Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl wszystkie podstawowe parametry krajowego rynku mieszkaniowego wskazują niemalże na przepaść pomiędzy warunkami zamieszkiwania Polaków a średnią unijną tychże warunków. Składają się na to przede wszystkim dane dotyczące liczby mieszkań na 1 tys. ludności, średniej powierzchni użytkowej, odsetka młodego, acz w pełni dorosłego już pokolenia rodaków zamieszkujących "bez końca" z rodzicami, czy wreszcie przeludnienia lokali.

Słynny deficyt statystyczny

Od lat już tematem wiodącym krajowego rynku mieszkaniowego jest ocena wolumenu mieszkań, których brakuje do pełnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków. Według różnych źródeł, opcji i koncepcji jest to od kilkuset tysięcy do trzech, ba, nawet pięciu milionów jednostek. W takim oto zakresie szacowany jest słynny już statystyczny deficyt mieszkaniowy, czyli różnica pomiędzy liczbą gospodarstw domowych a zasobem mieszkaniowym kraju.

Tymczasem w Polsce, przynajmniej wg. danych GUS, nic podobnego nie ma miejsca. Na koniec 2016 roku GUS doliczył się bowiem w całym kraju niespełna 14,1 mln gospodarstw domowych, jednocześnie określając liczebność zasobów mieszkaniowych w Polsce na poziomie prawie 14,3 mln lokali, czyli niemal równo o 200 tys. wyższym. Czyżby więc w kraju nie brakowało mieszkań?

2008 2012 2016
Mieszkania w tysiącach jednostek 13 150/ 13 723/ 14 272
Mieszkania na 1 tys. ludności 345/ 356/ 371
Liczba osób na mieszkanie 2,90/ 2,81/ 2,69
Przeciętna pow. użytkowa w mkw. 70,2/ 72,8/ 73,8
Statystyki zasobów mieszkaniowych w Polsce w latach 2008, 2012, 2016
Opracowanie: RynekPierwotny.pl na podst. GUS

Niestety, realny deficyt liczony w milionach

Choć ze statystycznego punktu widzenia mieszkań w Polsce nie brakuje, to jednak deficyt realny jak najbardziej istnieje, a co gorsza, można go liczyć w milionach lokali. Z czego to wynika?

Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl, w Polsce gospodarstwa domowe są w dużym stopniu kreowane przez dwa, a często i trzy pokolenia. Podstawową kategorią definiującą gospodarstwo domowe jest bowiem lokal mieszkalny, tym samym gospodarstwo domowe to zespół osób zamieszkujących jedno osobne lokum. Tymczasem wg. Eurostatu aż 44 proc. Polaków w wieku 25-34 lat, czyli blisko 3 miliony młodych, acz zdecydowanie dorosłych już ludzi, nadal mieszka z rodzicami. Jest to odsetek blisko dwa razy większy od średniej dla UE.

Sytuacja ta ma niewiele wspólnego ze zjawiskiem włoskiego "mammismo", czyli przesadnego przywiązania dorosłych dzieci do swoich matek. W Polsce to prawie wyłącznie efekt braku możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodego pokolenia, wynikający z głębokiego niedopasowania jego średnich zarobków do kosztów kupna czy wynajmu samodzielnego lokum.

Poza tym w Polsce kilka procent zasobów mieszkaniowych, a nominalnie kilkaset tysięcy mieszkań, znajduje się w budynkach o na tyle zaawansowanym stopniu degradacji, że w przewidywalnej przyszłości konieczna będzie ich rozbiórka, a w konsekwencji zastąpienie nowo wybudowaną substancją mieszkaniową. W ten dość prosty sposób realny deficyt mieszkaniowy w Polsce należy oszacować na co najmniej 3 miliony lokali. Niestety uzupełnienie tej skali niedoboru do najłatwiejszych rzeczy już nie będzie należało.

Polska jednym z liderów mieszkaniowej ciasnoty

Powszechna tendencja zamieszkiwania w pojedynczych lokalach mieszkalnych nawet kilkupokoleniowych rodzin jest powodem przodowania Polski w statystykach Eurostatu dotyczących zatłoczenia w mieszkaniach. Jak się okazuje aż z górą 40 proc. rodaków zamieszkuje w warunkach braku odpowiedniej przestrzeni, przy zaledwie jednocyfrowych wskaźnikach obowiązujących w większości europejskich krajów o zaawansowanych systemach gospodarczych i cywilizowanych warunkach zamieszkiwania obywateli.

Z kolei, jak wskazuje RynekPierwotny.pl, bardzo często przywoływanym parametrem, dotyczącym stopnia rozwoju rynków nieruchomości, jest liczba mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców. Wg. Eurostatu w Polsce jest to 363 jednostki, czyli o kilka mniej niż szacuje GUS (371), przy średniej dla UE 435 lokali. Przy aktualnym tempie zwiększania zasobów mieszkaniowych kraju obecny poziom europejski Polska osiągnie w 2038 roku, czyli dokładnie w przeciągu dwóch dekad, zakładając oczywiście utrzymanie liczby ludności kraju na dzisiejszym poziomie.

Raczej bez perspektyw cudownego przyśpieszenia

Głównym winowajcą zdecydowanie niedostatecznej efektywności krajowego rynku nieruchomości w realizowaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków jest wciąż zdecydowanie niska dostępność cenowa mieszkań, przy utrwalonej od lat bierności państwa we wspomaganiu obywateli w dochodzeniu nie tyle do własnego "M", ale do posiadania dachu nad głową w ogóle.

Zarówno programy RnS jak i MdM realnie stanowiły tylko namiastkę pomocy mieszkaniowej państwa w ramach zaledwie jednego promila PKB, będącego w Polsce od lat budżetową normą subsydiowania przez kolejne rządy rodzimego mieszkalnictwa, dodajmy - przy co najmniej dziesięciokrotnie większych potrzebach. W efekcie mamy skrajnie niezrównoważony rynek, na którym blisko 90 proc. zasobów mieszkaniowych stanowi własność prywatna, a dostępne dla przeciętnego Kowalskiego budownictwo komunalne to niewiele ponad 6 procent, o społecznym czynszowym, które wciąż nieporadnie raczkuje, nie wspominając.

Z kolei rynek komercyjnego wynajmu z niespełna 5-procentowym udziałem w zasobie w praktyce istnieje tylko teoretycznie, zwłaszcza na tle średniej europejskiej na poziomie 20 proc. Czy w tej sytuacji można liczyć na cudowne przyśpieszenie, by nie powiedzieć uzdrowienie procesu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zwłaszcza młodych Polaków?

Niestety, wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pomimo nawet najlepszych intencji decydentów, w obecnym stanie rzeczy nie ma na to większych szans. Ostatnia wielka nadzieja 3 milionów młodych Polaków ekonomicznie wykluczonych z rynku nieruchomości, czyli misja programu Mieszkanie Plus, po bankructwie koncepcji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, stanęła pod ogromnym znakiem zapytania. Czy państwo zaoferuje coś w zamian?

Na razie absolutnie nic na to nie wskazuje. W związku z tym "bezdomnym" młodym rodakom nie pozostaje nic innego niż wiara w mocno przyśpieszony rozwój gospodarki, błyskawiczny wzrost płac i dostępności mieszkaniowej, w końcu także w coraz większą efektywność rodzimej branży deweloperskiej. Przy pomyślnych wiatrach wcale nie jest wykluczone, że w naturalny sposób dogonimy średnie mieszkaniowe standardy europejskie w okresie krótszym niż przewidywane dwie - trzy dekady.