O Dolcanie, jednym z większych warszawskich deweloperów, głośno zrobiło się na przełomie 2015 i 2016 r. Firma przerwała wtedy prace na budowach, uderzona przez niewypłacalność Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie (SK Bank). Grupa Dolcan finansowała w nim swoje inwestycje mieszkaniowe. Z drugiej strony w aktach sądowych upadłego SK Banku znalazła się informacja, że rok temu kredyty zaciągnięte przez spółki z grupy Dolcan wynosiły ponad 1,4 mld zł i należy traktować je jako stracone.

Od upadłości SK Banku w Dolcanie zaszło wiele zmian. W drugiej połowie ubiegłego roku firmę od założycieli, czyli rodziny Dolińskich, przejął jej były prezes Robert Ziółek. Zapowiadał, że chce rozmawiać z syndykiem banku o niespłaconych przez grupę długach i ukończeniu inwestycji. Budowy nie ruszyły, za to w ciągu ostatnich miesięcy duża część firm z podwarszawskiej grupy została przerejestrowana na północ kraju. Dolcan Plus, główna spółka w grupie, znalazła się w rejestrze przedsiębiorców w Gdańsku. Siedziba Sorbusu, który pod marką Dolcan zbudował osiedle na warszawskim Zaciszu, została przeniesiona do Szczecina, natomiast Kordonu, który postawił osiedle Żółte Tulipany w podwarszawskiej Rembelszczyźnie - do Koszalina (poprzednio miał siedzibę w podstołecznej Zielonce). Do tego od klientów Dolcanu płyną informacje, że grupa ponownie zmieniła właściciela.

O zmianach właścicielskich zostaliśmy poinformowani przez pracownika Dolcan Plus pod koniec stycznia - mówi Bartłomiej Kawalec, który kupił mieszkanie od Kordonu. Nowym właścicielem grupy ma być Renova Capital. W warszawskiej siedzibie Dolcanu nikt nie udziela informacji na ten temat, a Robert Ziółek - wciąż wpisany jako prezes w spółkach grupy w Krajowym Rejestrze Sądowym - nie odpowiada na telefony DGP. Bez odpowiedzi pozostają też nasze e-maile do Dolcanu.

Informacje o przerejestrowaniu spółek i zmianach właścicielskich niepokoją klientów firmy. Wskazują oni, że kapitał zakładowy Renova Capital to zaledwie 5 tys. zł. Bartłomiej Kawalec dodaje, że spółka została wpisana do rejestru przedsiębiorców dopiero pod koniec stycznia, na dodatek pod adresem tzw. wirtualnego biura.

Niedługo możemy w ogóle stracić kontrolę nad tym, co dzieje się w grupie Dolcan, a z takim kapitałem raczej trudno liczyć, że firma dokończy inwestycje. Już po poprzedniej zmianie właścicieli nie spodziewaliśmy się niczego dobrego, a teraz tym bardziej - mówi inny klient, na którego osiedlu nie ma oświetlenia zewnętrznego, chodników, podziału gruntu pod budynkami i pozwolenia na użytkowanie. Znikający bank, znikający deweloper. To chyba idzie w tym kierunku – ocenia kolejny mieszkaniec tego osiedla, który - tak jak kilkanaście innych rodzin - zdecydował się jednak w tych warunkach zamieszkać.

Rozmówcy DGP wskazują, że to kolejny z wielu kłopotów, jakie mają z powodu zakupu mieszkań od Dolcanu. Najważniejszy to ciągnąca się od ponad roku sprawa zgody wierzycieli SK Banku na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie własności. Chodzi o to, aby poszczególnych mieszkań budowanych za kredyty z SK Banku i sprzedanych przez grupę Dolcan nie dotyczyły hipoteki ciążące na całych nieruchomościach. W zależności od inwestycji sięgają one nawet ponad 20 mln zł – informuje Piotr Zimmerman, radca prawny w Zimmerman i Wspólnicy, który reprezentuje część klientów Dolcanu.

Wydawałoby się, że klienci dewelopera nie powinni mieć z przejęciem lokali bez zobowiązań problemu, bo bank przed upadłością wystawiał im promesy bezobciążeniowego wyodrębnienia własności, jeśli pokryją 100 proc. ceny lokali. Po ogłoszeniu upadłości SK Banku sprawa się jednak skomplikowała: decyzja o realizacji promes spadła na syndyka, a potem do jej rozstrzygnięcia zostali włączeni wierzyciele. Najważniejsi z nich to Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który wypłacał klientom banku depozyty do równowartości 100 tys. euro, i Narodowy Bank Polski, który przyznał SK Bankowi linię kredytową na ratowanie płynności w części gwarantowaną przez Skarb Państwa (gwarancję dał resort finansów).

Choć klienci Dolcanu już od ponad roku starają się o uwzględnienie promes, główni wierzyciele nie podjęli żadnych decyzji, uzależniając je m.in. od zgody Ministerstwa Finansów. Z akt upadłościowych SK Banku wynika, że takich lokali Dolcanu z promesami jest 141. Resort deklaruje, że stara się pomóc w pozytywnym dla mieszkańców rozwiązaniu tej kwestii tak, aby zaspokoić słuszny interes społeczny i jednocześnie nie uchybić obowiązującym przepisom prawa.

W prawie nie ma jasnego przepisu, który rozstrzygałby, czy syndyk i wierzyciele upadłego banku powinni respektować wystawione promesy, czy nie - wskazuje Piotr Zimmerman.

Klienci Dolcanu uważają, że pomóc mogłaby im upadłość spółek, od których bezpośrednio kupowali mieszkania. Syndyk dewelopera ma bowiem obowiązek respektować promesy wystawione przez bank finansujący inwestycje. Sami nie chcą takich wniosków do sądu składać. Nasz deweloper praktycznie nie dysponuje wolnym majątkiem i musielibyśmy ponieść koszt upadłości, ok. 200 tys. zł. To dla nas bardzo duży wydatek - wskazuje Bartłomiej Kawalec.

Część klientów liczy, że wnioski o upadłość spółek z grupy Dolcan z powodu niespłacanych kredytów złoży syndyk SK Banku. Ten zaś poinformował DGP, że do tej pory złożył już kilka wniosków o upadłość deweloperów z grupy Dolcan. Nie ujawnia, o które spółki chodzi. Deklaruje jednak, że zasady współżycia społecznego przemawiają za zgodą na bezobciążeniowe wyodrębnienie całkowicie opłaconych lokali.

Jak wygląda ochrona klientów

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która działa od 2012 r., pieniądze kupujących mieszkania nie trafiają już na zwykłe konto bankowe dewelopera, lecz na konto powiernicze. Są dwa rodzaje takich rachunków: otwarty – środki wypłacane są deweloperowi po zamknięciu poszczególnych etapów budowy, i zamknięty – firma dostaje pieniądze po zakończeniu inwestycji. Obowiązek prowadzenia takich rachunków dotyczy inwestycji, które znalazły się w sprzedaży po wejściu w życie ustawy. Jeżeli dojdzie do upadłości dewelopera, to pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego w prowadzonych inwestycjach oraz wierzytelności spółki wobec nabywców lokali tworzą odrębną masę majątkową. Ma ona w pierwszej kolejności zaspokajać roszczenia nabywców mieszkań. Po upadłości SK Banku wzmocniono też ochronę deweloperskich rachunków powierniczych w razie bankructwa banku. Na zwrot zdeponowanych środków (maksymalnie o równowartości 100 tys. euro) przez BFG mogą teraz liczyć nie tylko deweloperzy, lecz także ich klienci, którzy dokonują wpłat na rachunki powiernicze.