Na początku listopada daliśmy z żoną ogłoszenie, że sprzedajemy mieszkanie. Nieduże, lecz funkcjonalne – dwupokojową kawalerkę, niecałe 27 mkw., ale na siódmym piętrze, z oknami od strony wschodniej, w dodatku z całym dobytkiem i bez konieczności przeprowadzania remontu. W dość atrakcyjnej dzielnicy Warszawy, bo na obrzeżach hałaśliwego centrum, aczkolwiek w bliskim sąsiedztwie dwóch galerii handlowych i z dobrym dojazdem – w linii prostej – na lotnisko. Ogłoszenie zawisło w internecie, a telefon nie chciał przestać dzwonić. W ciągu trzech dni przez nasze małe cztery kąty przewinął się niemal taki tłum zwiedzających jak w galerii sztuki tuż przed zamknięciem wystawy impresjonistów.

Nie spieszyliśmy się ze sprzedażą – to kupującym zależało na szybkim sfinalizowaniu transakcji. Gdy przychodziło do konkretów, potencjalni nabywcy mówili sakramentalne: „Bierzemy za gotówkę!”. Żeby było jasne – w nasze skromne progi nie zawitali luksusowi klienci od Louisa Vuittona, Michaela Korsa czy Burberry’ego, z za ciasno zawiązanym krawatem pod szyją i złotymi spinkami w mankietach. Prędzej – wesoła para w casualowym stroju weekendowym z naszytymi lampasami; emerytowany rolnik spod Warszawy o poczciwej aparycji; czy biegle władający polszczyzną Azjata, który sfatygowanym smartfonem przeprowadzał transmisję na żywo z naszego spotkania, aby nieobecna żona też mogła brać udział w oglądaniu. Tylko jedna osoba z kilkunastu inwestorów zastanawiała się nad kredytem. W końcu sprzedaliśmy – w niecały tydzień, klientowi gotówkowemu. Pieniądze były na drugi dzień od podpisania umowy. O szczegółach transakcji – ani słowa, bo obowiązuje mnie tajemnica handlowa, ale specjaliści twierdzą, że aby rozglądać się za mieszkaniem za gotówkę, trzeba mieć w kieszeni od 150 do 400 tys. zł. No i im mniejsze lokum, tym większa szansa, że szybciej zejdzie.

– Najbardziej chodliwe są mieszkania z przedziału 35–45 mkw., z sypialnią oddzieloną od pokoju dziennego – mówi Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Kupujący pod wynajem zwracają też uwagę na kuchnię z oknem i jak największą liczbę pokoi nieprzechodnich. I jeśli mieszkanie jest z rynku wtórnego, najlepiej, żeby nie było starsze niż ośmioletnie. Z autopsji wiem, że nie jest to regułą – nasz kontrahent kupował dla córki i nie przeszkadzało mu, że blok wrasta w ziemię od lat 60. Niezbadane są potrzeby nabywców mieszkań.

Biorą za gotówkę, bo nie mają na kredyt

Pewne jest jedno – Polacy coraz odważniej podejmują decyzję o rezygnacji z zakupu mieszkań za pośrednictwem banku. O ile jeszcze cztery lata temu na nowe mieszkania wydali w sumie niewiele ponad 6 mld zł, to rok temu już dwa razy więcej. Dane NBP dotyczą siedmiu największych miast – Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia – ale ta tendencja nie dotyczy wyłącznie dużych aglomeracji. – W mniejszych miejscowościach, a mam na myśli byłe miasta wojewódzkie i większe miasta powiatowe, ponoć nawet ponad połowa transakcji w całości dokonywana jest w gotówce – ostrożnie szacuje Przemysław Małyga, doradca finansowy z Poznania. Powodów, dla których tak się dzieje, jest co najmniej kilka – z pewnością nie należy ich sprowadzać do zerojedynkowej ekonomii, że jednych stać i kupują, bo się dorobili, a drudzy nie mają za co, bo „nie ma pracy dla osób z ich wykształceniem”. Zacznijmy od tego, że mieszkanie za gotówkę nabywają także ci, którzy żyją z nożem na gardle.

Paweł z małżonką kilka lat temu uwili duże dwupoziomowe gniazdko na warszawskim Ursynowie. Miało być na zawsze, ale życie spłatało figla i po jakimś czasie para doszła do wniosku, że najlepiej będzie, jak zamieszkają osobno, choć to on postanowił się wyprowadzić, bo nawet na stu metrach kwadratowych zbyt często wchodzili sobie w drogę. Jako że do mieszkania mieli prawa po połowie, Paweł czekał, aż małżonka go spłaci. Po wielomiesięcznej batalii (duże mieszkanie nie tak prosto sprzedać), odzyskał należną mu część i przeniósł się do Śródmieścia, do kawalerki. Za nowe życie zapłacił 250 tys. zł. Kredytu, nawet gdyby się uparł, i tak by nie dostał, bo na domiar złego stracił nie tylko żonę, ale i pracę. Starczyło na 30 mkw. z kawałkiem, do remontu, na który się zapożyczył. Gdyby nie wytęskniona gotówka, pewnie dalej pomieszkiwałby kątem u rodziców.

