Odpowiednio dobrany portfel nieruchomości jest kluczem do sukcesu - ten truizm nie sprowadza się jednak tylko do tego, aby kupować takie nieruchomości, na których można najwięcej zarobić. Nie mniej ważną kwestią jest też dobranie takich inwestycji, które nie okażą się potem zbyt czasochłonne, aby właściciel był w stanie efektywnie nimi zarządzać, lub aby przynajmniej możliwe i opłacalne było zapłacenie komuś, kto zająłby się zarządzaniem kupionymi nieruchomościami.

Mieszkanie nie jest łatwym rozwiązaniem

Ile czasu właściciel poświęca na zajmowanie się swoją nieruchomością? Relatywnie łatwym rozwiązaniem jest lokal użytkowy lub pokój w hotelu. Z założenia dobrze dobrane nieruchomości z tych segmentów są niemal bezobsługowe.

W przypadku condohotelu inwestor kupuje na własność pokój w hotelu, którego kompleksowym zarządzaniem zajmuje się operator, a na konto właściciela powinny trafiać regularne przychody. To rozwiązanie jest o tyle atrakcyjne, że nawet w przypadku dewastacji pokoju przez gości hotelowych, właściciel może nawet nigdy się o tym nie dowiedzieć, bo obowiązek utrzymania standardu spoczywa na operatorze hotelowym.

W przypadku lokalu użytkowego - szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach- podpisywane są zazwyczaj wieloletnie umowy (niewielka rotacja najemców), najemca sam przystosowuje lokal do prowadzonej działalności, a na konto właściciela powinny trafiać regularne wpływy. 

Mieszkanie na wynajem wymaga pracy

Gorzej jest, gdy inwestor zdecydował się na zbudowanie portfela opartego o mieszkania na wynajem. Wbrew obiegowej opinii nie jest to wcale łatwy sposób na zarobek. Poza powszechną, choć coraz bardziej bezpodstawną obawą o możliwość zniszczenia lokalu lub trudności z pozbyciem się nierzetelnego najemcy (patrz ramka), nie można też zapomnieć o czasochłonności procesu zarządzania mieszkaniem na wynajem.

Chodzi tu nie tylko o kwestie związane ze znalezieniem nieruchomości, jej zakupem i przygotowaniem do wynajmu, ale też okresowym szukaniem najemców, monitorowaniem płatności, regulowaniem zobowiązań czy reagowaniem w sytuacjach awaryjnych. Wbrew pozorom nawet wprawny właściciel mieszkania na wynajem może na kwestie związane z zarządzaniem swoim majątkiem przeznaczać średnio kilka - kilkanaście godzin miesięcznie.

Najem okazjonalny, czyli bezpieczny wynajem

Formuła najmu okazjonalnego funkcjonuje od 28 stycznia 2010 roku. Pierwotnie było to rozwiązanie zarezerwowane dla właścicieli mieszkań, które będąc osobami fizycznymi nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań.

Od 2014 r. katalog ten został rozszerzony nie tylko na osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, ale też osoby prawne. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy, najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy.

Warunkiem jest posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości (element umowy podpisywanej w omawianej formie). Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu to 1/10 minimalnego wynagrodzenia (168 zł netto). Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, wraz ze zgodą właściciela tego lokalu. Nie można też zapomnieć o poinformowaniu o fakcie czerpania zysków z wynajmu fiskusa.

Zdywersyfikowany portfel potrafi absorbować

Z jeszcze gorszą sytuacją mamy do czynienia, gdy portfel mieszkań nie ogranicza się do jednego miasta. W takim przypadku inwestor zmuszony jest do czasochłonnych i kosztownych podróży pomiędzy miastami, aby zająć się mieszkaniami na wynajem - kupić je, nadzorować prace wykończeniowe, znaleźć najemców, podpisywać umowy, monitorować płatności i stan lokali. 

Przyjmijmy, że inwestor mieszkający na stałe w Warszawie ma na wynajem po dwa mieszkania w Łodzi i Katowicach, gdzie rentowność wynajmu mieszkań jest wyższa niż w stolicy. W tym wypadku trzeba się liczyć z faktem, że dla połowy z nich co roku może okazać się niezbędne znalezienie nowego nabywcy. W efekcie do obu miast należałoby pojechać przynajmniej dwa razy w ciągu roku, aby pokazywać lokal potencjalnym najemcom (w praktyce rzadko kiedy jedna wyprawa wystarczy, aby podpisać umowę).

