Jak zmieniły się czynsze? "Wynajem jest teraz bardziej zyskowny niż 10 lat wcześniej"

Narodowy Bank Polski niedawno opublikował najnowszą odsłonę swojego raportu o stabilności systemu finansowego. Wspomniana analiza zawiera między innymi ciekawe dane na temat sytuacji rynku nieruchomości. Przykładem są statystyki dotyczące średniego kosztu wynajmu mieszkań na terenie miast wojewódzkich w 2018 r. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl oprócz ubiegłorocznych wahań stawek czynszowych, sprawdzili również ich zmiany w perspektywie 10 lat (z uwzględnieniem inflacji). Kolejna ciekawa analiza RynekPierwotny.pl prezentuje zmiany zyskowności najmu od 2008 r.

Pod koniec poprzedniego boomu czynsze realnie były zbliżone

Narodowy Bank Polski już od dłuższego czasu podaje statystyki dotyczące średnich kosztów wynajmu lokali w odniesieniu do trzech kategorii rynków. Mowa o następujących kategoriach:

rynek stołeczny (Warszawa)
sześć największych rynków poza Warszawą (miasta: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław)
dziesięć mniejszych rynków regionalnych (miasta: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra)

Wykres przygotowany przez ekspertów RynekPierwotny.pl prezentuje zmiany przeciętnych kosztów najmu 1 mkw. mieszkań na terenie trzech powyższych grup miast (począwszy od III kw. 2006 r. do IV kw. 2018 r.). W kontekście ostatnich (rocznych) zmian uwagę zwraca fakt, że na terenie sześciu największych rynków (innych niż Warszawa) średnia stawka czynszowa nominalnie wzrosła aż o 9,6 proc. Analogiczne zmiany z Warszawy i dziesięciu mniejszych rynków, obliczone dla okresu od IV kw. 2017 r. do IV kw. 2018 r. wyniosły odpowiednio 3,3 oraz 2,9 proc. Na dużą zmianę dotyczącą sześciu rynków, mogło mieć wpływ m.in. szybkie tempo wzrostów cen metrażu z Gdańska.

Na podstawie poniższego wykresu można również wywnioskować, że nominalne średnie stawki czynszowe za 1 mkw. pod koniec 2018 r. były znacznie wyższe niż w IV kw. 2008 r. Wedle danych NBP, dziesięcioletnia różnica średnich kosztów najmu obliczona bez uwzględnienia inflacji wyniosła: +10,3 proc. (Warszawa), +24,1 proc. (sześć dużych rynków) oraz +29,6 proc. (dziesięć rynków regionalnych). Sytuacja przedstawia się jednak zupełnie inaczej, jeżeli czynszowe porównanie uwzględnia inflację. W takim przypadku, dziesięcioletnia zmiana dotycząca Warszawy wynosi (-6,4 proc.). Dla dwóch pozostałych kategorii rynków widoczne są wzrosty, ale znacznie mniejsze niż poprzednio. Wynoszą one odpowiednio: +5,3 proc. (sześć dużych rynków) oraz +10,0 proc. (dziesięć rynków regionalnych). Porównanie dotyczące Warszawy najlepiej pokazuje, jak bardzo koszty wynajmu mieszkań były zawyżone pod koniec 2008 r. (także w stosunku do ówczesnych zarobków).

Wynajem obecnie jest bardziej zyskowny niż 10 lat wcześniej

W ramach długookresowych porównań, eksperci RynekPierwotny.pl postanowili dodatkowo sprawdzić, jak przez ostatnie 3 lata, 6 lat oraz 10 lat zmieniała się relacja pomiędzy kosztem zakupu oraz wynajęcia 1 mkw. przeciętnego mieszkania. Niższy poziom takiej relacji wskazuje na większą opłacalność inwestycyjnego wynajmu mieszkań (potrzeba bowiem mniejszej liczby jednostkowych czynszów do pokrycia kosztów zakupu "M").

Zaprezentowane w poniższej tabeli wyniki obliczeń analityków RynekPierwotny.pl wskazują, że trzyletnia zmiana opłacalności najmu z trzech grup rynków była niewielka. Wytłumaczenie takiego zjawiska wydaje się proste. Mianowicie od IV kw. 2015 r. do IV kw. 2018 r. czynsze podążały za rosnącymi cenami metrażu. Znacząca poprawa opłacalności najmu była natomiast widoczna w perspektywie 10 lat. Taka pozytywna zmiana relacji kosztów zakupu 1 mkw. mieszkania oraz czynszu za 1 mkw. wyniosła odpowiednio: +11,8 proc. na korzyść IV kw. 2018 r. (Warszawa), +14,5 proc. (sześć dużych rynków) oraz +18,2 proc. (dziesięć rynków regionalnych). Przez ostatnie 10 lat podrożały między innymi meble oraz materiały wykończeniowe. Tym niemniej, doświadczeni wynajmujący mogli odczuć długookresową poprawę opłacalności najmu.