Metraż drożeje znacznie wolniej niż dziesięć lat temu

Na wstępie warto odnieść się do sytuacji cenowej na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jest to możliwe dzięki danym Narodowego Banku Polskiego. Informacje zgromadzone przez NBP wskazują, że od I kw. 2015 r. do IV kw. 2017 r. średnia transakcyjna cena 1 mkw. na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia), wzrosła o 8,2 proc. (nowe mieszkania) i 8,6 proc. (używane mieszkania).

Analogiczny wynik dla okresu III kw. 2006 r. - III kw. 2008 r. wyniósł odpowiednio: 105,6 proc. (rynek pierwotny) oraz 43,0 proc. (rynek wtórny). Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl, podczas poprzedniego boomu mieszkaniowego mieliśmy do czynienia z zupełnie inną skalą wzrostów, które dodatkowo nastąpiły w bardzo krótkim czasie (dwa lata). Różnica wiąże się również z faktem, że w połowie minionej dekady bardzo duże znaczenie miały potrzeby mieszkaniowe osób urodzonych w latach wyżu demograficznego. Obecnie sprzedaż mieszkań jest dodatkowo napędzana przez migrację młodych Polaków i zagranicznych pracowników do dużych miast oraz inwestycje w wynajem (traktowane jako dobra alternatywa dla lokat).

Trzyletnie wzrosty średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkań dodatkowo zmaleją, gdy uwzględnimy inflację w analizowanym okresie (I kw. 2015 r. - IV kw. 2017 r.). Po wliczeniu inflacji, analizowane podwyżki cen metrażu wynoszą odpowiednio 6,3 proc. (rynek pierwotny) oraz 6,7 proc. (rynek wtórny). Takie zmiany z pewnością nie powinny być powodem do niepokoju w warunkach niskich stóp procentowych, spadającego bezrobocia oraz dobrych wyników gospodarki. Dane z różnych źródeł (między innymi Eurostatu) wskazują, że polski rynek mieszkaniowy obecnie należy do najbardziej stabilnych cenowo w całej Europie. Na wzrosty cen mieszkań znacznie bardziej mogą narzekać między innymi Czesi, Słowacy oraz Węgrzy.

Duża oferta deweloperów hamuje wzrosty cen lokali

Relatywną stabilność polskiego rynku mieszkaniowego można wytłumaczyć zdolnością deweloperów do powiększania oferty. Warto zdawać sobie sprawę, że duża podaż nowych mieszkań w metropoliach, stabilizuje cenowo również rynek wtórny. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl szybkie wzrosty cen na rynku pierwotnym odnotowane w latach 2006 - 2008 wskazują, że wówczas był odczuwalny znaczący niedobór nowych lokali. W tym kontekście warto odwołać się do danych z ostatniego raportu NBP o stabilności systemu finansowego (grudzień 2017 r.). Wspomniane informacje potwierdzają, że w połowie 2017 r. deweloperzy działający na terenie sześciu największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto), posiadali w swojej ofercie ponad 50 000 mieszkań czekających na nabywcę. Analogiczny wynik z połowy 2007 r. nie przekraczał 17 400 sztuk. To porównanie uzmysławia nam, jak bardzo przez dziesięć lat "urósł" rynek deweloperski.

Informacje napływające z rodzimego rynku mieszkaniowego sygnalizują stabilizację popytu na nowe i używane lokale. Dlatego można przypuszczać, że przez następne kwartały czynnik popytowy nie będzie decydujący w kontekście cen mieszkań. Większą rolę prawdopodobnie odegra wzrost cen materiałów budowlanych i gruntów oraz kosztów robocizny. Deweloperzy będą chcieli przynajmniej częściowo „przerzucić” rosnące koszty na nabywców nowych lokali. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że presja kosztowa na firmy deweloperskie niekoniecznie musi skutkować kilkuprocentowymi wzrostami cen nowego metrażu. Możliwe jest też inne rozwiązanie problemu rosnących kosztów, które polega na budowie kolejnych mieszkań z segmentu popularnego w gorszych lokalizacjach cechujących się niższymi cenami gruntów. Dzięki takiemu zabiegowi, deweloperzy będą mogli zmniejszyć skalę podwyżek zniechęcających potencjalnych klientów i zachować zadowalający dla siebie poziom marży.