Deweloperzy nie boją się spowolnienia

Czy Dom Development, kiedy rynek wyraźnie się kurczy, zrealizuje tegoroczne prognozy sprzedanych mieszkań?
Przewiduję, że w tym roku sprzedamy od 1000 do 1300 mieszkań wobec 2000 w roku ubiegłym. Obecna sytuacja na rynku nas nie zaskoczyła, nie mamy gotowych do sprzedaży mieszkań, które nie znajdą nabywców. Te, które są obecnie w naszej ofercie, pomału wykańczamy i sprzedajemy po cenach 4,5 proc. niższych niż w 2007 r.

Jakie zabiegi marketingowe stosujecie, by sprzedać tegoroczną produkcję?
W sierpniu tego roku wprowadziliśmy standard „pod klucz”, oferując klientom wykończenie mieszkań zgodnie z ich gustem i w atrakcyjnych cenach, tj. już za 400 zł za metr. Obserwujemy, że standard ten cieszy się dużą popularnością. Jedynym warunkiem, by klienci z tego korzystali, jest zapewnienie, że sąsiad nie będzie miał w łazience identycznej glazury. Nasza oferta obejmuje kilka tysięcy możliwych wariantów, klienci mogą więc mieć pewność, że ich mieszkanie będzie jedyne w swoim rodzaju.

Kiedy pojawiły się pierwsze oznaki spowolnienia w branży deweloperskiej?
Symptomy widoczne były po wakacjach ubiegłego roku, kiedy rynek po letnim spowolnieniu już się nie odbił. A poważniejsze problemy ze sprzedażą lokali zaczęły się od lutego tego roku.

Jak na to zareagowaliście?
Wiosną tego roku wstrzymaliśmy 11 projektów, by ograniczyć wydatki inwestycyjne i dostosować podaż do popytu na rynku.

A jak widzi pan problemy z finansowaniem inwestycji przez klientów, które na dobre zaczęły się dopiero we wrześniu, październiku?
Te problemy moim zdaniem narastały stopniowo i są konsekwencją tego, co się działo na rynku od połowy 2006 r., kiedy to ceny mieszkań w dużych miastach od czerwca 2006 do połowy 2007 r. wzrosły o blisko 60 proc. Zatem część chętnych z powodów cenowych rezygnowała z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Z drugiej jednak strony od połowy ubiegłego roku następowało powolne nasycenie rynku mieszkaniami z dwóch powodów. Po pierwsze coraz większa była oferta deweloperska, a po drugie na rynku zaczęły się pojawiać masowo mieszkania kupione przez zagranicznych i polskich inwestorów rok czy dwa lata temu, właśnie z zamiarem ich sprzedaży. To spowodowało dużą podaż nowych mieszkań, a jednocześnie z powodu wysokich cen zmniejszyła się liczba chętnych do ich zakupu. Wzrosło natomiast zainteresowanie wynajmem mieszkań, stąd ceny czynszów proponowane przez wynajmujących skoczyły w ostatnich 2, 3 miesiącach o prawie 20 proc.

W jakich segmentach rynku popyt będzie się utrzymywał w dalszym ciągu?
Oczywiście na rynku mieszkań popularnych, w cenie do 8 tys. zł. Myślę tu o lokalach dla ludzi chcących w nich mieszkać, a nie nimi handlować. Zamożniejsi klienci, których stać na lokale w cenie 10 – 12 tys. zł za metr, będą z kolei czekać, aż te ceny jeszcze spadną. Uważam bowiem, że spora część mieszkań oferowanych w tym segmencie na rynku jest za droga.

Czy mieszkania w związku z tym będą tanieć?
Ceny mogą spadać, ale tylko w segmencie droższym, gdzie podaż jest ogromna, a chętnych niewielu. A większość oferty to nowe mieszkania z drugiej ręki. Te z pewnością będą taniały.

A w długim okresie czasu, kilkunastu lat?
Ceny w długim okresie będą rosły, ponieważ w Polsce są one nadal relatywnie niskie. Poza tym u nas wciąż mieszkań jest za mało w stosunku do popytu. I jeszcze jedno. Polacy chcą mieć mieszkania na własność. Rynek wynajmu jest w Polsce marginalny.

Kiedy powróci koniunktura w mieszkalnictwie?
Sądzę, że jeszcze w 2009 r. rynek się nie odbije. Ale też nie będzie tragicznie, ponieważ banki będą nadal udzielać kredytów hipotecznych i będą to robiły w miarę chętnie, ponieważ to się im opłaca. Wbrew powszechnemu mniemaniu kredyt hipoteczny jest dla banków jednym z najmniej ryzykownych produktów. W tej chwili zagrożonych niespłaceniem jest zaledwie 1 proc. udzielonych kredytów.

Jaka jest strategia Dom Development na trudne czasy?
Nie mamy kłopotów z finansowaniem. Mamy domknięte finansowanie projektów, które rozpoczęliśmy. Są to projekty, które z pewnością sprzedamy, ponieważ powstają w nich mieszkania z segmentu popularnego. Staramy się stabilizować poziom sprzedaży m.in. poprzez usługę wykańczania mieszkań. pod klucz.. Współpracujemy w zakresie kredytowania klientów Dom Development z bankiem PKO BP.

Spodziewa się pan bankructw słabszych firm deweloperskich?
W hossie pojawiło się na rynku bardzo wiele firm bez doświadczenia, stosujących agresywne sposoby finansowania, np. oparte głównie na pieniądzach klientów, a nie własnych. Tacy deweloperzy mogą mieć problemy, ale wątpię w to, że dojdzie do masowych bankructw. W latach 2000–2001 też mieliśmy kryzys, ale żaden z deweloperów nie zbankrutował. Natomiast zupełnie byłbym raczej spokojny o los firm dojrzałych, z renomą i dużym zapleczem finansowym. One dadzą sobie radę.

Co pan sądzi o wchodzeniu deweloperów w nowe nisze rynkowe, które zastąpią mieszkalnictwo?
Od paru lat niektórzy deweloperzy wchodzą w nowe obszary, np. apartamenty w miejscowościach rekreacyjnych. Okazało się, że jest to bardzo mały rynek, który szybko się nasycił. Ale nie ma co ukrywać, że z czasem deweloperzy będą zainteresowani takimi niszami jak wioski emeryckie czy akademiki.