Na dojazdy samochodem trzeba wtedy przeznaczyć łącznie około 24 roboczogodziny oraz dodatkowe 15-20 roboczogodzin na pokazywanie lokalu, negocjacje i podpisywanie umów. Do tego dochodzą przynajmniej 1-2 podróże rocznie do danego miasta w celu skontrolowania stanu lokalu (łącznie 24 roboczogodziny), a także godzina miesięcznie w przeliczeniu na lokal, aby zapłacić rachunki i rozliczyć się z najemcą. 

W sumie na zarządzanie czterema lokalami inwestor musi poświęcić ponad 110 roboczogodzin w skali roku. Daje to dodatkowe 3 tygodnie pracy w roku, a i tak nie uwzględniamy tu czasu potrzebnego na zlikwidowanie potencjalnych awarii, które mogą się zdarzyć w wynajmowanych mieszkaniach oraz kosztów dojazdów (przynajmniej 2-3 tys. zł rocznie).

Brak zarządzania obniża rentowność

Przy portfelu składającym się z co najwyżej kilku mieszkań logistyka związana z ich zarządzaniem, może być jeszcze możliwa do opanowania. W przypadku prowadzenia działalności na większą skalę ucierpieć może jednak sprawność zarządzania, a więc częstsze mogą być pustostany, które destrukcyjnie wpływają na możliwą do uzyskania rentowność. Można to zobrazować na przykładzie.

Przyjmijmy, że mieszkanie warte 300 tys. zł można wynająć za 1600 zł miesięcznie, co po potrąceniu kosztów administracyjnych i podatków daje 1200 zł "na rękę". Jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie przez 12 miesięcy, to jego zysk wyniesie 14,4 tys. zł (4,8 proc. wartości nieruchomości). Wystarczą jednak dwa miesiące pustostanów, aby rentowność netto (a więc zysk "na rękę") stopniała do 3,7 proc. Jeszcze gorzej sytuacja właściciela wyglądałaby, gdyby mieszkanie było kupione na kredyt - miesięczne raty należy przecież regulować niezależnie od faktu osiągania przychodów z wynajmu. 

Oddanie w zarządzanie może się opłacać

Jeśli hipotetyczny inwestor posiadający cztery mieszkania (po dwa w Łodzi i Katowicach) nie chce sprzedawać swoich nieruchomości, bo mogą generować spory zwrot, ale chciałby odzyskać trochę czasu dla siebie, może skorzystać z usługi zarządzania najmem. Oferta tego typu firm dopiero się rozwija, a z tytułu opłaty za usługę trzeba oddać od kilku do kilkunastu procent osiąganego przychodu z najmu.

Przyjmijmy, że modelowy inwestor mający cztery mieszkania w Łodzi i Katowicach musi podzielić się dziesiątą częścią swojego przychodu w zamian za zdjęcie z jego barków wszystkich czynności związanych z wynajmowaniem mieszkań (przygotowanie mieszkań do wynajmu, oferowanie i pokazywanie lokali, opłacanie rachunków, monitorowanie i egzekwowanie płatności oraz kontrolowanie stanu lokalu wraz z reagowaniem w przypadku awarii), oddając inwestorowi 110 wolnych roboczogodzin. W takiej sytuacji rachunek ekonomiczny wyglądałby następująco:

1) Wartość nieruchomości: 400 tys. zł
2) Roczne przychody z wynajmu w przypadku dwóch miesięcy niewynajęcia w roku: 34 tys. zł
3) Roczny koszt zarządzania: 3,4 tys. zł
4) Rentowność brutto (przychód roczny / wartość nieruchomości): 8,5 proc.
5) Rentowność brutto z uwzględnieniem kosztu zarządzania: 7,7 proc.
Gdyby ponadto sprawne zarządzanie mogło przełożyć się na wzrost obłożenia mieszkań, rachunek ekonomiczny wyglądałby następująco:
1) Wartość nieruchomości: 400 tys. zł
2) Przychody z wynajmu w przypadku jednego miesiąca niewynajęcia w roku: 37,4 tys. zł
3) Koszt zarządzania: 3,74 tys. zł
4) Rentowność brutto (przychód roczny / wartość nieruchomości): 9,4 proc.
5) Rentowność brutto z uwzględnieniem kosztu zarządzania: 8,4 proc.