Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny? PRAKTYCZNE PORADY

Nieoczekiwanie, nawet dla samych banków, zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w tym roku znacznie wzrosło. Szacuje się, że 2017 będzie najlepszym rokiem od wielu lat pod względem sprzedaży hipotek, jeśli druga połowa roku będzie tak samo dobra jak pierwsza.

Jak zauważa Tomasz Sadłocha z Ochnik Development, dotąd boom na rynku mieszkaniowym nakręcała przede wszystkim gotówka. – Większość naszych klientów, kupujących w inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy nie korzystała z kredytów. Szczególnie osoby, które nabywały inwestycyjnie mikro-apartamenty w budynku aparthotelowym planując ich wynajem, płaciły przeważnie ze środków własnych. Teraz nasi klienci coraz częstej sięgają po kredyt. Inwestują pieniądze pożyczone w banku, a kredyt zamierzają spłacać z dochodów z najmu. Ta tendencja jest jedną z przyczyn systematycznego wzrostu popytu na mieszkania, a ostatnio także większego zainteresowania kredytami - wyjaśnia Tomasz Sadłocha.

Co można negocjować z bankiem

Chętnych na zakup nieruchomości na kredyt nie brakuje, ale nie wszyscy wiedzą, że z bankami można, a nawet należy, negocjować różne warunki umowy. Negocjacjom podlega nie tylko kwota kredytu, okres spłaty, czy prowizja za jego przyznanie i wcześniejszą spłatę, ale także i przede wszystkim marża ustalana przez bank. Jest ona o tyle istotna, że jej każda dziesiętna i setna procenta wpływa w sposób wyraźny na wielkość raty spłaty, która jest przecież istotnym obciążeniem domowego budżetu przez wiele lat. Drobna różnica w wysokości marży może oznaczać nawet kilkaset złotych więcej do zapłaty w miesiącu.

Na obniżenie raty wpływa okres spłaty kredytu. Im bardziej go wydłużymy, tym rata będzie mniejsza. Dłuższy okres spłaty zwiększa naszą zdolność kredytową i kwotę, jaką skłonny jest nam przyznać bank. Może to być nawet jedyny sposób na uzyskanie interesującego nas kredytu. Musimy jednak pamiętać, że im dłużej będziemy spłacać kredyt, tym jego koszt całkowity będzie większy. Redukcja raty o kilkadziesiąt złotych poprzez wydłużenie okresu spłaty może kosztować nas w ostatecznym rozrachunku kilka lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Wcześniejsza spłata

Jeśli uda nam się wynegocjować z bankiem obniżkę marży i prowizji pobieranej za udzielenie kredytu jego koszt będzie dużo mniejszy. Także obniżenie lub zwolnienie z prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania może nam się bardzo opłacić, jeśli planujemy oddać pieniądze w ciągu kliku lat po zaciągnięciu kredytu. Okres, który zwykle objęty jest karą finansową za przedterminową spłatę obejmuje pierwsze 3 do 5 lat kredytowania. Wysokość prowizji, jaką pobiera bank zapisana jest w umowie lub tabeli opłat i prowizji, ale można negocjować zniesienie tego warunku, albo jego zmianę.

Przeważnie mamy do wyboru standardowy kredyt hipoteczny albo kredyt w sprzedaży wiązanej z innymi produktami banku. Jeśli wybierzemy ofertę pakietową musimy zdecydować się na jeden lub kilka dodatkowych produktów, jak na przykład konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie, produkt inwestycyjny, itp. Bank może wymagać, aby na konto wpływała co miesiąc określona kwota z tytułu wynagrodzenia albo dokonywania co najmniej jednej transakcji w miesiącu kartą na wyznaczoną, minimalną kwotę. A opłacanie produktu inwestycyjnego może obciążać nas przez wiele lat.

