System gospodarczy to podstawowa metoda budowy domów w Polsce. Według szacunków Związku Pracodawców - Producentów Materiałów dla Budownictwa w ten sposób powstaje 45-50 proc. lokali mieszkalnych w Polsce.

"Biorąc pod uwagę, że budownictwo indywidualne stanowi około połowy całego rynku, można założyć, że przygniatająca większość domów jednorodzinnych powstaje właśnie w taki sposób" - mówi Ryszard Kowalski, prezes Związku. System gospodarczy oznacza rezygnację z generalnego wykonawcy. Inwestor samodzielnie zamawia materiały budowlane, samodzielnie lub z pomocą rodziny wykonuje część prac, a trudniejsze etapy zleca ekipom budowlanym, zwykle zatrudnianym na czarno.

Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim niższe koszty. Nie można jednoznacznie ocenić skali oszczędności. Wszystko zależy od wycen dokonanych przez ekipy budowlane, rabatów, jakie inwestor wynegocjuje w składach budowlanych i terminowości oraz rzetelności robotników. Z szacunków dokonywanych przez osoby budujące systemem gospodarczym wynika, że zatrudniając do wszystkich prac robotników budowlanych i negocjując 5-8 proc. opusty na materiały budowlane, można obniżyć koszt budowy domu o około 10 proc. w porównaniu do kosztorysów przygotowywanych przez firmy budujące domy od A do Z. Potencjalne oszczędności, jakie może osiągnąć inwestor budujący dom za 400 tys. zł, wynoszą więc około 40 tys. zł - równowartość małolitrażowego samochodu.

Wprawdzie firma budująca dom od początku do końca także korzysta z upustów u dostawców materiałów budowlanych, ale duży popyt na usługi budowlane wywindował marże do 20-30 proc.

"Popularność systemu gospodarczego w budownictwie wynika między innymi z tego, że budujemy drogo. Mamy wysokie koszty pracy, wysokie marże, a cały proces inwestycyjny znacząco podwyższają bariery biurokratyczne" - dodaje Ryszard Kowalski.

Budowanie domu systemem gospodarczym pozwala zaoszczędzić spore kwoty, ale jest i druga strona medalu. Na forach internetowych poświęconych tematyce budowlanej dosłownie roi się od słów krytyki kierowanej w stronę dostawców materiałów budowlanych i wykonawców.

"Poszukiwanie taniego, terminowego i rzetelnego dostawcy nawet podstawowych materiałów takich jak pustaki czy cement wymaga wykonania setek telefonów i odwiedzenia minimum kilkunastu okolicznych składów budowlanych i hurtowni. Ceny absolutnie wszystkich elementów i materiałów służących do budowy trzeba negocjować, a potem dbać o to, żeby trafiły na plac budowy na czas - nie za wcześnie i nie za późno" - mówi Marta Gładysz, która finalizuje budowę 180-metrowego domu systemem gospodarczym w Szczecinie. Ale to też nie daje gwarancji sukcesu. Zapobiegliwy inwestor poza tym, że słono płaci za dostawy, musi jednocześnie kontrolować jakość i ilość materiałów. "Polecany przez znajomych dostawca betonu próbował mnie oszukać. Chciał wymusić zapłatę za większą ilość tego materiału, niż w rzeczywistości dostarczył" - dodaje Marta Gładysz.

W dodatku inwestor budujący na własną rękę musi się liczyć z tym, że jeśli nie wykorzysta na budowie wszystkich zakupionych cegieł czy dachówek, sprzedawca może odmówić przyjęcia ich zwrotu.

Czujność i wiedzę budowlaną inwestora budującego dom lubią także sprawdzać ekipy zajmujące się wykonawstwem. "Generalną zasadą, która towarzyszy budowie domu, jest ograniczone zaufanie do wykonawcy. Zwykle każda kolejna ekipa, która przychodzi na budowę, wskazuje na usterki i niedoróbki pozostawione przez swoich poprzedników" - mówi Krzysztof Leczek, który wybudował dom pod Krosnem. "Dlatego za budowę domu systemem gospodarczym nie powinna zabierać się osoba bez doświadczenia budowlanego, która nie będzie w stanie samodzielnie ocenić jakości wykonanych prac" - dodaje.

