Już w pierwszej połowie 2008 r. można było zaobserwować zjawisko niespotykane w okresie hossy mieszkaniowej z lat 2006 – 2007, a mianowicie cenowe upusty, promocje i bonusy w postaci darmowych miejsc garażowych, balkonów i tarasów wliczonych w cenę mieszkania. Analitycy rynku mówią wprost: są to w istocie ukryte obniżki. Jednocześnie deweloperzy unikali, i nadal unikają, rabatów cenowych nazywanych po imieniu, niejako oficjalnych.
Jest to taktyka niewywoływania wilka z lasu. Jedynie międzynarodowy deweloper firma Orco jako pierwszy w Polsce na początku września tego roku obniżył ceny o 5 proc. Ale znawcy rynku są przekonani, że Orco zaczynają naśladować inni gracze. Kryzys finansowy i zaostrzenie przez banki kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przyczynią się w jeszcze większym stopniu do wprowadzania coraz bardziej korzystnych dla klientów cenników i zabiegów marketingowych. Oczywiście nie można się spodziewać, że obejmą one cały rynek i wszystkie miasta. Rynek nieruchomości ma bowiem swoją lokalną specyfikę, która sprawia, że popyt, podaż i ceny w poszczególnych, nawet porównywalnych co do wielkości miastach są dziś bardzo zróżnicowane.
Geografia podaży i popytu
Około dwie trzecie polskiego rynku mieszkaniowego to aglomeracje: warszawska, krakowska, poznańska, wrocławska i trójmiejska. Deweloperzy część inwestycji lokowali też w Łodzi, bardziej ze względu na jej potencjał, aniżeli na siłę nabywczą jej mieszkańców. – To w tych ośrodkach deweloperzy umieszczali większość swoich realizacji z ostatnich lat. Zrozumiałym jest więc, że po nasyceniu tych rynków, zwłaszcza mieszkaniami o najwyższych marżach oraz standardzie średnim i podwyższonym, deweloperzy zaczęli rozglądać się w poszukiwaniu rynków w miastach średniej wielkości i mniejszych – analizuje Grzegorz Baciński z firmy monitorującej rynek redNet. – W ostatnim okresie można zaobserwować spore zainteresowanie deweloperów rynkiem katowickim. W dalszej kolejności są Rzeszów, Olsztyn, Elbląg i Szczecin – dodaje Baciński. Zdaniem eksperta ciekawe inwestycje apartamentowo- hotelowe powstają wZakopanem, Kołobrzegu, Świnoujściu oraz innych miejscowościach turystycznych. Pewne schłodzenie rynku nastąpiło natomiast w Łodzi.
Kawalerki i apartamenty
We wszystkich wielkich miastach panuje większy lub mniejszy niedobór mieszkań z segmentu popularnego. Tu daleko jest jeszcze do nasycenia rynku, a podaż najtańszych lokali nie zaspokoja popytu, chociażby ze względu na czas potrzebny na przygotowanie projektu i wprowadzenie go na rynek. Tylko w Łodzi panuje względna równowaga we wszystkich segmentach rynku mieszkaniowego. Daje się również zauważyć spora różnica cen między poszczególnymi rynkami lokalnymi. I tak najdroższa w dalszym ciągu jest Warszawa. Ceny metra kwadratowego mieszkania w tym stolicy zaczynają się od 6 tys. zł. Lokale w takiej cenie zlokalizowane są przede wszystkim na obrzeżach aglomeracji, w dzielnicach oddalonych od centrum i słabo z nim skomunikowanych, np. Wawer, Zielonka, Białołęka. Spośród dużych aglomeracji wciąż najtaniej jest w Łodzi, gdzie ceny, nawet w centralnych dzielnicach, zaczynają się nawet od 5 tys. zł.
