Instrumenty finansowe typu home equity pozwalają odzyskać kapitał z nieruchomości bez konieczności np. zastawiania jej. Zasadą hipoteki odwróconej (reverse mortgage) jest kredytowanie właściciela mieszkania przez instytucję finansową w zamian za to, że zrzeka się on praw do nieruchomości po śmierci (co w zasadzie oznacza, że spadkobiercy tracą prawo do mieszkania czy domu, chyba że spłacą kredyt).
Mimo braku przepisów regulujących umowę odwróconego kredytu hipotecznego, na rynku obrotu nieruchomościami pojawiły się już (na razie nieliczne) firmy, które zawierają umowy ze starszymi, samotnymi właścicielami mieszkań i oferują im comiesięczną rentę oraz możliwość zajmowania lokalu aż do śmierci w zamian za uzyskanie prawa własności.
Telewizyjne reklamy jednej z nich, proponującej seniorom rentę hipoteczną jako uzupełnienie emerytury, przypomniały jakiś czas temu, że rząd obiecywał zająć się uregulowaniem takich transakcji na polskim rynku. Kilka banków deklarowało, że byłyby zainteresowane wprowadzeniem do oferty tego typu rozwiązania, gdyby nie to, że nie ma odrębnych przepisów regulujących takie transakcje, a podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego instytucje wolały nie ryzykować przy nieuregulowanej sytuacji prawnej.
Po wejściu nowych przepisów umowy odwróconego kredytu hipotecznego zniknie przeszkoda i można się spodziewać, że będą je też zawierały banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych działające na podstawie przepisów prawa bankowego, których działalność objęta jest nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego lub organów nadzoru w państwach członkowskich UE.
Umowa określona w założeniach do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym umożliwi osobie starszej otrzymanie jednorazowej kwoty lub wypłaconej w formie świadczeń okresowych z banku lub od innego kredytodawcy. Do śmierci pozostanie ona właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i może w nim mieszkać, pod warunkiem że nie naruszy określonych w przygotowywanych przepisach obowiązków. Natomiast nie będzie mogła jej sprzedać ani w inny sposób przenieść praw do niej na osobę trzecią.
Reklama
Właściciel powinien również utrzymywać nieruchomość w należytym stanie technicznym i nie dopuszczać do pogorszenia się jej właściwości użytkowych i sprawności technicznej, a także terminowo uiszczać podatki i inne obowiązkowe opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości oraz ubezpieczyć nieruchomości od zdarzeń losowych. Jeśli nie wywiąże się z tych obowiązków, bank wyznaczy dodatkowy, co najmniej 30-dniowy termin na dopełnienie ich, a po bezskutecznym jego upływie może wypowiedzieć umowę.
Po śmierci kredytobiorcy kredytodawca odzyska pieniądze, sprzedając mieszkanie, pod warunkiem że w ciągu roku spadkobiercy nie spłacą kredytu lub nie zobowiążą się do spłaty.
Po zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytodawcy będzie przysługiwało roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości przez użytkownika wieczystego gruntu lub posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – przewidują założenia do projektu ustawy. Będzie on mógł z nim wystąpić dopiero wówczas, gdy stanie się wymagalne roszczenie o zwrot kredytu. Roszczenie zostanie wpisane do księgi wieczystej na podstawie zaświadczenia instytucji kredytującej, które potwierdzi zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Autorzy projektu założeń zaproponowali, aby roszczenie o zwrot odwróconego kredytu hipotecznego oraz należne z tego tytułu odsetki i pozostałe koszty stały się wymagalne po upływie 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy, gdy spadkobiercy w tym czasie nie spłacili kredytu lub nie zobowiązali się do jego spłaty albo upłynął termin 30 dni od wypowiedzenia umowy przez instytucję kredytującą bądź trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę.
Przewiduje się, że kwota kredytu zostanie wypłacona w złotych właścicielowi mieszkania jednorazowo albo w ratach. Nie będą one jednak płacone dożywotnio, lecz tylko przez okres określony w umowie. Otrzymane pieniądze kredytobiorca będzie mógł przeznaczyć na dowolny cel. Gdy umowa zostanie zawarta ze współwłaścicielami nieruchomości i jeden z nich umrze w okresie wypłacania rat, to wówczas pozostali otrzymają w całości świadczenie, czyli oprócz należnych im kwot także kwoty udostępniane osobie, która zmarła. Dlatego spadkobiercy zmarłego nie będą mogli wystąpić o wypłatę należnej mu raty.
Autorzy projektu założeń przewidzieli również sytuację, w której wierzyciel właściciela mieszkania rozpocznie prowadzenie egzekucji z tej nieruchomości. Wtedy bank może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, ponieważ w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym ustanowiona na jego rzecz hipoteka wygaśnie, podobnie jak roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości. Wtedy w ciągu 30 dni właściciel mieszkania musi spłacić kredyt wraz z odsetkami i innymi należnościami. Gdy tego nie zrobi, bank może zrealizować roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Prawo odstąpienia od umowy ma również osoba, która zaciągnęła odwrócony kredyt hipoteczny. Nie musi uzasadniać swojej decyzji, pod warunkiem że odstąpi w ciągu 30 dni od zawarcia umowy. Wystarczy, że w tym czasie złoży oświadczenie pod adresem wskazanym przez instytucję kredytującą. Wzór oświadczenia musi mu wręczyć instytucja kredytująca. Właściciel mieszkania ma również prawo przed terminem spłacić cały lub część odwróconego kredytu. Nie musi przy tym płacić prowizji.
Dotychczas usługa kredytu odwróconego hipotecznego jest świadczona na podstawie przepisów o dożywociu (art. 908 – 916 k.c.). Wysokość wypłat miesięcznych wylicza się, używając modelu statystycznego, który opiera się na danych z Głównego Urzędu Statystycznego. Chodzi o to, by firma miała „statystyczną pewność” zarobku. Wysokość proponowanych środków jest więc wyliczana każdorazowo na podstawie prawdopodobieństwa śmierci kredytobiorcy (pod uwagę bierze się jego płeć i wiek). Następuje więc procedura, która przypomina odwrotność wyliczenia składki w ubezpieczeniu na życie. Oferta jest skierowana do osób po 65. roku życia.
Czy nowe przepisy rozpowszechnią tę mało jeszcze w Polsce popularną formę poprawienia jakości życia seniorów? Zapewne w miarę starzenia się społeczeństwa będzie coraz więcej chętnych na takie rozwiązania. Na razie jednak wydaje się, że Polacy są zbyt przywiązani do myśli, że trzeba pozostawić majątek spadkobiercom, by hipoteka odwrócona stała się powszechna. Jest jeszcze jedna bariera jej rozwoju. Instytucje finansowe mogą obawiać się niestabilnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Trudno precyzyjnie przewidzieć, jak będą się kształtowały ceny w długim z założenia czasie od momentu podpisania umowy do zbycia mieszkania po śmierci dotychczasowego właściciela i wymagalności kredytu. Ten okres może wynieść nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego też ograniczeniem dla chętnych będzie także technologia, w jakiej zbudowano posiadane przez nich mieszkania.