Problem z wykonawcami potęguje sytuacja na rynku pracy - jak na razie budowlańcy nie narzekają na brak zleceń. Sytuacje, w których ekipy budowlane pojawiają się na placu budowy z wielodniowym opóźnieniem albo nagle porzucają pracę i przenoszą się tam, gdzie można więcej zarobić, są na porządku dziennym. To problem, z którym borykają się wszyscy inwestorzy, także firmy deweloperskie.

Alternatywą dla systemu gospodarczego jest zamówienie kompleksowej usługi - od wykopania fundamentów - po prace wykończeniowe lub nawet urządzenie zieleni. To jednak kosztuje. Ceny zależą od mnóstwa czynników: projektu domu, jakości materiałów budowlanych, od rejonu Polski, a także marży firmy budowlanej. W okolicach dużych aglomeracji inwestor planujący zamówienie kompleksowej usługi musi liczyć się z wydatkiem minimum 2,5 tys.-2,7 tys. zł za metr kw. przy takich cennikach koszt wybudowania 150-metrowego domu wyniesie około 400 tys. zł, które dodatkowo trzeba wyłożyć w krótkim czasie. A to zwykle oznacza konieczność zaciągnięcia kredytu.

Adam Szewczyk, prezes Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów twierdzi, że mimo wyższej ceny warto rozważyć taką drogę do własnego domu. "Inwestor ma gwarancję, że jego dom powstanie w krótkim czasie, a po zakończeniu budowy otrzyma od wykonawcy gwarancję" - zapewnia. Ryszard Kowalski dodaje, że zatrudnienie doświadczonej i dużej firmy, choć nie daje pewności, to przynajmniej większą szansę, że budowę domu powierza się kompetentnym pracownikom, którzy stosują nowoczesne technologie budowlane - mówi. Nie ma jednak złudzeń. "W najbliższych latach podstawową metodą budowania pozostanie system gospodarczy" - dodaje Ryszard Kowalski.

Adam Szewczyk przyznaje, że to tańsze rozwiązanie, a dodatkowo zapewnia inwestorowi możliwość przerwania inwestycji praktycznie w dowolnym momencie. "Gorzej sytuowani finansowo inwestorzy budują dom stopniowo w zależności od tego, jakimi środkami dysponują w danym momencie. Taka budowa trwa wiele lat, ale ma dla nich tę podstawową zaletę, że można ją przerwać i wznowić za rok lub dwa" - mówi prezes Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów. "Niestety, ma to swoje negatywne konsekwencje. Rozłożenie inwestycji na wiele lat źle odbija się na jakości budowy, często także na architekturze budynków, które po ukończeniu często znacząco odbiegają od początkowego projektu" - dodaje.

Zdaniem Ryszarda Kowalskiego popularnością systemu gospodarczego może zachwiać jedynie malejąca skłonność robotników budowlanych do podejmowania pracy na czarno. "Sytuacja na rynku pracy w sektorze budowlanym jest na tyle dobra, że coraz trudniej znaleźć wykwalifikowanych pracowników skłonnych do pracy bez umowy i ubezpieczenia społecznego" - dodaje Ryszard Kowalski.

Jedynie dwa lata temu był moment, w którym wydawało się, że dni budownictwa w systemie gospodarczym są policzone. Z początkiem 2007 roku wygasała ustawa o zwrocie części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych, która pozwalała odzyskiwać od fiskusa część zapłaconego przy zakupie pustaków, cegieł, parkietów czy wyposażenia łazienek podatku VAT. Wprowadzona przez rząd definicja budownictwa społecznego, które korzysta z preferencyjnej stawki VAT (7 zamiast 22 proc.) nie objęła domów budowanych w tym systemie. Organizacje pracodawców alarmowały, że wprowadzenie takich rozwiązań spowoduje załamanie rynku mieszkaniowego i ostatecznie Sejm przegłosował bezterminowe przedłużenie prawa do obierania części VAT zawartego w cenie materiałów budowlanych.