Pierwotny czy wtórny?

Poszukujący mieszkania do kupna zazwyczaj zaczynają od podjęcia decyzji o wyborze rynku pomiędzy pierwotnym a wtórnym. Jakaś część mniej zdecydowanych osób stojących po stronie popytowej mieszkaniówki penetruje oferty lokali zarówno z pierwszej, jak i drugiej ręki, po czym decyduje się na tę, która wydaje się korzystniejsza. Wciąż jednak jakiś odsetek nabywców mieszkań wybiera zdecydowanie mieszkania używane, ponieważ wydaje im się to wciąż bezpieczniejszą opcją niż kupno od dewelopera lokum na wczesnym etapie budowy, o kupnie dziury w ziemi nie wspominając.

Tymczasem na dziś dzień trudno jest rozstrzygnąć, który rynek jest faktycznie bezpieczniejszy, pierwotny czy wtórny.

Niespełna przed miesiącem media rozpisywały się o oszuście, który posługując się sfałszowanym dowodem osobistym bez problemu sprzedał w Gdańsku nieswoje mieszkanie, którym dysponował na zasadzie wynajmu, choć wcale z tego wynajmu nie korzystał. Pechowy kupiec zapłacił za lokum - co bardzo ciekawe - "żywą gotówką" przyniesioną w reklamówce okrągłe pół miliona złotych, a z dwóch notariuszy obsługujących transakcję ani jeden zupełnie nie zorientował się w sytuacji. Co bardzo istotne, podobne wypadki zdarzały się już niejednokrotnie w przeszłości i zapewne jeszcze nie raz usłyszymy o sprzedaży mieszkania przez najemcę lub inną osobę nieuprawnioną.

Z kolei jednym z bardziej ostatnio rozpamiętywanych w mediach przykładów wpadki nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, jest historia dewelopera z Poznania, który nie dopełnił obowiązku zapewnienia już zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej wymaganej przepisami ilości miejsc parkingowych, w wyniku czego na większość lokali nie uzyskała ona pozwolenia na użytkowanie. W efekcie kilkudziesięciu klientów dewelopera pomimo wpłacenia pełnej ceny za lokale, od dwóch lat nie może się do nich wprowadzić, a co gorsza nie wiadomo, czy i kiedy sprawa znajdzie swój finał.

Nie ma stuprocentowo pewnego patentu

Już tylko te dwa przykłady pokazują, że samo życie pisze scenariusze, które są dość trudne do przewidzenia w przypadku zamiaru kupna mieszkania, a skala zagrożeń jest podobna na rynku pierwotnym i wtórnym. To, że nie istnieje stuprocentowo pewny patent na bezpieczną transakcję nieruchomościową, absolutnie nie oznacza, że kupujący nie jest w stanie zminimalizować potencjalnego zagrożenia. Pytanie, w jaki sposób.

Na rynku wtórnym nabywca nie jest w stanie zrobić dużo więcej, niż dokładnie przestudiować zapisy wszystkich działów księgi wieczystej w celu zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli księga wieczysta jest "czysta", czyli nie zawiera żadnych wpisów, sytuacja wydaje się jasna i teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie do zawarcia transakcji. Faktycznie jednak może ona nie zawierać wszystkich aktualnych informacji, gdyż może się zdarzyć, że nie wszystkie zdarzenia prawne zostały w niej ujawnione.

Istotą bezpiecznego przeniesienia własności nieruchomości jest umowa jej kupna - sprzedaży zawarta notarialnie. Już tylko ten fakt powinien wystarczyć do eliminacji wszelkiego ryzyka kupna mieszkania, wszak notariusz jest osobą zaufania publicznego. Poza tym kancelaria notarialna pobiera swoją taksę nie tylko za sporządzenie samej umowy przeniesienia nieruchomości, ale także, a może przede wszystkim za dokładne prześwietlenie jej dokumentacji, a następnie zreferowanie wniosków stronom transakcji, i w końcu zapisanie ich w treści umowy, jeśli ta dojdzie do skutku. A jak jest faktycznie?

W sumie odpowiedzialność notariusza za przeprowadzoną transakcję kupna – sprzedaży nieruchomości jest mocno problematyczna. Nie odpowiada on np. za jej dokonanie na podstawie sfałszowanych dokumentów, stąd wyżej opisany problem nabywców mieszkania od osoby niebędącej właścicielem.
Sęk w tym, że kancelarie notarialne gruntownie weryfikują stan prawny nieruchomości, a co więcej, robią to za pośrednictwem doświadczonych specjalistów od tego typu procedur, często prawników z wieloletnim stażem. Pytanie, czy przeciętny Kowalski, mający z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych do czynienia raz, góra dwa razy w życiu, może konkurować z tego typu ekspertami w kwestii weryfikacji planowanego do nabycia lokum.

