Wśród głównych cech nieruchomości wymieniane są zwykle stałość w miejscu, złożoność fizyczna, trwałość czy niepodzielność. Z inwestycyjnego punktu widzenia kluczowe znaczenie ma jednak kapitałochłonność. To ona sprawia, że grono potencjalnych inwestorów jest ograniczone do osób, które albo posiadają wystarczające oszczędności, albo odpowiednią zdolność kredytową. Dobry przykład stanowi tu zakup mieszkania na wynajem.
Na wynajem
Kupno mieszkania na wynajem to najpopularniejsza forma inwestowania w nieruchomości, którą w ostatnich latach wybrało wielu Polaków. Taka forma pomnażania kapitału może być atrakcyjna zwłaszcza biorąc pod uwagę utrzymujące się już od 3 lat historycznie niskie stopy procentowe. Taki stan rzeczy sprawia, że trzymanie pieniędzy w banku przynosi niewiele większy zysk, niż ten jaki można zgarnąć trzymając gotówkę w skarpecie.
- To dlatego część Polaków zamiast zanosić pieniądze do banku woli za nie kupić mieszkanie i na własną rękę poszukać najemców. W chwili obecnej coraz więcej sygnałów ze strony Rady Polityki Pieniężnej wskazuje, że w przyszłym roku należy spodziewać się podwyżek stóp procentowych. Jeśli do nich dojdzie będzie to oznaczało wzrost kosztów kredytów mieszkaniowych, co z kolei przełoży się na niższą opłacalność kupna mieszkania na wynajem, przy posiłkowaniu się zobowiązaniem kredytowym - wyjaśnia Kamil Zabrocki, prezes Beaver Peak Resort&Gallery.
Poza tym warto pamiętać jeszcze o rosnących cenach samych mieszkań. Jak na razie ich dynamika nie jest szczególnie wysoka. Wyższa cena, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie może jednak wpłynąć na obniżenie rentowności wynajmu lokalu mieszkalnego.
Inna forma inwestycji również w lokal na wynajem polega na kupnie mieszkania/pokoju w condo- lub apart- hotelu. Nie wdając się w szczegółowe rozróżnienie między tymi dwoma terminami, taka inwestycja generalnie polega na zakupie mieszkania, ale nie w zwykłym bloku, tylko w obiekcie, w którym wszystkie lokale są z góry przeznaczone do wynajmu. Poszczególne lokale w takich budynkach w rzeczywistości nie odbiegają znacznie swoim charakterem od pomieszczeń hotelowych. Cały budynek, wynajem pojedynczych pokoi, lokali oraz obsługa inwestycji, wszystko to jest prowadzone przez wyspecjalizowaną w tym zakresie firmę zarządzającą. Stopa zwrotu w ciągu roku kształtuje się na poziomie kilku procent. Zwykle nie przekracza 8 proc. Oznacza to zysk kilkukrotnie wyższy niż np. ten z obligacji skarbowych.
– Źródeł funkcjonowania tego rodzaju inwestycji należy doszukiwać się w zasadach tzw. sharing economy, czyli ogólnie rzecz biorąc odpłatnym i zwykle na krótki czas, udostępnianiu różnych przedmiotów. Obecnie na krajowym rynku wiele firm oferuje możliwość takich inwestycji. Wypracowywany co roku zysk zależy w głównej mierze od profesjonalizmu, doświadczenia i fachowości pracowników firmy zarządzającej całym projektem – zaznacza Kamil Zabrocki reprezentujący Beaver Peak Resort&Gallery. Dlatego warto upewnić się co do firmy prowadzącej inwestycję jeszcze przed złożeniem podpisu na umowie.
Od funduszy trzymamy się z daleka
Obie przedstawione powyżej formy pomnażania oszczędności wymagają dysponowania odpowiednimi środkami finansowymi, ewentualnie wysoką zdolnością kredytową. Nie są to więc rozwiązania z których może skorzystać statystyczny Kowalski. Łukasz Żurowski, ekspert rynku nieruchomości i współwłaściciel Fides Estate stwierdza, że "dla takich osób obecnie tak naprawdę jedynym pomysłem na inwestowanie w nieruchomości może być zakup jednostek uczestnictwa w funduszach nieruchomościowych. Pozostają one jednak w naszym kraju nadal niepopularne. Nadal, bo w głowach wielu Polaków nie zatarły się jeszcze wydarzenia z początków światowego kryzysu finansowego". I nie ma w tym nic dziwnego. W latach 2006–2007 fundusze nieruchomościowe nęciły Polaków obiecując krociowe zyski. Niektóre do zwabienia kolejnych chętnych posługiwały się nawet reklamą w telewizji. Szumne zapowiedzi wysokich profitów prysły niczym bańka mydlana wraz z początkiem zawirowań na rynkach finansowych we wrześniu 2008 roku. Od tamtej pory większość Polaków szerokim łukiem omija takie produkty.
Czas na zmianę
Zgodnie z rządowymi zapowiedziami, na początku 2019 roku mają wejść w życie przepisy, które umożliwią działalność Firmom Inwestującym w Najem Nieruchomości. W skrócie FINN. Choć projekt ustawy przeszedł w Sejmie dopiero pierwsze czytanie i jego zapisy mogą jeszcze ulec zmianie, to jednak wielu uczestników rynku nieruchomości dużo sobie po nim obiecuje. FINN to odpowiedniki funduszy REIT (Real Estate Investment Trusts), które z powodzeniem już od lat funkcjonują w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej, np. w Niemczech. Będą to swego rodzaju wehikuły inwestycyjne, które środki zebrane od inwestorów będą przeznaczać na zakup nieruchomości mieszkaniowych do wynajmu. Wypracowane w ten sposób zyski w większości, bo w wysokości co najmniej 90 proc. przychodów będą trafiać do udziałowców w postaci dywidendy. Udziałowcem będzie mógł być każdy, bowiem papiery funduszy FINN będą notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Co w tym nadzwyczajnego?
Na pierwszy rzut oka – nic. Jednak to szczegóły skrywają sedno sprawy. Po pierwsze przepisy zaproponowane przez rząd przewidują preferencyjną stawkę podatkową od dochodu dla tego typu instytucji. – Obecna propozycja mówi o stawce w wysokości 8,5 proc. Co ważne, na bonifikatę będą mogli również liczyć akcjonariusze FINN. Dochody z wypłacanej przez nie dywidendy będą zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, popularnie określanego podatkiem Belki – podkreśla Łukasz Żurowski z Fides Estate. Poprzez udziały w Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości Polacy nie tylko będą mogli inwestować pieniądze w mieszkania na wynajem.
Rządowe przepisy przewidują, że instytucje te będą mogły inwestować również w internaty, akademiki, domy studenckie oraz placówki zapewniające całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku. Ciekawą lokatę kapitału mogą stanowić zwłaszcza te ostatnie obiekty. Prywatne domy seniora, domy spokojnej starości lub po prostu domy opieki, bez względu na używane określenie, zaczęły się pojawiać w naszym kraju już jakiś czas temu. Dzisiaj jednak coraz mocniej podkreśla się, iż zapotrzebowanie na takie placówki będzie w Polsce systematycznie rosnąć. Zwłaszcza biorąc pod uwagę perspektywę zmian demograficznych, które czekają nas na przestrzeni kolejnych trzydziestu lat. Oprócz kurczącej się liczby mieszkańców Polski prognozy GUS zapowiadają stopniową zmianę struktury wiekowej Polaków. Coraz większy udział w całej populacji będzie przypadał na osoby po 60. roku życia, a nawet na te, których metryka będzie przekraczać 80 lat.