Sufit nie do przebicia

Obecnie zdecydowana większość banków proponuje lokaty, których oprocentowanie znajduje się poniżej 2 proc. w skali roku. Można oczywiście gdzieniegdzie spotkać oferty promocyjne, które dają nieco więcej zarobić. Większość z nich jest jednak obwarowana gwiazdkami i drobnym druczkiem – czytaj, dodatkowymi warunkami. Aby otrzymać preferencyjne oprocentowanie instytucje finansowe wymagają zwykle otwarcia rachunku ROR lub "skorzystania" z innych produktów banku. Ponadto są to zwykle lokaty na trzy, cztery miesiące i do określonej maksymalnej kwoty. Po upływie tego czasu, oprocentowanie natychmiast wraca do normalnego, przeciętnego poziomu.

Wynajem mieszkania daje więcej

W takiej sytuacji nie można dziwić, że Polacy zaczęli szukać innych form lokowania oszczędności. Zamiast zanosić pieniądze do banku lub co gorsza trzymać je w skarpecie coraz więcej osób woli zainwestować je w mieszkanie na wynajem. Zysk z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe może pochodzić z dwóch źródeł. Pierwsze stanowią regularne dochody z tytułu wynajmu. Drugie to zysk potencjalny, który stanowi różnicę między kwotą, jaka została zapłacona za mieszkanie i tą, którą można otrzymać sprzedając później lokal.

Dla obliczenia przybliżonego zysku, jaki można było osiągnąć z najmu na przestrzeni ostatniego roku założyliśmy, że dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 50 mkw. było wynajmowane przez 11 miesięcy w okresie II kwartał 2017 – II kwartał 2018. Pozwoliło to obliczyć orientacyjną opłacalność takiej inwestycji. W tym celu wykorzystane zostały ceny transakcyjne lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego i wtórnego z raportu NBP oraz stawki czynszu z II kwartał 2017 roku dla mieszkań dwupokojowych z raportu AMRON-SARFiN.

Zwroty z wynajmu dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 mkw.
Miasto/Zwrot z wynajmu - rynek pierwotny/Zwrot z wynajmu - rynek wtórny
Warszawa 4,5% 4,4%
Kraków 5,0% 5,5%
Wrocław 5,2% 6,0%
Gdańsk 4,7% 5,0%
Poznań 4,3% 4,9%
Katowice 4,2% 6,0%
Łódź 4,4% 6,0%
Opracowanie Emmerson dla Otodom.pl na podst. danych NBP oraz AMRON-SARFiN.

Poziom zwrotów z wynajmowanego mieszkania przedstawiony dla poszczególnych miast w powyższej tabeli, można określić, jako rentowność brutto. Licząc pełną opłacalność należy uwzględnić jeszcze chociażby podatek oraz wydatki na remonty i naprawy, zakupy wyposażenia lokalu czy koszty poszukiwania najemców. W tym miejscu należy zaznaczyć, że dodatkowe koszty, ale również i dochody mogą znacznie się różnić w zależności od specyfiki samej nieruchomości – wielkości i standardu mieszkania, liczby pomieszczeń oraz ich rozkładu, stanu technicznego bloku w którym jest ono usytuowane itp. Nie zmienia to jednak faktu, że uzyskane wyniki są dla każdego miasta ponad dwukrotnie wyższe od oprocentowania lokat.

Ceny mieszkań wzrosły

Ale to jeszcze nie wszystko. Jak zostało to już wspomniane na zysk z inwestycji mieszkaniowej składać może się również zysk z jego sprzedaży. Dane publikowane przez NBP wskazują, że w okresie od II kwartał 2017 do II kwartału 2018 roku na każdym z siedmiu głównych rynków mieszkaniowych w naszym kraju ceny lokali mieszkalnych rosły. Najniższy wzrost miał miejsce w Warszawie w przypadku lokali z kupowanych z drugiej ręki. Wyniósł on 1,9 proc. Z kolei najwyższy wzrost stawek odnotowany został w Gdańsku, gdzie ceny wzrosły o 16 proc.

Zmiana średnich cen transakcyjnych mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w między II kwartałem 2017 i II kwartałem 2018
Miasto/Zmiana średnich cen mieszkań z rynku pierwotnego/Zmiana średnich cen mieszkań z rynku wtórnego
Warszawa 6,6% 1,9%
Kraków 2,4% 6,0%
Wrocław 5,3% 11,6%
Gdańsk 16,0% 8,8%
Poznań 6,8% 3,1%
Katowice 7,2% 13,1%
Łódź 5,4% 10,3%
Opracowanie Emmerson dla Otodom.pl na podst. danych NBP.

Pamiętaj o …

Sumując dochody z wynajmu mieszkania oraz potencjalny dochód z jego sprzedaży można otrzymać już całkiem atrakcyjne zwroty z zainwestowanego kapitału. Zwłaszcza w porównaniu do niskiego oprocentowania lokat. Decydując się na lokowanie oszczędności w nieruchomości warto jednak pamiętać jeszcze o kilku kwestiach. Kierowanie się, bowiem tylko przybliżonymi wyliczeniami dochodów z przeszłych okresów może skończyć się źle. Po pierwsze, jak zwraca uwagę Agata Polińska z serwisu Otodom.pl – "każda nieruchomość jest inna i może być skierowana do najemców o różnym profilu, a co za tym idzie może przynosić różne dochody".

Poza tym nie należy zapominać, że oferując mieszkanie do wynajmu trzeba będzie poświęcić sporo czasu na obsługę takiej nieruchomości – spotkania z chętnymi najemcami, wykonywanie napraw, spisywanie odczytów liczników, czy też uspokajanie zdenerwowanych nadmiernym hałasem sąsiadów. Decydując się na inwestycje w nieruchomości warto również dokładnie przekalkulować wszystkie dodatkowe koszty, które mogą wpłynąć na ostateczną zyskowność inwestycji. Ponadto mieć na uwadze fakt, że ceny mieszkań nie muszą tylko rosnąć. Na rynku nieruchomości, w tym także na rynku mieszkaniowym, tak jak w całej gospodarce występują cykliczne wahania. A ceny mieszkań mogą równie dobrze spadać, co miał miejsce w naszym kraju jeszcze nie tak dawno temu, po kryzysie finansowym z 2008 roku. Odnosząc się do samych lokat można z kolei się spodziewać, że nie pozostaną one na zawsze na tak niskim poziomie, lecz mogą rosnąć razem z rosnącymi stopami procentowymi.