Odpowiedź wydaje się jednoznaczna. Dlatego też nasz Kowalski powinien przy kupnie mieszkania z ryku wtórnego skupić się przede wszystkim na wyborze jak najbardziej renomowanej kancelarii notarialnej, a następnie na dokładnej weryfikacji osoby sprzedającej przedmiotowe lokum jako jego prawowitego właściciela. I jeszcze jedno: płatność za mieszkanie gotówką przyniesioną do notariusza w reklamówce, to z wielu względów najgorszy z możliwych pomysł, którego w ogóle nie należy brać pod uwagę.

Na pierwotnym coraz bezpieczniej

Z kolei na rynku pierwotnym od z górą siedmiu lat interesy nabywcy mieszkania czy domu jednorodzinnego chroni tzw. ustawa deweloperska. Z jakim efektem?

Na dziś dzień sytuacje popadających w tarapaty klientów deweloperskich biur sprzedaży należą do absolutnej rzadkości, a niesolidne czy wręcz nieuczciwe firmy deweloperskie to bardzo wąski, wręcz trudno dostrzegalny margines branży. Główna w tym zasługa wyżej wspomnianych obowiązujących przepisów, ale także bardzo dużego skoku cywilizacyjnego pierwotnego rynku nieruchomości, jaki nastąpił w ostatniej dekadzie po załamaniu pamiętnego boomu z lat 2006-2008. Na dziś dzień prawdopodobieństwo utraty środków wpłaconych deweloperowi tytułem nabycia mieszkania można wiec uznać za nieskończenie małe, choć niestety wciąż nie zerowe.

Ustawa deweloperska nie chroni bowiem i nigdy nie chroniła nabywców mieszkań w 100 procentach. Jednym z bardziej spektakularnych przykładów jej niedoskonałości jest brak ochrony klientów dewelopera w przypadku upadłości banku go finansującego. Nie chroni też od kłopotów wynikających, tak jak na wyżej opisanym przykładzie, z niejasnych praktyk dewelopera i urzędników wydających mu pozwolenie na budowę bez dopełnienia wszystkich prawem wymaganych formalności. Czy w takim razie ma sens szczegółowo opisywana w wielu "poradnikach" procedura "prześwietlania" dewelopera przez jego potencjalnych klientów?

Oczywiście, że w jakimś stopniu i sensie jak najbardziej. Klient deweloperskiego biura sprzedaży powinien jednak skupić się przede wszystkim na dokładnej lekturze i analizie prospektu informacyjnego, a więc zawartych tam informacji o deweloperze i przedmiotowej inwestycji, w której zamierza nabyć mieszkanie. Uwagę należy zwrócić na staż rynkowy firmy i dotychczasowe jej osiągnięcia, czyli zakończone inwestycje. Jeżeli deweloper zrealizował w swojej historii setki czy tysiące mieszkań nie przysparzając dotychczasowym klientom jakichkolwiek trudnych do rozwiązania problemów, to ryzyko nabycia lokum na jakimkolwiek etapie budowy w takiej firmie jest praktycznie bardzo bliskie zeru.

Poza tym bardzo ważne informacje z prospektu to np. te o sposobie finansowania inwestycji i banku kredytującym dewelopera. Jest oczywiste, że żaden bank nie podejmie współpracy z deweloperem, który pod jakimkolwiek względem nie daje rękojmi bezproblemowej, terminowej realizacji inwestycji, sprawnej sprzedaży mieszkań i spłaty kredytu. Żadne też instytucje nie dysponują takimi możliwościami, środkami i specjalistami do kontroli sytuacji firm, jak właśnie banki. Sam więc fakt, że deweloper korzysta z kredytu bankowego, jest bardzo silnym argumentem jego zadowalającej kondycji rynkowej.

Jednak chyba najlepszą wiadomością dla planujących w niedalekiej przyszłości kupno nowego mieszkania, jest perspektywa wprowadzenia od początku przyszłego roku instytucji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej. Intencją ustawodawcy jest w tym przypadku 100-procentowe zabezpieczenie nabywców nowych mieszkań. Miejmy nadzieję, że cel zostanie osiągnięty, a nie zostanie okupiony zauważalną zwyżką cen lokali deweloperskich.

Opracowanie: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl