Pomysł resortu finansów (MF), aby spółki notowane na giełdzie i zarabiające na wynajmie nieruchomości nie mogły inwestować w mieszkania, nie ma wielu zwolenników. O wykreślenie zapisu, który znalazł się w przygotowanym przez MF projekcie ustawy, proszą m.in. banki i organizacje reprezentujące przedsiębiorców. Do tego grona dołączył ważny sojusznik: Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które tego samego domaga się w uwagach zgłoszonych do projektu. Bo skoro zgodnie z założeniami MF spółki typu REIT mają pobudzać inwestycje na rynku nieruchomości, takie wykluczenie jest nieuzasadnione. I podkreśla, że przyjęty przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM, zwany „Mieszkaniem plus”), zakłada przegląd regulacji dotyczących finansowania rynku mieszkaniowego przez fundusze inwestycyjne, w tym możliwość wprowadzenia na rynek specjalistycznych funduszy nieruchomościowych i spółek typu REIT.

W korespondencji z DGP MIB dodaje, że jednym z głównych celów NPM jest rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem i wspieranie go (tak budownictwa społecznego, jak i komercyjnego). Jedną z form finansowania mogłyby być fundusze inwestycyjne i „inne instytucje rynku kapitałowego inwestujące w nieruchomości”. Jako przykład podaje BGK Nieruchomości (BGKN), spółkę zależną banku BGK, która poprzez fundusze inwestuje w mieszkania na wynajem.

BGKN w wyniku porozumienia z resortem infrastruktury organizuje budowę mieszkań na wynajem w ramach „Mieszkania plus”. Jak napisało do nas biuro prasowe resortu: – Docelowym modelem funkcjonowania takiej spółki mógłby być model REIT.

W zamyśle MF REIT-y, spółki zarabiające na wynajmie i dzielące się większością zysku z akcjonariuszami w zamian za zwolnienie z podatku, mają zwiększyć możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne przez polskich inwestorów. Teraz zarabiają na nich głównie zagraniczni, w tym fundusze emerytalne.

BGKN nie ukrywa, że włączenie mieszkań pod skrzydła REIT-ów byłoby ruchem bardzo istotnym dla inwestycji spółki w Funduszu Mieszkań na Wynajem czy funduszu programu „Mieszkanie plus”. Pierwszy z nich inwestuje w komercyjne mieszkania na wynajem. W połowie 2016 r. w jego ofercie było ponad 500 lokali w Warszawie, Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. BGKN informował, że zarządza mieszkaniami, które zapewniają inwestorowi 4-proc. stopę zwrotu rocznie. Spółka odpowiada też za inwestycje z lokalami na wynajem realizowanymi w „Mieszkaniu plus”. Mają powstawać na gruntach należących m.in. do samorządów, Skarbu Państwa i kontrolowanych przez niego spółek oraz inwestorów prywatnych. Niecałe dwa tygodnie temu BGKN podawało, że ma ponad 180 hektarów wytypowanych gruntów w 57 gminach, na których może powstać ok. 15 tys. mieszkań.

– To inwestycje prowadzone na zasadach komercyjnych. Chcielibyśmy do ich realizacji wykorzystywać kapitał prywatny, z którym dzielilibyśmy się przychodami z najmu. Jak będzie znany kształt REIT-ów i jeśli obejmą one mieszkania, przeanalizujemy zasadność tworzenia takich podmiotów – mówi Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGKN. Dodaje, że mieszkania są normalnym składnikiem REIT-ów za granicą, a takie rozwiązanie powinno być też korzystne dla inwestorów, bo będą mogli dywersyfikować inwestycje w ramach REIT-ów, które powstaną w Polsce. Taki argument pojawia się też ze strony Związku Banków Polskich, który również sugeruje rozszerzenie REIT-ów na mieszkania.

– Sądzę, że szanse na włączenie mieszkań do nieruchomości, na których będą mogły zarabiać REIT-y, są bardzo duże. Rozmawiamy na ten temat z Ministerstwem Finansów – informuje wiceprezes BGKN.

Organizacje branżowe i pracodawców wskazują, że choć REIT-y mogą upowszechnić inwestowanie w nieruchomości, to jest ryzyko, że polscy przedsiębiorcy będą mieli problem z ich zakładaniem z powodu zbyt wysokich wymogów co do kapitału zakładowego (może być pokrywany pieniędzmi lub majątkiem, np. działkami). W polskich REIT-ach ma to być minimum 60 mln zł, czyli obecnie niemal 13,6 mln euro. Tak duże limity obowiązują w najbardziej rozwiniętych krajach Unii Europejskiej. W Niemczech czy we Francji jest to np. 15 mln euro. Ale już w Hiszpanii to 5 mln euro, w Belgii 1,25 mln, na Litwie 40 tys. euro, a w Wielkiej Brytanii 50 tys. funtów. W uwagach skierowanych do MF m.in. Stowarzyszenie REIT Polska wskazuje, że propozycja resortu może spowodować, że z regulacji skorzystają wyłącznie podmioty reprezentujące dużych inwestorów zagranicznych.

– Ograniczony dostęp do struktur REIT mogą mieć spółki z polskim kapitałem, posiadające wyspecjalizowane zespoły, lecz ograniczone zaplecze kapitałowe – ocenia Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.

Opinie są jednak podzielone. Wiceprezes BGKN wskazuje, że dla części firm próg 60 mln zł może faktycznie być zbyt wysoki, ale jeśli REIT-y mają zachęcić do inwestowania osoby indywidualne, powinny być stabilne finansowo, z dobrymi, zdywersyfikowanymi portfelami nieruchomości.

– To ma być bezpieczny wehikuł inwestycyjny. W tej sytuacji trzeba wybierać między ułatwieniami dla spółek a ochroną inwestorów. Poza tym 60 mln zł w tej branży to nie jest oszałamiająca kwota. To nieco ponad 340 mieszkań o powierzchni 50 mkw. i to przy zaledwie 3,5 tys. zł za metr – mówi Włodzimierz Stasiak.

Ministerstwo Finansów deklaruje, że rozwiązania zaproponowane w projekcie mają przede wszystkim zapewnić odpowiednią ochronę inwestorów, a dyskusje nad kształtem przepisów będą jeszcze trwały. Pierwotnie MF planowało, że ustawa, której projekt został upubliczniony w październiku, wejdzie w życie 1 stycznia 2017 r.