Epilog deweloperskiej "księgi rekordów"?

Jak potwierdzają dane portalu RynekPierwotny.pl już od 2014 roku wyniki sprzedaży giełdowej deweloperki mieszkaniowej z trzech pierwszych miesięcy roku okazują się niezawodnym czynnikiem prognostycznym na kolejne kwartały, ustawiającym niejako koniunkturę na pozostałą część roku. Raczej trudno przypuszczać, aby tym razem miało być inaczej.

Niestety zaprezentowane właśnie raporty deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br., jednoznacznie sugerują, że sprzedażowa prosperity mieszkań z pierwszej ręki zaczyna powoli tracić swój niebywały dotąd impet. Co prawda większość spółek wciąż jest w stanie wypracowywać dodatnią dynamikę rok do roku, jednak w przypadku części stawki nastąpiło wyraźne cofnięcie w odniesieniu do analogicznego kwartału 2017 roku.

Spółka 1Q2018 1Q2017 Zmiana r/r
Murapol 926 814 13,8%
Robyg 914 937 -2,5%
Dom Development 848 806 5,2%
Atal 714 671 6,4%
LC Corp 649 553 17,4%
J.W. Construction 426 401 6,2%
Echo Investment 348 257 35,4%
Lokum Deweloper 304 117 159,8%
Polnord 298 335 -11,0%
Budimex Nieruchomości 270 392 -31,1%
Vantage Development 265 253 4,7%
Archicom 257 366 -29,8%
Inpro 245 134 82,8%
Marvipol 200 180 11,1%
Victoria Dom 193 261 -26,1%
Ronson 189 259 -27,0%
i2 Development 123 98 25,5%
Soho Development 78 112 -30,4%
Wikana 74 63 17,5%
RAZEM 7321 7009 4,5%

Zestawienie sprzedaży deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW w I kw.2018 vs. I kw.2017r.
* razem umowy deweloperskie, przedwstępne umowy sprzedaży i płatne rezerwacje
** spółki notowane wyłącznie na Catalyst
*** sprzedaż netto według danych ważonych udziałem Polnord w spółkach zależnych
Opracowanie: RynekPierwotny.pl na podst. raportów spółek

W tej sytuacji, w piątym roku trwania sprzedażowego boomu na rodzimym rynku pierwotnym, perspektywa dopisania kolejnego rozdziału deweloperskiej "księgi rekordów" A.D. 2018 stanęła pod dużym znakiem zapytania.

Branża na słabnącej fali

Ewolucja deweloperskich statystyk sprzedażowych pierwszego kwartału tego roku zdaje się sugerować, że powoli zbliżamy się do kresu możliwości sprzedażowych nowych mieszkań. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl nie ma w tym zresztą nic zaskakującego. Ustanawianie rok w rok rekordów sprzedaży z 20-procentowym przebiciem nie może trwać wiecznie. Pytanie, co dalej?

Na razie największe firmy deweloperskie trzymają się dość mocno, co jest bodaj najbardziej optymistycznym sygnałem branżowych kwartalnych raportów sprzedaży. Z czołowej piątki rynkowych dominatorów tylko Robyg, wicelider najnowszej kwartalnej klasyfikacji, odnotował symboliczną 2-procentową korektę względem wyników analogicznego okresu ubiegłego roku. Za to Murapol, który uzyskał najlepszy wynik ubiegłego kwartału, poprawił go rok do roku o ponad 100 lokali, czyli blisko 14 proc.

Z kolei na specjalne wyróżnienie zasługuje dwójka deweloperów: Inpro i Lokum Deweloper. Pierwszy z nich od stycznia do marca br. prawie podwoił sprzedaż, drugi był bliski 3-krotnej poprawy wyniku licząc r/r.

Natomiast zdecydowanie deprymująco prezentują się wyniki szóstki mniejszych deweloperów, stanowiących jednak aż jedną trzecią prezentowanej stawki, którzy zaprezentowali dwucyfrową, ujemną dynamikę sprzedaży w omawianym okresie. To z kolei może być wstępnym sygnałem zapowiadającym nieuchronnie zbliżający się moment koniunkturalnego przesilenia.

W sumie prezentowana stawka notowanych na GPW spółek deweloperskich znalazła w pierwszym kwartale tego roku amatorów na 7321 wybudowanych przez siebie lokali mieszkalnych, wobec 7009 zakontraktowanych w analogicznym okresie ub. roku. Ewidentnym symptomem rynkowej zadyszki jest liczona ogółem dynamika sprzedaży, która tym razem wyniosła skromne 4,5 proc. rok do roku. Dla porównania przedmiotowy parametr dla prezentowanych firm wyniósł w analogicznym okresie 2017 roku - bagatela - 25,6 proc.

Za i przeciw

Jak tłumaczą analitycy RynekPierwotny.pl obecnie na rynku ścierają się ze sobą przeciwstawne opcje przemawiające za kontynuacją sprzedażowego boomu w przewidywalnej przyszłości, jak i dość zdecydowanie negujące taką perspektywę.

Z jednej strony popyt wciąż wspierają niskie stopy procentowe, szczątkowe bezrobocie oraz rosnąca gospodarka wraz z wynagrodzeniami za pracę. Z drugiej strony gwałtownie zwyżkują koszty budowy mieszkań wynikające z boomu budowlanego i silnej hossy na rynku gruntów inwestycyjnych. Grozi to niebezpiecznym przyśpieszeniem wzrostów cen mieszkań z przewidywanym destrukcyjnym wpływem na parametry rynkowego popytu.

Dodatkowo nad mieszkaniowym rynkiem pierwotnym niczym "miecz Damoklesa" zawisła perspektywa przyjęcia przez ustawodawcę propozycji UOKiK, zakładającej nowelizację ustawy deweloperskiej pod kątem likwidacji otwartych deweloperskich rachunków powierniczych bez zabezpieczenia. Tego typu regulacja pociągnęła by za sobą bardzo trudne do przewidzenia konsekwencje, z definitywnym, długoterminowym załamaniem koniunktury rynkowej włącznie.