Szefowie największych firm deweloperskich przyjęli strategię na przeczekanie. Środki zgromadzone w czasie gorączki zakupów pozwalają im na obniżenie wskaźnika liczby sprzedawanych lokali.

O obniżkach cen nie chcą jednak słyszeć. Wolą podnosić marże. Na każdym kliencie decydującym się na kupno lokalu w JW Construction zainkasowało w I kwartale marżę w wysokości prawie 33 procent. Czyli o 8 procent wyższą niż przed rokiem.

Jeszcze większe marże są w Dom Development. W pierwszym kwartale 2008 roku osiągnęła rekordowy poziom 40 procent. A to oznacza, że wzrosła o 3,5 procent w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy 2007 roku.

Wysokie marże wpłynęły na zwiększenie zysku obu spółek. Zysk netto JW Construction wyniósł w I kwartale 2008 roku 19,1 mln zł wobec 11,2 mln zł zysku rok wcześniej. Również Dom Development pochwalił się znacznym wzrostem zysku, który w pierwszych trzech miesiącach tego roku wyniósł 45 mln zł wobec 37 przed rokiem.

Na dobre wskaźniki wpłynęła też inżynieria finansowa, czyli metoda z pomocą której firmy obliczają swoje zyski.

"Bardzo dobre wyniki jakie zanotowaliśmy w pierwszym kwartale wskazują, że obraliśmy właściwą drogę. Mimo zauważalnego zastoju na rynku udowodniliśmy, że największe firmy potrafią radzić sobie w trudnych warunkach. Na wyniki w tym i pozostałych kwartałach 2008 roku mają wpływ przede wszystkim inwestycje będące w trakcie budowy, których sprzedaż zapewniliśmy sobie w ubiegłym roku. Dzięki temu stagnacja na rynku praktycznie nas nie dotyczy" - wyjaśnia Jerzy Zdrzałka, prezes zarządu J.W. Construction Holding.

Dlatego prawdziwe skutki zmniejszonego popytu zostaną ujawnione dopiero za kilka kwartałów. O sytuacji na rynku więcej mówią wyniki sprzedaży, a te nie są imponujące. Deweloper JW Construction sprzedał ok. 200 mieszkań wobec ok. 600 w pierwszym kwartale 2007 roku.

Nieco mniejszy spadek zanotował Dom Development. Spółka sprzedała w I kwartale 2007 roku 478 mieszkań. W bieżącym roku było to już tylko 328 lokali.

Za spadek sprzedaży deweloperzy nie obwiniają jednak wywindowanych cen oraz malejącej zdolności kredytowej klientów, ale inwestorów spekulacyjnych, którzy wyprzedają nabyte przed kilkoma laty lokale i są bardziej podatni na negocjacje.

Największe firmy, zaopatrzone w duże rezerwy finansowe będą chciały przeczekać zwiększoną podaż lokali, lecz patrząc na ich zapowiedzi trudno się spodziewać, że nawet w obliczu zastoju na rynku ochoczo obniżą ceny.

"Spadku cen nieruchomości na pewno nie muszą obawiać się najwięksi deweloperzy, ponieważ na politykę cenową największy wpływ ma płynność finansowa dewelopera lub jej brak. Stały dostęp do gotówki umożliwia bowiem realizację inwestycji bez konieczności poszukiwania szybkich źródeł finansowania. Spadek cen może zatem dotknąć tylko małych deweloperów, którzy finansują inwestycje kredytem" - twierdzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group.

Sytuacja na rynku wpływa jednak na apetyty deweloperów. Niedawno Dom Development zapowiedział, że spodziewa się zmniejszenia sprzedaży o ok. 500 jednostek mieszkalnych w stosunku do prognoz z 2007 roku.

Wydłuża się też czas sprzedaży. Niedawno przekroczył 150 dni. – Na całym świecie jest tak, że mieszkania sprzedaje się już gotowe lub na ostatnim etapie realizacji inwestycji.

Kupowanie dziury w ziemi było dotąd polską specyfiką i obecna sytuacja rynkowa jest powrotem do normalności, a nie stanem wyjątkowym – zauważa Grząbka. Z kolei Kazimierz Kirejczyk z Reas twierdzi, że deweloperzy będą musieli sobie poradzić ze zwiększoną podażą mieszkań, na które po obecnych stawkach brakuje chętnych.

"Można się spodziewać, że liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań, osiągnie poziom 10 do 15 proc. rocznej produkcji i będzie nadal rosła w 2009 roku" - dodaje Kazimierz Kirejczyk.

Czy w takiej sytuacji obecne ceny będą do utrzymania pokażą najbliższe miesiące.