Deweloperzy postawili na obligacje, bo mogą sfinansować za ich pomocą np. zakup gruntu pod budowę i rozpocząć inwestycję bez przedsprzedaży. - To w przypadku kredytu bankowego często jest niemożliwe - powiedział PAP Krzysztof Dziubiński, członek zarządu Domu Maklerskiego Navigator, współautor raportu "Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst".

Pieniądze z banku deweloper może pożyczyć, gdy już inwestycja jest prowadzona. - Najczęściej należy pochwalić się inwestycją zrealizowaną już na poziomie ok. 20 proc. Czyli trzeba mieć zakupiony grunt, projekt, pozwolenie na budowę i pierwszych klientów w przedsprzedaży  - tłumaczy Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest. Przepisy regulują także możliwość skorzystania z pieniędzy przyszłych lokatorów. Deweloperzy muszą je trzymać na rachunkach powierniczych i mogą z nich korzystać w określonych fazach budowy.

- Pieniądze z obligacji deweloper może przeznaczyć na wybrane przez siebie cele. To taki długookresowy kredyt bez przeznaczenia - powiedział Emil Szweda, analityk, specjalizujący się w obligacjach. - Dlatego też przysłowiową dziurę w ziemi deweloper obecnie finansuje obligacjami lub środkami własnymi - precyzował.

Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest dodaje, że obecnie obligacje w przypadku wiarygodnego dewelopera będą kosztowały 4-6 proc. plus Wibor, a średni koszt kredytu deweloperskiego to 2 proc plus Wibor.

Obligacje deweloperskie najczęściej nie są zabezpieczone. - Nie ma takiej potrzeby. Inwestorzy uważnie sprawdzają kondycję deweloperów, m. in. wskaźnik zadłużenia. Obecnie mają oni często nawet więcej gotówki na kontach niż wynosi ich poziom zadłużenia  - powiedział Szweda.

Z raportu DM Navigator dowiadujemy się, że deweloperzy mieszkaniowi od początku 2016 r. do końca marca 2017 wyemitowali obligacje o wartości przekraczającej 1 mld zł. - W tym samym czasie zostały spłacone już obligacje o wartości ok. 450 mln zł, a do końca 2018 r. przypada termin zapadalności obligacji o wartości ponad miliarda złotych  - dodał Dziubiński.

- Na przestrzeni ostatnich lat widoczna jest tendencja deweloperów do zmiany charakteru zadłużenia z tradycyjnego (kredytowego) na obligacyjne – w 2014 r. 52,4 proc. zadłużenia deweloperów stanowiły zaciągnięte kredyty, a w ostatnim roku ich udział spadł do 46,2 proc. - powiedział Marek Gałęzia z LB Relations.

Zwrócił jednak uwagę, że znaczna część omawianych kredytów przeznaczona jest na finansowanie projektów komercyjnych – w 2016 r. stanowiły one prawie 40 proc. całkowitej wartości kredytów analizowanych deweloperów. Rzeczywisty udział finansowania obligacyjnego w strukturze zadłużenia finansowego deweloperów mieszkaniowych wynosi około 65 proc." - uściślił Gałęzia. "Część deweloperów wykazywała nawet zerowe saldo kredytów - dodał.

Jak powiedział Gałęzia, obligacje emitowane oferowane są inwestorom instytucjonalnym, ale także w niewielkim stopniu inwestorom indywidualnym.

Analizą dla potrzeb raportu przygotowanego przez DM Navigator objętych zostało 13 deweloperów mieszkaniowych, posiadających obligacje wprowadzone na Catalyst o łącznym outstandingu (wartość netto obligacji) przekraczającym 15 mln zł: Archicom, Atal, Developres, Dom Development, JW Construction, LC Corp, Lokum Deweloper, Marvipol, Murapol, Polnord, Robyg, Ronson Europe NV, Vantage Development. Łączne przychody badanej grupy w 2016 roku wzrosły o prawie 1,1 mld zł (+30,3 proc. r/r).

Według danych GUS w 2016 r. wszyscy deweloperzy w Polsce oddali do użytkowania 79 tys. 179 mieszkań, co jest wynikiem o 26,7 proc. wyższym aniżeli rok wcześniej, kiedy odnotowano wzrost rzędu 5,8 proc. Wzrosty w 2016 r. były napędzane głównie przez największe rynki – ponad połowa mieszkań w 2016 roku oddano do użytkowania w trzech województwach: mazowieckim (23,3 tys., +43,7 proc. r/r), dolnośląskim (10,7 tys., +32,3 proc. r/r) oraz małopolskim (8,7 tys., +43,7 proc. r/r).