Osoby zasiedlające mieszkanie wynajmowane od prywatnego właściciela, powinny zdawać sobie sprawę, że ich umowa również podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Wspomniany akt prawny wyznacza między innymi limity podwyżek czynszu, które wynajmujący może wprowadzić bez żadnego uzasadnienia. Można oczekiwać, że w 2019 r. czynszowe podwyżki będą stosunkowo częste. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, w jakich okolicznościach właściciel prywatnego mieszkania nie może nadmiernie podnosić czynszu.

"Instytucjonalny" i "okazjonalny" najemca nie ma prawnej ochrony

Zastosowanie limitów podwyżek czynszu w odniesieniu do prywatnych mieszkań może stanowić pewną niespodziankę zarówno dla właścicieli takich "M", jak i najemców. Niestety wiele osób w dalszym ciągu nie zdaje sobie sprawy, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (dotyczące m.in. podwyżek czynszu) wykraczają poza zasób mieszkaniowy gmin (tzn. lokale komunalne i socjalne). Tak jak już wspomnieliśmy, ustawowe limity i ograniczenia dotyczą również podwyżek czynszu za wynajem prywatnych mieszkań. Wyjątek stanowi najem okazjonalny, który jest o wiele bardziej korzystny dla właściciela prywatnego lokalu (m.in. ze względu na brak ograniczeń podwyżek czynszu i uproszczoną procedurę eksmisyjną). Ograniczenia czynszowe nie dotyczą także najmu instytucjonalnego. Posiada on podobną specyfikę jak jego okazjonalny odpowiednik, ale może być oferowany wyłącznie przez firmy oraz instytucje państwowe.

Właściciel lokum może łatwo skorygować czynsz o roczną inflację

Warto podkreślić, że zaprezentowane przez nas poniżej ograniczenia dotyczące poziomu czynszu oraz jego podwyżek mają zastosowanie do lokali wynajmowanych na tradycyjnych zasadach (określonych przez kodeks cywilny). W przypadku takiego tradycyjnego najmu, obowiązują następujące zasady wprowadzania podwyżek:

1. termin wypowiedzenia aktualnej wysokości czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania (zależnych od właściciela) wynosi co najmniej 3 miesiące
2. wspomniane wyżej wypowiedzenie musi zostać dokonane w formie pisemnej
3. podwyżka czynszu za mieszkanie i opłat zależnych od właściciela nie może być wprowadzana częściej niż raz na pół roku
4. podwyżka skutkująca przekroczeniem przez roczny czynsz/roczne opłaty ustalane przez wynajmującego 3% wartości odtworzeniowej mieszkania albo następująca z wyższego poziomu niż ten limit trzyprocentowy, musi zostać uzasadniona przez wynajmującego (uwaga: wartość odtworzeniowa mieszkania to iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz aktualnego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, podawanego w wojewódzkim dzienniku urzędowym)
5. jeżeli podwyżka wymaga uzasadnienia, to najemca (pod rygorem nieważności podwyżki) może domagać się dostarczenia odpowiednich kalkulacji uzasadniających wzrost kosztów wynajmu (w terminie 14 dni)
6. podwyżka czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (zależnych od jego właściciela) będzie uznana za uzasadnioną, jeżeli w skali roku nie przekracza wskaźnika inflacji z poprzedniego roku (podawanego przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym "Monitor Polski")
7. właściciel mieszkania może wprowadzić podwyżkę przekraczającą trzyprocentowy limit kosztu odtworzenia (patrz punkt 3), jeżeli zapewni mu ona pokrycie kosztów utrzymania lokalu i odpowiedni zwrot kapitału oraz zysk
8. podwyżka z punktu poprzedniego jest uzasadniona jeśli zapewnia właścicielowi mieszkania zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: a) 1,5 proc. nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu lub b) 10 proc. nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową (aż do ich pełnego zwrotu) lub zapewnia godziwy zysk

Właściciele prywatnych mieszkań wprowadzający duże podwyżki czynszu lub zależnych od nich opłat za użytkowanie "M", najczęściej powołują się na konieczność osiągnięcia godziwego zysku. Jeżeli najemca zakwestionuje wzrost czynszu albo opłat, to sąd cywilny będzie musiał ocenić, czy zysk z najmu po podwyżce jest godziwy, a nie nadmiernie wygórowany.

Przed sądem ciężar dowodu będzie spoczywał na wynajmującym

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca ma dwa miesiące na ewentualną akceptację podwyżki czynszu/opłat za mieszkanie albo pisemną odmowę uznania podwyżki. Taka odmowa skutkuje rozwiązaniem umowy najmu po upływie terminu wynoszącego co najmniej 3 miesiące (począwszy od daty wypowiedzenia wcześniejszej wysokości czynszu/opłat).

Użytkownik lokalu w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia wcześniejszej wysokości czynszu/opłat ustalanych przez wynajmującego, może zdecydować się również na inny wariant. Mowa o sądowym zakwestionowaniu podwyżki. Podczas specjalnej procedury sądowej, ciężar dowodu będzie spoczywał na wynajmującym. Oznacza to, że właściciel mieszkania zostanie zobligowany przez sąd do udowodnienia słuszności planowanej podwyżki. Jeżeli taki wzrost kosztów najmu okaże się prawnie uzasadniony, to najemca odczuje jego skutki dopiero po ostatecznym wyroku sądu.