Dekoniunktura na rynku hipotecznych kredytów mieszkaniowych osiągnęła apogeum w pierwszych trzech miesiącach ubiegłego roku. Od tego czasu sytuacja stopniowo, lecz systematycznie się poprawiała. Dopiero pierwszy kwartał tego roku przyniósł niewielki spadek dynamiki zarówno liczby, jak i wartości nowo udzielanych kredytów. To osłabienie okazało się jedynie przejściowe.

O jedną trzecią więcej

Kolejne trzy miesiące to okres imponującego wzrostu. Liczba podpisanych umów kredytowych w drugim kwartale wyniosła prawie 64 tys. i wzrosła w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy o prawie jedną trzecią. Wartość udzielonych kredytów zwiększyła się o ponad 13,5 mld zł, co oznacza wzrost o prawie 38 proc. Obie wielkości rosły najszybciej od końca 2008 r., gdy pojawiły się już pierwsze wyraźne oznaki załamania ówczesnego boomu na rynku nieruchomości i kredytowym. Tym samym po pierwszym półroczu łączna liczba kredytów hipotecznych zbliżyła się do 1,5 mln, zaś wartość zadłużenia Polaków z tego tytułu wyniosła prawie 246 mld zł.

Gospodarka i banki

Szukając powodów postępującego ożywienia, trzeba wymienić dwa główne czynniki. Pierwszy to sytuacja gospodarcza, drugi – polityka banków. Globalne zawirowania gospodarcze do tej pory były niezbyt mocno odczuwalne dla przeciętnego Polaka. Nasza gospodarka ucierpiała dotąd niewiele, a teraz jej kondycja zdecydowanie się poprawia. Zmniejsza się stopa bezrobocia, zwiększa liczba zatrudnionych, średnie wynagrodzenie wciąż idzie w górę w tempie znacznie przewyższającym inflację, nie boimy się już tak bardzo ani utraty pracy, ani zmniejszenia pensji. Bardziej optymistycznie patrzymy w przyszłość. A potrzeby mieszkaniowe wciąż dalekie są od zaspokojenia.

Ta mieszanka czynników zdecydowanie zwiększa popyt i na mieszkania, i na kredyt na ich zakup. Ceny mieszkań nie są wygórowane, szczególnie jeśli porównać je z tymi, które obowiązywały jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Co ważne – ceny przestają już spadać. Oficjalne i rynkowe stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie.


Z punktu widzenia popytu, czyli kupującego, mamy do czynienia ze splotem idealnych warunków do myślenia o zakupie mieszkania i zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Banki łagodnieją

Banki już od kilku miesięcy wysyłają silne sygnały stopniowego rozluźniania polityki kredytowej. To zjawisko w pełni zrozumiałe i uzasadnione. Omówione wcześniej kwestie popytowe musiały zostać przez nie dostrzeżone, a grzechem byłoby ich nie wykorzystać. Banki, zarabiające przede wszystkim na kredytach, nie mogły bez końca stosować restrykcyjnej polityki w zakresie ich udzielania. Tym bardziej że popyt na kredyt ze strony przedsiębiorstw jest wciąż bardzo ograniczony, ryzyko związane z finansowaniem firm wciąż większe niż w przypadku hipotek, możliwości osiągania zysków z transakcji kapitałowych niewielkie, a windowanie przychodów poprzez wzrost opłat i prowizji zostało niemal w pełni wykorzystane. Można powiedzieć, że w polityce kredytowej banków nastąpił dość gwałtowny zwrot. Po kilkunastomiesięcznym okresie zaostrzania polityki kredytowej od początku tego roku widać było stopniowe jej łagodzenie, postępujące coraz szybciej.

W ostatnim czasie można było mówić o rozpoczynającym się wyścigu o klientów. Dotyczyło to w szczególności właśnie kredytów hipotecznych. Nic w tym dziwnego. Po pierwsze, banki żyją z udzielania kredytów, więc długotrwała wstrzemięźliwość w tym zakresie podcinałaby sens ich działalności, po drugie, właśnie kredyty hipoteczne należą do grupy najlepiej spłacanych, a więc najbardziej z punktu widzenia banków bezpiecznych i pożądanych.

Rośnie wartość kredytu

O liberalizacji polityki kredytowej banków najlepiej świadczą liczby. Nieznacznie, ale jednak, zwiększyła się średnia wartość kredytu mieszkaniowego. Średnia wartość wyniosła w drugim kwartale prawie 207 tys. zł – 2 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Banki znów zaczęły chętniej kredytować zakup mieszkania bez wkładu własnego klientów. Udział kredytów ze wskaźnikiem LTV (udział kredytu w cenie nieruchomości) równym 100 proc. zwiększył się do 9,7 proc., czyli o niemal 3 punkty procentowe.


Chętniej banki zaczęły udzielać kredytów w walutach obcych, a więc w tym segmencie kredytów hipotecznych, w którym niedawne restrykcje były największe. Przerwana została trwająca od prawie dwóch lat tendencja zdecydowanego spadku udziału kredytów walutowych w ogólnej wartości nowo udzielanych kredytów hipotecznych. Najwyższy, sięgający ponad 77 proc. udział, kredyty udzielane w złotych osiągnęły w ostatnim kwartale ubiegłego roku i pierwszych trzech miesiącach tego roku. W okresie od kwietnia do końca czerwca ich udział zmniejszył się z 77,2 do 71,9 proc.

Spośród kredytów walutowych największy w historii udział osiągnęły kredyty w euro – 23,6 proc. Kredyty w najbardziej do niedawna popularnym franku zdobyły udział wynoszący jedynie 4,4 proc., o zaledwie 0,1 punktu procentowego wyższy niż w pierwszym kwartale roku.

4 – 5 mld zł miesięcznie

Dane z pierwszego półrocza pozwalają, zdaniem przedstawicieli Związku Banków Polskich, prognozować, że wartość nowych kredytów w całym 2010 roku wzrośnie o 50 mld zł. Miesięcznie ich wartość zwiększać się będzie o 4 – 5 mld zł. Dynamika wzrostu kredytów w kolejnych sześciu miesiącach ma więc jeszcze nieco się zwiększyć. Przewidywania te idą w parze z deklaracjami większości banków.

Znaczący udział w kredytowym boomie ma także rządowy program „Rodzina na swoim”. W drugim kwartale wartość udzielonych w jego ramach kredytów wyniosła 1,77 mld zł, a więc stanowiła 13 proc. wszystkich udzielonych w tym czasie przez banki kredytów mieszkaniowych. Bankowców niepokoją jednak zapowiedzi płynące z Ministerstwa Infrastruktury dotyczące zmian w programie preferencyjnych kredytów, mające ograniczyć jego zakres jedynie do kredytowania mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym, a w dalszej perspektywie mówiące o zakończeniu jego działania.

Jeszcze więcej obiekcji dotyczących możliwości utrzymania dotychczasowego tempa wzrostu kredytowania zakupu nieruchomości mają bankowcy w związku z planowaną kolejną nowelizacją rekomendacji S. Proponowane zmiany mogą w istotny sposób przyhamować rodzące się kredytowe ożywienie. Zdaniem przedstawicieli Związku Banków Polskich nawet o jedną piątą w stosunku do możliwości, jakie dają obecnie obowiązujące regulacje.


Tylko połowa

Największy wpływ na rynek kredytów hipotecznych może mieć zalecenie ograniczające udział kredytów w walutach w całkowitej wartości udzielonych przez poszczególne banki kredytów do 50 proc. W przypadku niektórych banków może to oznaczać wstrzymanie udzielania kredytów w walutach obcych.

Drugim z najbardziej restrykcyjnych ograniczeń miałby być wymóg wyliczania zdolności kredytowej kredytobiorców, przyjmując okres kredytowania nie dłuższy niż 25 lat, niezależnie od tego, na jaki okres rzeczywiście udzielany jest kredyt. W okresie zaostrzania wymogów ostrożnościowych, dotyczących zdolności kredytowej, banki w celu poprawy tej zdolności dla swych klientów proponowały wydłużenie okresu kredytowania do 30, 40, a nawet więcej lat. To powodowało, że wysokość miesięcznej raty zmniejszała się i większa liczba klientów była w stanie sprostać takim kosztom.

I trzeci wreszcie element to wymóg uwzględniania przy ustalaniu wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego nie wartości rynkowej nieruchomości, lecz wartości możliwej do uzyskania przez bank w drodze postępowania windykacyjnego, czyli przymusowej sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy kredyt nie byłby spłacany. To rozwiązanie w praktyce uniemożliwiłoby bankom kredytowanie zakupu pełnej wartości nieruchomości, czyli bez udziału własnego klienta. Ostatnio zaś tego typu kredyty były znów bardziej popularne wśród chętnych do kupna mieszkania za pożyczone pieniądze.