponujących środkami do zainwestowania.

Z czego wynika aż tak imponująca popularność lokalu mieszkalnego jako celu zyskownej inwestycji? Zapewne, po pierwsze, z istotnej dla rodzimej mentalności namacalności jej przedmiotu. Po drugie zaś z mocno utrwalonego, acz niekoniecznie do końca słusznego przekonania o braku jakiegokolwiek ryzyka inwestycyjnego czy też konieczności posiadania określonej wiedzy i doświadczenia, jako koniecznego warunku skutecznego zarabiania na nieruchomościach. Po trzecie, wreszcie z braku konkurencyjnych form inwestowania kapitału w dobie rekordowo niskich stóp procentowych.

Boom inwestycyjny w pełnej krasie

Jak wynika z przeprowadzonego w ostatnim czasie przez portal RynekPierwotny.pl sondażu wśród deweloperów, w ubiegłym roku więcej niż co trzecie mieszkanie z pierwszej ręki nabywane było za gotówkę. Z kolei największe krajowe firmy deweloperskie sprzedawały w ten sposób aż 40 proc. wybudowanych przez siebie lokali. Z tego, dwie trzecie mieszkań kupowanych było na cele inwestycyjne, a więc z myślą o wystawieniu na rynku wynajmu, a tylko jedna trzecia na potrzeby własne.

Czy w takim razie rynek wynajmu ulega szybkiemu nasyceniu? A w związku z czym dalsze inwestycje mieszkaniowe stają się coraz bardziej ryzykowne? Na razie absolutnie nic na to nie wskazuje. Rynek wynajmu komercyjnego rośnie obecnie w tempie około 20-25 tys. nowych lokali rocznie, co - jak na rodzime warunki - jest ilością wręcz symboliczną. Do tego rządowy program Mieszkanie Plus tymczasem zabrnął w ślepą uliczkę, co oznacza brak jakiejkolwiek konkurencji dla mieszkaniowego wynajmu komercyjnego w dłuższym terminie. Z kolei stopy procentowe NBP jeszcze dość długo pozostaną na obecnych rekordowo niskich poziomach. Oznacza to dobre, by nie powiedzieć optymalne perspektywy dla kontynuacji inwestycyjnego boomu na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Co wybrać żeby zarobić?

Wybierając cel inwestycji mieszkaniowej należy zawsze i wszędzie kierować się przede wszystkim lokalizacją, ponieważ to ona jest absolutnie najważniejszym atutem w nieruchomościach. Nie znaczy to, że sens ma tylko inwestycja w lokalizacjach najlepszych i najdroższych. Chodzi o miejsca nawet dość odległe od centrum, ale jak najlepiej skomunikowane, zaopatrzone infra strukturalnie, sąsiadujące z atrakcyjnymi terenami rekreacyjnymi itp.

- Inwestorzy - zwłaszcza ci mniej obeznani z realiami rynkowymi - powinni raczej skupić się na mniejszych lokalach mieszkalnych, przede wszystkim dwupokojowych, względnie kawalerkach. W przypadku takich mieszkań stosunek zapłaconej ceny do oczekiwanych zysków z najmu jest najkorzystniejszy – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Poza tym przerwy w najmie wynikające ze zmiany najemców nie będą długie, co wynika z faktu największego popytu na takie lokale na rynku najmu.

Oczywiście bardzo dobrą opcją, często zdecydowanie lepszą od mieszkaniowej, może być zakup inwestycyjny od dewelopera lokalu komercyjnego na nowo powstającym osiedlu. Tu jednak konieczna jest dużo większa znajomość realiów rynkowych oraz szeregu czynników decydujących o zyskowności tego typu inwestycji. Dlatego jest to raczej opcja dedykowana wyspecjalizowanym, profesjonalnym inwestorom.

Jakich lokali unikać?
W nieruchomościach żaden czynnik wyboru nie ma takiej wagi jak lokalizacja. Dlatego, jak radzi ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przede wszystkim należy unikać kiepskich lokalizacji, źle skomunikowanych z resztą miasta, słabo zaopatrzonych
infrastrukturalnie, położonych w uciążliwych, głośnych miejscach, oddalonych od terenów zielonych czy rekreacyjnych. Poza tym lepiej wystrzegać się budynków bez wind, mieszkań bez balkonu czy osiedli bez miejsc parkingowych pod budynkiem lub na własnym zamkniętym terenie.
Należy także unikać mieszkań dużych i drogich, czyli większych niż 60 -70 mkw. i ponad 3-pokojowych. Na takie lokale zawsze popyt ze strony najemców będzie mniejszy, a ryzyko inwestycyjne większe.

Okres zwrotu zwrot z inwestycji mieszkaniowej

Inwestycja w nieruchomości mieszkaniowe w Polsce zwraca zazwyczaj się po 15-20 latach od chwili zakupu. Trudno w tym przypadku o jedną uniwersalną symulację. Dla różnych mieszkań i różnych lokalizacji rentowność netto (po odliczeni kosztów podatkowych, czynszu administracyjnego, remontów i napraw, okresowej wymiany wyposażenia itp.,) wynosi od 4 do 7 procent.

Trzeba jednak pamiętać, że rozsądnie nabyte mieszkanie jest zazwyczaj pewniejszą i bardziej lukratywną inwestycją od nawet najlepiej ocenianych i rekomendowanych obligacji skarbowych. Nieruchomości mieszkaniowe oprócz tego, że przynoszą właścicielowi bieżący zysk z wynajmu, są aktywem zyskującym w czasie, doskonale zabezpieczając zainwestowany weń kapitał przed inflacją.