Danucie też się nie poszczęściło. Została sama w 47-metrowym mieszkaniu w dobrej warszawskiej dzielnicy. Lokal w bloku z lat 80. straszył późnym Gierkiem – w pokoju meblościanka, na podłodze PCV, tapeta łuszczyła się na ścianie. Właścicielka zabrała się do remontu generalnego, a że przeszła na rentę, nie miała innego wyjścia – musiała się zadłużyć. Pożyczek na łączną sumę 50 tys. zł nie potrafiła spłacić. – Musiałam oddawać co miesiąc po 800 zł. Brakowało mi na jedzenie – tłumaczy. Ratunkiem była sprzedaż mieszkania. Po oddaniu długu, z tego co zostało, starczyło na klitkę na parterze na dalekiej Woli.

W przypadku Pawła i Danuty zadziałał ten sam mechanizm co u inwestorów kupujących nieruchomości na wynajem z grupy standard. Mają własne środki – z oszczędności, darowizn, spadków czy właśnie sprzedaży innych mieszkań, ale gdyby ich nie posiadali, nie nabyliby mieszkania za gotówkę. – To bardzo liczna grupa osób. I wcale nie oznacza, że te osoby nie chcą korzystać z kredytów. Bardzo często po prostu nie mogą. Oszczędności całego życia, nierzadko kilku osób z rodziny, powodują, że, owszem, są w stanie nabyć nieruchomość za gotówkę, ale pożyczki z banku nie otrzymają ze względu na niską zdolność kredytową – wyjaśnia doradca kredytowy Piotr Witecki.

Lokata co kot napłakał

Pośród kupujących na wynajem coraz więcej jest klientów gotówkowych. Witecki rozpoznaje jeszcze dwie grupy – zamożnych, których stać na nieruchomość od 700 tys. zł wzwyż i średniaków, którzy, zanim sfinansują pierwszy zakup za gotówkę, muszą dobrze poznać rynek i wejść w posiadanie kilku mieszkań przy pomocy instrumentów kredytowych. Tych pierwszych interesuje najem krótkoterminowy z segmentu premium, dla menedżerów na kontraktach i kadry zarządzającej. Drudzy węszą okazję, rozglądając się za lokalami z rynku wtórnego, do remontu, z obciążeniem komorniczym. – Kupuję mieszkania za 60 proc. wartości nieruchomości. Przy zakupie pod wynajem liczą się dla mnie trzy czynniki: lokalizacja, najbliższe otoczenie oraz cena. Nawet nie oglądam ogłoszeń, których cena wyjściowa jest wyższa bądź równa cenie rynkowej – zdradza Tomasz Adamus działający na terenie aglomeracji śląskiej.

Jemu akurat jest łatwiej – dobrze zna rynek, bo kilka lat przepracował jako sprzedawca w firmie deweloperskiej. Pierwsze mieszkanie na wynajem kupił już za 30 tys. zł. Na etacie dobrze zarabiał i jeszcze mu sporo zostawało, więc z nadwyżek finansowych udało się uzbierać wymaganą kwotę. – To była rudera z przetargu, do kapitalnego remontu. Wyremontowałem i sprzedałem z zyskiem, zarabiając na transakcji 20 proc. – opowiada o strategii biznesowej. W stałym obrocie ma pięć, sześć mieszkań. Jedno sprzeda, kupi drugie. Do banku po pieniądze nie chodzi. – Nie posiłkuję się kredytami, bo inaczej na rynku patrzy się na osobę, która ma gotówkę. Można z nią szybciej zawrzeć transakcję i jest szansa negocjować cenę – przekonuje Adamus. Nie, nie ma alergii na banki, po prostu uważa, że nie opłaca mu się trzymać pieniędzy na lokacie. Dużo wyższą stopę zwrotu z kapitału uzyska, wynajmując mieszkania.