Zakup dodatkowych produktów banku

Połączenie kredytu hipotecznego z dodatkowymi produktami banku może dać nam jednak możliwość uzyskania korzystniejszych warunków kredytowania niż w przypadku oferty podstawowej. Pojawia się wtedy szansa, że bank zrezygnuje z prowizji za udzielenie kredytu i zgodzi się na niższą marżę. Do cross-sellingu trzeba jednak podejść bardzo uważnie. Wszystkim warunkom dotyczącym produktów dodatkowych należy przyjrzeć się bardzo dokładnie, bo niedopatrzenie może nas sporo kosztować.

Warunki umowy możemy pertraktować, nie tylko przed jej podpisaniem, ale również w trakcie jej trwania. Wtedy wciąż mamy możliwość prosić o zmianę wysokości raty, czasu trwania kredytu, oprocentowania, czy rezygnacji z zabezpieczeń. Drogę do negocjacji otwiera nam korzystanie z dodatkowych produktów banku, ponieważ instytucja, w której zaciągnęliśmy zobowiązanie może nas w takiej sytuacji łatwo ocenić na podstawie odnotowanej historii.

Rozmawiaj w kilku bankach

Umowę kredytową dobrze jest przeanalizować z prawnikiem, który doradzi, które z klauzul w niej zawartych najlepiej będzie usunąć, a jakie trzeba dopisać. Chodzi na przykład o zapisy chroniące nas w niespodziewanych sytuacjach, jak choćby w przypadku, kiedy pogorszy się nasza sytuacja finansowa i wystąpi konieczność przesunięcia terminu spłaty.

Warto podjąć trud negocjowania warunków kredytu w kilku bankach, ponieważ oferty mogą się od siebie bardzo różnić. Sprawdzając ich zestawienie w internetowych porównywarkach kredytów hipotecznych możemy wstępnie wyselekcjonować najkorzystniejsze propozycje. Kalkulatory dostępne w sieci na podstawie kilku podstawowych parametrów, jak miesięczny dochód, źródło jego uzyskania, zobowiązania, ilość osób w gospodarstwie domowym, czy zgromadzone oszczędności wskażą nam najtańsze kredyty hipoteczne na rynku.

Popraw scoring

Do wyliczenia naszej zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę zarobki z ostatniego roku, inne wpływy oraz ponoszone koszty, jak również historię kredytową. Dla instytucji finansowych ważny jest scoring, czyli nasza ocena jako kredytobiorcy na podstawie zgromadzonych informacji, mówiących o tym, jak spłacaliśmy karty kredytowe, czy wcześniejsze zobowiązania.

Jeśli spłaty nie były regularne będziemy mieć zły scoring i problem z uzyskaniem kredytu. Można to jednak poprawić zaciągając jeden lub kilka krótkoterminowych kredytów gotówkowych i spłacając je w terminie albo przed czasem. Można też poczekać pięć lat, żeby negatywny scoring wyzerował się, a żeby sprawdzić sytuację możemy zamówić raport BIK na własne potrzeby.

Podciągnij zdolność kredytową

Ponadto, bank weźmie też pod uwagę nasze transakcje, sprawdzi w billingach z karty płatniczej na co i ile wydajemy, więc jeśli chcemy zwiększyć swoją zdolność kredytową płaćmy tylko gotówką. Wtedy bank w wyliczeniach przyjmie minimalne koszty utrzymania. Wyższą kwotę dostaniemy też, jeśli zlikwidujemy wszystkie karty kredytowe i limity na kontach, które posiadamy oraz spłacimy kredyty gotówkowe.

Żeby zwiększyć zdolność kredytową można też podpisać umowę na wynajem własnego mieszkania lub pokoju w zajmowanym lokalu, czy przenieść na inną osobę własność samochodu, który używamy. Wtedy nasze przychody wzrosną, a koszty utrzymania zmaleją i tym samym podskoczy zdolność kredytowa i ocena banku.

Aby uzyskać dziś kredyt hipoteczny należy posiadać pieniądze na obowiązkowy wkład własny w wysokości 20 proc. ceny nieruchomości. Większość banków daje jednak możliwość ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego, co pozwala na obniżenie minimalnej, wymaganej wpłaty do 10 proc. wartości mieszkania.