Lokale, na które trudno znaleźć klienta nie zalewają jeszcze rynku, ale ich udział systematycznie rośnie. Według danych serwisu tabelaofert.pl takie mieszkania stanowią mniej niż 5 procent dostępnych aktualnie ofert, czyli ok. 700 sztuk w całej aglomeracji.

"Mieszkania oddawane w zeszłym roku były sprzedawane w szczycie hossy, w roku 2006, a nawet 2005. Nie może więc dziwić, że pustostanów nie ma zbyt wiele" - tłumaczy Maciej Dymkowski, doradca zarządu redNet Consulting ds. nieruchomości i dodaje: "Dziś jednak wiele mieszkań czeka na nabywców dłużej niż poprzednio. Wskaźnik wyprzedania ofert mieszkaniowych dla Warszawy wynosi 66,8 procent, a mieszkanie czeka na kupno przeciętnie 161 dni od chwili rozpoczęcia sprzedaży. Dla porównania w szczytowym okresie hossy na warszawskim rynku mieszkaniowym, wskaźnik wyprzedania wynosił ponad 85 procent, a oferta była dostępna na rynku średnio przez ok. 96 dni. Tempo sprzedaży mieszkań, podobnie jak wyprzedanie rynku, wyraźnie spadło."

Przyczyn, dla których lokal nie może znaleźć amatora jest wiele i wbrew pozorom nie jest to wyłącznie niewielka atrakcyjność danego lokum.

"Obecność takich mieszkań to nie kwestia braku popytu, ponieważ rozpoczęcie budowy następowało w sytuacji bardzo dużego popytu. Wynika to głównie z faktu, ze niektórzy deweloperzy mogli wstrzymać sprzedaż pewnej liczby mieszkań po to, aby sprzedać jest drożej już po ukończeniu" - twierdzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group i dodaje: "Z badań strategii sprzedażowych analizowanych przez CEE Property Group wynika, że takich ofert będzie coraz więcej. Na całym świecie jest tak, że mieszkania sprzedaje się już gotowe lub na ostatnim etapie realizacji inwestycji. Kupowanie dziury w ziemi było dotąd polską specyfiką i obecna sytuacja rynkowa jest powrotem do normalności a nie stanem wyjątkowym."

Problemem jest też cena. Gdy deweloper chce sprzedać niepraktycznie rozplanowane mieszkanie w kiepskiej lokalizacji zazwyczaj schodzi z ceny. Zmniejszony popyt na lokale nie wynika z tego, że Warszawianie ich nie potrzebują. Przeszkodą są zaporowe ceny.

"W Warszawie popyt jest skutecznie ograniczany przez ceny, które utrzymują się na wysokim poziomie. Obecnie jest to średnio ok. 9 tys. złotych za mkw. Narastają też trudności ze zdobyciem środków finansowych na zakup upatrzonego lokalu. Rośnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które są podstawowym źródłem finansowania zakupu nieruchomości. W obecnej sytuacji liczba ofert na rynku przewyższa możliwości nabywcze mieszkańców Warszawy lecz nie potencjalne potrzeby - uważa Dymkowski.

Wbrew pozorom są to dobre wiadomości dla kupujących. To deweloper musi zabiegać o względy swojego potencjalnego klienta, a nie odwrotnie, jak bywało wcześniej, gdy rynek rozwijał się dynamicznie, a ceny z miesiąca na miesiąc znacznie wzrastały.

W obecnej sytuacji, wielu deweloperów decyduje się na politykę bardziej lub mniej bezpośrednich obniżek.

"Walczą o nabywcę nie tylko między sobą, ale również z ofertami z pierwotnego rynku wtórnego, czyli sprzedawanymi na zasadzie cesji. Obniżki dotknęły również lokale przeszacowane, np. mieszkania o podwyższonym standardzie, których ceny zostały w czasie boomu wywindowane do poziomu cen luksusowych apartamentów, a spadają do pułapu odzwierciedlającego ich rzeczywistą wartość" - dodaje ekspert redNet.

Część firm budowlanych, by uatrakcyjnić swoją ofertę, zdecydowało się na wykończenie wybudowanych mieszkań. Z jednej strony liczą na dodatkową prowizję z tego tytułu - z drugiej klient nie musi poświęcać czasu na doprowadzenie do stanu używalności gołych czterech ścian.

Ogólna tendencja nie powinna jednak ulec zmianie. W najbliższych kwartałach zauważalna będzie coraz większa podaż. Spodziewać się więc można wzrosty liczby lokali gotowych do zamieszkania tuż po opuszczeniu biura sprzedaży.

Eksperci patrzą jednak z rezerwą na możliwości nabywcze kupujących. W 2007 r., gdy tempo sprzedaży mieszkań zaczęło zwalniać, w Warszawie wydano pozwolenia na budowę ponad 30 tys. mieszkań i domów. To przełożyło się na wyższą podaż na rynku. Wiele z tych lokali długo nie znajdzie swoich nabywców - przewiduje Dymkowski.