Takich jak on, którzy podejmują pieniądze z konta albo ich tam nie trzymają, jest coraz więcej. Z raportu Diagnozy Społecznej 2015 wynika, że odsetek posiadaczy lokat powoli topnieje. Jeszcze w 2013 r. pieniądze w bankowej zamrażarce trzymało 66 proc. gospodarstw domowych, a w ubiegłym roku – już tylko 52,2 proc. Trudno się dziwić tej tendencji spadkowej, skoro na niskooprocentowanej lokacie – średnio niewiele ponad 2 proc. w skali roku – można zarobić tyle, co kot napłakał. Stąd napływ mieszkaniowych inwestorów, chociaż trudno jednoznacznie ocenić, ile da się rocznie wyciągnąć z kapitału wpakowanego w lokal do wynajmu. – Niejednokrotnie zdarza mi się jednak dokonywać symulacji stopy zwrotu danej nieruchomości w korelacji z inwestycjami na rynku depozytowym. Przy dzisiejszym poziomie stóp procentowych w Polsce faktycznie możliwość osiągnięcia 3–4-krotności stopy zwrotu jest dla wielu osób nie do odrzucenia – szacuje Witecki. A Adamus przedstawia swoje wyliczenia – z kawalerek potrafi osiągnąć zysk na poziomie 9–10 proc., a nawet do 12 proc., jeśli pokoje w lokalu uda mu się podzielić na jeszcze dodatkowe pomieszczenia. – Inwestycja w dobrej klasy nieruchomość w centrum miasta może przynieść 8–9 proc. zysku w skali roku. Ponadto, mieszkania w ekskluzywnych miejscach z czasem mogą tylko zyskać na wartości, a tym samym dać jeszcze lepszą stopę zwrotu z inwestycji – podsumowuje Sadłocha. Ale mówi o dużych miastach, głównie o Warszawie.

Mieć gotówkę – to jedno. Umieć ją rozsądnie spożytkować – to drugie. Ta ostatnia uwaga tyczy się początkujących inwestorów albo takich, którzy kupią raz i na tym poprzestaną. Artur na razie wszedł w posiadanie jednego mieszkania – w samym centrum Poznania, 50 mkw., za 200 tys. zł. Ale szukał przez kilka miesięcy i w końcu, zrezygnowany, zanim kupił i wynajął lokatorom, najpierw wynajął pośrednika, żeby móc kupić. Bo po okazyjnej cenie trudno trafić na idealne cztery kąty. – Niskie ceny zakupu to jakieś wymysły! – denerwuje się Artur. – Nie rozumiem, jak można nabyć lokum w granicach 26–30 mkw. w cenie 7–8 tys. zł za metr. A takie ceny spotykałem. Założyłem sobie, że maksymalnie mogę wydać 4,5 tys. zł.

Stać by go było na finansową szarżę, ale rozsądnie przekalkulował. Spieniężył inną nieruchomość i część środków zainwestował w mieszkanie, a pozostałą część w działalność gospodarczą. Pieniądz musi pracować na kilku frontach. – Staram się dywersyfikować oszczędności – tak argumentuje awersję kredytową.

Adamus skupuje lokale głównie podczas licytacji. Za każde jest w stanie wyłożyć 50–60 tys. zł i spokojnie jeszcze sfinansować remont. Ale rynek jest nieubłagany. Wycofywanie lokat z banku skutkuje nadpodażą inwestorów szukających tanich, acz chodliwych mieszkań. To zaś oznacza, że o cenne informacje na temat korzystnych przetargów jest coraz trudniej. Jeszcze do niedawna wtajemniczeni filowali na anonse przyklejane przez spółdzielnie do tablicy ogłoszeń, a teraz takie wieści rozpełzają się po internecie. Desperaci oferują „dobrze poinformowanym” średnio tysiąc za sprawdzony cynk. Wybór między lokatą w banku a zyskiem z wynajmu przestaje rodzić niepokojący dysonans. – Dla osób mogących przeznaczyć minimum 100 tys. zł gotówki na zakup nieruchomości faktycznie nieruchomość pod wynajem może być atrakcyjniejsza od lokat i bardziej bezpieczna od obligacji korporacyjnych czy inwestowania w akcje. Nieruchomości zapewniają większą stabilność utrzymania wartości oraz powoli, ale stale rosnące wpływy z wynajmu – wylicza Małyga. I lepiej kupować za gotówkę, bo nie ma ryzyka, że jak stopy pójdą w górę, to raty kredytu podrożeją. A ceny za użytkowanie lokalu rzeczywiście są bardzo korzystne dla inwestujących – dużo korzystniejsze niż ceny nieruchomości. 45-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy kosztuje trzy razy drożej niż w tej samej lokalizacji w Łodzi, ale różnica w cenie najmu wynosi już tylko półtora raza więcej na korzyść stolicy.