Według danych firmy redNet największe nasycenie rynku mieszkaniowego panuje w segmencie średnim oraz o tzw. podwyższonym standardzie. Porównując wskaźniki podaży i popytu w tych segmentach – w ocenie redNet – obserwujemy zjawisko największego rozmijania się oczekiwań sprzedających z nadziejami klientów. Nasycenie tego typu lokalami panuje w Warszawie i Krakowie. Nadpodaż w segmencie średnim ma też miejsce w Trójmieście oraz Katowicach. W Poznaniu nasycenie rynku panuje we wszystkich, prócz popularnego, segmentach rynku. Natomiast we Wrocławiu w wszystkich podstawowych segmentach panuje równowaga. Ceny metra kwadratowego nowego mieszkania w tym segmencie rynku wahają się między 6,6 tys. a 8,5 tys. zł.
– Nasycenie rynku w segmencie apartamentowym daje się zauważyć jedynie w Warszawie, we Wrocławiu, oraz w Poznaniu – mówi Bocianowski z redNet. Jego zdaniem w pozostałych miastach panuje względna równowaga. Należy jednak pamiętać, że na apartamenty przez duże A, spełniające odpowiednie standardy, jakie winny posiadać mieszkania luksusowe, położone w wyjątkowej okolicy, zawsze będzie zapotrzebowanie. Na razie rynek apartamentów jest dość płytki z uwagi na poziom cen, jakie oferują deweloperzy. W Warszawie, gdzie zapotrzebowanie jest najwyższe i klienci najzamożniejsi, apartamenty w najlepszych lokalizacjach w Śródmieściu, na Powiślu i w centralnym Mokotowie zaczynają się od 14 tys. zł, a górnej granicy praktycznie nie ma. Jak zauważa Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, ten segment rynku w najmniejszym jednak stopniu będzie odczuwał załamanie, zwłaszcza w stolicy, gdzie koncentruje się popyt niemal z całej Polski. Nieco inaczej sytuacja wygląda w Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście. W tych miastach jest coraz mniej miejsc na stawianie apartamentowców w centrum miast, a tylko na te lokalizacje jest zainteresowanie. Jedynie w Gdańsku w okolicach Starówki i Motławy znajdują się działki, na których deweloperom opłaca się stawiać apartamentowce w cenie powyżej 12 tys. za metr kwadratowy.
p
Ceny mieszkań w aglomeracjach
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w stolicy we wrześniu 2008 wynosiła 8 889 zł i była o 2,1 proc. niższa niż rok temu. Tyle złotych za metr to nie jest najniższa cena spośród odnotowanych w ostatnich miesiącach. Jednak począwszy od czerwca 2008 r., ceny w stolicy są niższe niż w analogicznym okresie zeszłego roku (porównując miesiąc do miesiąca).
Średnia cena metra kwadratowego na koniec III kwartału 2008 w Krakowie wynosiła 7565 zł i była o 2 proc. niższa od ceny z czerwca 2008 r. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena w Krakowie spadła o 7,8 proc. Obecna cena jest niższa niż w styczniu 2007 r.
Średnia cena w Gdańsku na koniec III kwartału 2008 wynosiła 6480 zł i była to najniższa kwota od maja 2007.Wstosunku do czerwca 2008 r. cena spadła o 0,3 proc., natomiast w porównaniu z zeszłym rokiem – o 7,5 proc.
Średnia cena dla Katowic we wrześniu wynosiła 4250 zł za metr, co oznacza, że była o 20 zł wyższa niż w czerwcu i Katowice są wyjątkiem na tle innych polskich miast.W porównaniu z wrześniem 2007 r. średnia cena metra kwadratowego była niższa o 2,2 proc. – to pierwsza taka sytuacja od dwóch lat.
Średnia cena w Łodzi na koniec kwartału wynosiła 4453 zł za metr kwadratowy. To porównywalny poziom jak w czerwcu, lecz już o 1,2 proc. niższy niż we wrześniu 2007 r. W III kwartale w Łodzi spadły jedynie ceny mieszkań dużych. Natomiast w skali roku znacząca jest obniżka ceny metra kwadratowego kawalerki o 8,5 proc.
źródło: Expander
