Rewitalizacja budynków przyciąga uwagę deweloperów - ile może kosztować?

Rewitalizacja to proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony kompleksowo, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki. Nie prowadzi jej wyłącznie miasto czy gmina – udział w niej biorą również podmioty prywatne, na przykład deweloperzy. Robią to coraz chętniej, zwłaszcza w Warszawie, we Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście i Poznaniu i to mimo dodatkowych procedur, utrudnień podczas budowy i zdecydowanie większych kosztów. Dlaczego?

Rewitalizacja jest w cenie

Zdaniem eksperta rewitalizowane przestrzenie to bardzo często jedne z najlepszych lokalizacji. A dobra działka jest na wagę złota - Polacy zaczynają wracać z przedmieść do centrów miast. Ten trend przybył do nas z Zachodu. Na przykład w Londynie biurowce w najlepszych lokalizacjach masowo przebudowuje się na budynki mieszkalne.

- Działki w dobrej lokalizacji są dużą wartością. Często znajdują się na nich obiekty z ciekawą historią, które z różnych przyczyn doprowadzone zostały do stanu dużego zniszczenia. Warunki techniczne często są trudne do przewidzenia i mają olbrzymi wpływ na finalne koszty - w zależności od tego, koszty dodatkowe przy rewitalizacji wahają się od 10 proc. do nawet 150 proc. - mówi architekt Marek Kotowski z firmy Bouygues Immobilier Polska. Współautor rewitalizacji DH „RENOMA” we Wrocławiu oraz zabytkowego dworca kolejowego w Kędzierzynie-Koźlu. - Wspomniana historia jest źródłem niepowtarzalnego klimatu, który wyróżnia inwestycję Jagiełły 6 i działa na wyobraźnię kupujących. To zalety, które przekonały dewelopera, mimo kosztów większych o 40 proc. w przypadku tego projektu - dodaje.

Wartościowy trud

Bouygues Immobilier Polska kupił zaniedbaną działkę przy ul. Jagiełły 6 we Wrocławiu. Przed wojną stała tam powstała w 1905 roku kamienica, w której działała gospoda Zum Bürgerwerder (czyli Na Kępie Mieszczańskiej). Serwowano tam piwo z jednego z trzech największych browarów dawnego Wrocławia – Schultheiss Brauerei, czyli późniejszego Browaru Piastowskiego. W ostatnich latach działka była niezagospodarowana, kamienica niszczała. Teraz, dzięki prywatnemu inwestorowi, otrzyma drugą szansę i odzyska dawny blask.

- To miejsce z charakterem, dlatego zależy nam, aby przywrócić mu dawną świetność. Uzupełnimy kwartał zabudowy, zachowamy klimat i urbanistyczną skalę - mówi Łukasz Paryś, dyrektor wrocławskiego oddziału Bouygues Immobilier. - To działania trudne, ze względu na renowację dawnej zabudowy, ale tym bardziej wartościowe. Prowadzimy je z szacunkiem dla historii, elementy nowoczesne traktując jako płynne uzupełnienie – dodaje.

Cegła po cegle

Aby to było możliwe, Bouygues Immobilier wykonał ekspertyzę techniczną kamienic, a także projekt zabezpieczenia historycznej części. Następnie zatrudnił specjalistyczną firmę, która zajęła się częściową rozbiórką budynku – maszynowo, ale również ręcznie, cegła po cegle. By elewacja nie runęła podczas prac budowlanych, powstała specjalna konstrukcja wsporcza. Dodatkowo nieprzerwanie prowadzony jest monitoring geodezyjny. Koszt, który ponosi inwestor w związku z rewitalizacją wynosi około 1 miliona złotych, nie wliczając budowy nowej części kompleksu mieszkaniowego, która zostanie utrzymana w stylu kamienic pochodzących z 1905 roku.

- Wybudujemy apartamentowiec z 69 mieszkaniami. Historyczne detale odtworzymy na podstawie archiwalnych planów. Przywrócimy charakterystyczne zabytkowe elementy, między innymi jasną płytkę klinkierową, drzwi, balustrady czy stolarkę drzwiową. Charakter inwestycji będzie również odzwierciedlał design lobby utrzymany w stylu art-déco – mówi Marek Kotowski.

Na rewitalizacji kamienicy zyskają wszyscy mieszkańcy Wrocławia. Na parterze inwestor przewidział trzy lokale usługowe o łącznej powierzchni 260 mkw., tak by wprowadzić do dzielnicy miejskie życie. Podobnie jak przy każdej swojej inwestycji, deweloper przebuduje też układ drogowy w obszarze bezpośrednio przylegającym do działki. Ulica zostanie wyremontowana, powstaną wygodny chodnik oraz ścieżka rowerowa.

- Projekty rewitalizacyjne to dla nas nie tylko nowe inwestycje deweloperskie, ale również dołożenie naszej własnej cegiełki do wizerunku i układu przestrzeni miejskiej - mówi Łukasz Paryś. - Ta oś rozwoju jest dla nas bardzo ważna i w związku z tym prowadzimy działalność pod nazwą RehaGreen, która oznacza nowoczesną rewitalizację lub odbudowę istniejącej tkanki – dodaje.

Rewitalizacja po poznańsku

Francuski deweloper zaangażował się również w rewitalizację w stolicy Wielkopolski. W ramach Manufaktury Stare Miasto odrestauruje budynki po zakładach spirytusowych, które funkcjonowały pod nazwą Akwawit. W dwudziestoleciu międzywojennym był to jeden z największych tego typu obiektów w mieście.

- Naszym celem jest uchronienie unikatowej, historycznej tkanki miejskiej przed zniszczeniem i wpisanie w nią nowych funkcji. W tym kontekście również przeważają bardziej względy kulturowe i historyczne niż biznesowe. Rozebranie starych zabudowań i postawienie ich od nowa byłoby dużo tańsze – mówi Bartosz Kruszewski, project manager w Bouygues Immobilier Polska.

Przy realizacji projektu, deweloper musi się liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z koniecznością wykonania nowych fundamentów (tak zwane podchwycenie pod istniejącymi obiektami), wymianą zdegradowanych cegieł, demontażem i wykonaniem nowej konstrukcji dachu w przypadku destylarni (rotunda), a także badaniami i pracą konserwatora zabytków.

Przykład Manufaktury Stare Miasto pokazuje też, że proces rewitalizacji wiąże się również z utrudnieniami praktycznymi, które najczęściej wynikają ze złego stanu technicznego obiektu. Kolejną kwestią jest konieczność przeprowadzania uzgodnień z instytucjami, co za każdym razem wydłuża czas przygotowania i realizacji inwestycji. Mimo to przebiega ona zgodnie z planem.