Oddając nieruchomość w bezpłatne użyczenie, jej właściciel lub posiadacz samoistny albo zależny zawiera z użytkownikiem umowę, w której określa czas (oznaczony albo nieoznaczony) jej trwania i oświadcza, że nie będzie pobierał żadnego wynagrodzenia. W ten sposób umożliwia użytkownikowi bezpłatne korzystanie z nieruchomości. Natomiast umowa przewidująca jakąkolwiek rekompensatę za użyczenie jest najmem lub dzierżawą.
Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie za najem uznał umowę zawartą przez właściciela domu, który na czas oznaczony oddał na cele mieszkalne swój lokal użytkowy, a w zamian za to otrzymał zwrot kosztów połączonych z wynajęciem przez siebie innego lokalu użytkowego.
Biorący nieruchomość do używania ponosi tylko zwykłe koszty jej utrzymania, aby zachować ją w stanie niepogorszonym i utrwalającym jej przeznaczenie. Na przykład są to wydatki na koszty konserwacji, bieżące remonty, drobne naprawy, nawożenie gleby. Natomiast nie zalicza się do nich: podatków, kosztów ubezpieczenia nieruchomości, opłat i innych publicznoprawnych i prywatnoprawnych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem.
Biorący w użytkowanie odpowiada za uszkodzenie nieruchomości, gdy używa jej w sposób sprzeczny z umową, przeznaczeniem albo jej właściwościami. Przez takie postępowanie może doprowadzić także do wcześniejszego rozwiązania umowy. Może się to stać na przykład wówczas, gdy domownik użyczającego zajmujący jego lokal na zasadzie bezpłatnego użytkowania przestaje prowadzić z nim wspólne gospodarstwo domowe albo swoim uporczywym zachowaniem uniemożliwia dalsze wspólne korzystanie z tego mieszkania. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do uchwały w składzie 7 sędziów z 6 kwietnia 1970 r. w sprawie sygn. akt III CZP 61/69 opublikowanej w OSNCP nr 7–8 z 1971 r., poz. 118.
Właściciel lub posiadacz może oddać w bezpłatne użyczenie tylko część nieruchomości – np. udostępnić ścianę budynku pod tablicę ogłoszeniową lub reklamę. Osoba, która wzięła tę ścianę w używanie, nie powinna ponosić kosztów i opłat, które obciążałyby właściciela albo posiadacza, a nie mieszczą się w kosztach zwykłego utrzymania tej ściany.
W przypadku bezpłatnego użyczenia wywłaszczonej nieruchomości umowa może również wygasnąć wcześniej, gdy został orzeczony jej zwrot na podstawie art. 136 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wygasa wtedy po upływie trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości stała się ostateczna.
