Utrzymujące się na historycznie najniższych poziomach stopy procentowe NBP z całą pewnością są zasadniczym filarem trwającego boomu na rynku mieszkań z pierwszej ręki. Z jednej strony stanowią - przynajmniej teoretycznie - czynnik stymulujący rynek hipotek, windując zdolność kredytową i ograniczając poziom comiesięcznych obciążeń kredytobiorców. Z drugiej natomiast, symboliczne oprocentowanie lokat bankowych zachęca wciąż pokaźną liczbę zasobnych w mniejsze lub większe kapitały rodaków do ich lokowania na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Z zebranych przez RynekPierwotny.pl danych wynika, że mniej więcej co trzecie rodzime lokum z pierwszej ręki nabywane było w roku ubiegłym za gotówkę, co jest wyjątkowym wynikiem nawet w wymiarze globalnym. Z kolei około jedna trzecia takich mieszkań była kupowana na własne potrzeby, a mniej więcej dwie trzecie - inwestycyjne. Z tego natomiast da się już w prosty sposób oszacować, że podaż krajowego rynku mieszkaniowego wynajmu komercyjnego wzrosła w 2017 roku o 20-25 tys. nowych lokali.

Raczej trudno taki wolumen uznać za grożący przegrzaniem rynku wynajmu, tym bardziej, że szacowany jest on wciąż na zaledwie 4-5 proc. ogólnych zasobów mieszkaniowych kraju. Co innego jeśli spojrzeć na rentowność wynajmu, która według różnych źródeł ma się coraz gorzej, a co ciekawe, nawet pomimo wciąż rosnących czynszów najmu. Jak to możliwe?

Jak ostatnio zakomunikowała w swoim raporcie firma Emmerson Evaluation, rentowność najmu w całej Polsce spada w związku z przyśpieszeniem wzrostem cen nieruchomości, a wyższe stopy zwrotu z inwestycji w nowe mieszkania na wynajem (ok. 5,3-5,5 proc.) łatwiej uzyskać w mniejszych miastach wojewódzkich niż w największych aglomeracjach (4,1-5,4 proc.).

Tymczasem według najnowszych statystyk portalu RynekPierwotny.pl mierzony wolumenem wzrost cen ofertowych mieszkań deweloperskich w największych polskich miastach przyspieszył w ostatnich 12-tu miesiącach do poziomu 7,5 proc. z około 3-4 proc. rocznie w kilku poprzednich latach. Wzrosty dwucyfrowe, a więc wyraźnie przekraczające poziom 10 proc. zanotowano jedynie w Trójmieście, co z racji ograniczonego wolumenu miało drugorzędny wpływ na ogólny wynik cenowych statystyk mieszkaniowego rynku pierwotnego.

Z kolei według danych z majowego raportu Amron-Sarfin we wszystkich największych polskich miastach tylko w I kw. br. zanotowano wzrosty czynszów najmu w skali od około 1 do 3,5 proc. Tym samym ewentualny spadek rentowności komercyjnego wynajmu mieszkań w Polsce w zestawieniu z rocznym ruchem cen nowych mieszkań, o ile faktycznie ma miejsce, powinien raczej zawierać się w granicach błędu statystycznego. Tendencja spadających rentowności wynajmu mieszkań może jednak znacznie przyśpieszyć w kolejnych miesiącach, jeśli spełnią się prognozy dalszego silnego wzrostu cen mieszkań z pierwszej ręki.

Należy jednak zawsze mieć na uwadze, że rentowność inwestycji mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem nie zależy wyłącznie od wysokości czynszów najmu w odniesieniu do ceny nabycia nieruchomości. Równie istotną kwestią, o ile wręcz nie decydującą o opłacalności mieszkaniowej inwestycji, jest wzrost jej wartości w czasie. Przykładowo, jeżeli ktoś kupił rok temu inwestycyjnie nowe mieszkanie w Warszawie, do dziś zarobił na jego wynajmie około 4-5 proc. jego wartości. Do tego jednak należy dodać co prawda niezrealizowany, a więc "papierowy", mimo wszystko jednak realny zysk w postaci wzrostu wartości majątku posiadacza przedmiotowego lokum o 5,9 proc., czyli o odsetek wzrostu r/r cen mieszkań z pierwszej ręki w stolicy kraju. W sumie więc nabyte inwestycyjnie rok temu stołeczne mieszkanie przyniosło realny zysk jego właścicielowi rzędu około 10 proc. Jak na obecne, rodzime warunki ekonomiczne jest to wiec stopa zwrotu bardzo trudno osiągalna poza rynkiem nieruchomości przy analogicznym poziomie ryzyka.

Na dziś dzień najprostszy, konkurencyjny do rynku nieruchomości sposób pomnażania majątku, czyli lokata bankowa, tylko w przypadkach wybranych promocyjnych krótkoterminowych ofert dla nowych bankowych klientów przekracza poziom 3 proc. W przypadku tradycyjnych lokat ich maksymalny zysk przed opodatkowaniem w ogromnej większości przypadków nie przekracza już poziomu 2-2,5 proc. Stąd wciąż utrzymujący się trend przesuwania oszczędności zgromadzonych na rachunkach bankowych w kierunku pierwotnego rynku mieszkaniowego.

Z kolei obligacje skarbowe, a więc kolejny ponadprzeciętnie bezpieczny sposób lokowania kapitałów, to możliwość osiągniecia zysku na poziomie od 2,1 do 2,7 proc. rocznie w przypadku odpowiednio papierów dwuletnich i dziesięcioletnich. Utrzymujące się rekordowo niskie krajowe stopy procentowe raczej wykluczają wzrost rentowności polskich papierów skarbowych w przewidywalnej perspektywie.

Natomiast inwestycje w rodzime instrumenty o znacznie większym poziomie ryzyka, także w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych, również w ostatnim roku nie przynosiły satysfakcjonującej stopy zwrotu. I tak WIG - główny indeks warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych - stracił rok do roku na wartości blisko 5 proc.

Natomiast jednym z jaśniejszych punktów GPW wciąż pozostaje indeks WIG-Nieruchomości, który w ciągu ostatnich 12-tu miesięcy zyskał dokładnie 100 punktów, czyli niespełna 5 proc. Jednak tej skali zwyżka w odniesieniu do osiąganych przez deweloperów mieszkaniowych wyników sprzedażowych czy finansowych, może wydawać się zdecydowanie rozczarowująca dla akcjonariuszy.

Słabość giełdy przekłada się na wyniki bardzo popularnych w przeszłości wśród rodzimych ciułaczy krajowych funduszy inwestycyjnych. Niestety według danych serwisu Analizy.pl zdecydowana większość funduszy akcyjnych przyniosła r/r straty, często o wymiarze dwucyfrowym. Skromne 2-3 proc. zyski stały się udziałem prawie wyłącznie funduszy inwestujących w obligacje skarbowe lub inne papiery dłużne.

W tej sytuacji inwestycje mieszkaniowe pozostają na dzień dzisiejszy jedyną optymalną formą lokowania większych kapitałów czy oszczędności przez rodzimych inwestorów, co wciąż znajduje przełożenie na rekordowe wyniki sprzedaży deweloperów.