Z dala od bankowych upokorzeń

Gotówkowi omijają banki szerokim łukiem nie tylko z powodu mało atrakcyjnych lokat. Niektórym po prostu nie uśmiecha się perspektywa brania kredytu i spłacania go przez całe życie, okupiona permanentnym stresem, a co będzie, jeśli wylecę z roboty i razem ze mną, pod jednym dachem, zamieszka komornik. W komentarzach na stronach poświęconych oszczędzaniu, można przeczytać całą litanię utyskiwań – że kupić za swoje graniczy z cudem, że bank to krwiopijca, a kredyt to lichwa. I nie ma rady – jedynym lekarstwem na mieszkanie z rodzicami jest albo szóstka w totka, albo zaciśnięta na szyi pętla kredytowa. Nie od dzisiaj wiemy, że "Polak potrafi". Narzekać.

Edyta z Wrocławia już to przerabiała. Dziesięć lat temu kupiła mieszkanie na kredyt. Teraz z mężem rozglądają się za nowym, no i – przede wszystkim – większym. Marzą im się trzy pokoje do 80 mkw. plus dwa miejsca garażowe. Najchętniej na zielonym osiedlu, gdzie panuje cisza i spokój, ale i do centrum niedaleko. Szukają czegoś na rynku wtórnym, bo nowe mieszkania rosną jak grzyby po deszczu pod kątem masowych potrzeb, pośrodku blokowisk, przy ruchliwych ulicach. Kredytodawcą i pośrednikom mówią stanowcze „nie”. – Duże mieszkanie w kręgu naszych zainteresowań kosztuje około 500–600 tys. zł. Dysponujemy gotówką, choć pieniądze nie pojawiły się nagle. Mąż ma działalność gospodarczą, przez cztery lata sumiennie odkładaliśmy. Musimy zmieścić się w budżecie, który mamy, do pół miliona. Przebieramy w ofertach, bo specjalnie nam się nie spieszy. Dajemy sobie dwa lata. Może w tym czasie trafi się jakaś perełka? – zastanawia się Edyta. Mieszkanie ma być docelowe – oboje są po czterdziestce, mają jedno dziecko. Chcą już osiąść w jednym miejscu – na stałe.

O kilka kroków dalej przed Edytą jest Tomasz z Warszawy. Też zbierał, też na mieszkanie o wyższym standardzie niż ciasnawa kawalerka, też dla siebie, i też nie chciał słyszeć o żadnych kredytach. – Nie chciałem się posiłkować kredytem, bo kredyt kosztuje, jest uwiązaniem, kulą u nogi – klaruje mi obrazowo. – Poza tym chciałem uniknąć przechodzenia przez upokarzającą procedurę bankową, nie ujawniać zarobków ani spowiadać się z całego życia. Jest takie powiedzenie: „Dobry zwyczaj – nie pożyczaj”. Wprawdzie nie doprecyzowano, czy od kogoś, czy komuś, ale na wszelki wypadek unikaj i jednego, i drugiego – śmieje się.

Tomasz od dwóch lat jest wreszcie na swoim – w dwupokojowym mieszkaniu na warszawskim Gocławiu. Za luksus posiadania własnego mieszkania z rynku pierwotnego musiał zapłacić w granicach 350 tys. zł. Do tego doszedł koszt urządzenia – również za gotówkę. Miał chwilę słabości i wahał się przez moment, czy aby nie przespacerować się do banku, bo zaoszczędził na pokaźny wkład własny i może jednak wziąłby kredyt. Ale szybko się otrząsnął, ustawił do pionu i dalej odkładał. – Startowałem zupełnie od zera. W sumie zbierałem przez osiem lat. Przez ten okres czterokrotnie zmieniałem pracę, a połowę tego czasu przepracowałem za granicą. Nie zawsze osiągałem wysokie zarobki, ale pensja sukcesywnie rosła – opowiada. Pytam o strategię oszczędzania, jak tego dokonał, skoro tyle się mówi, pisze, słyszy, że w tym "chorym kraju", w którym „naprawdę spora część Polaków musi wyżyć z płacy minimalnej”, kupno mieszkania to "droga przez mękę", a "perspektywa życia z kredytem do emerytury przeraża". Pewnie jest odklejonym od realiów cwaniakiem przy korycie uwłaszczonym na krzywdzie klasy pracującej na "śmieciówkach". Nie, nic z tych rzeczy. Tomasz zarabia jako informatyk, jest sam i nie wykazuje luksusowych potrzeb. Ot i cała tajemnica. – Wolę gromadzić niż wydawać. To pomaga oszczędzać. Do tej pory wynajmowałem mieszkanie. Jeśli pokój – to z kimś. Jeśli mieszkanie – to małe i tanio. Ale nie żyłem szczególnie ascetycznie. Nie wymieniałem żarówek na ledowe, jak radzono na blogach o skutecznym oszczędzaniu. Zamiast tak się katować, lepiej dodatkowo zarobić. Ograniczać koszty i podnosić swoją wartość na rynku pracy – konkluduje. Może z czasem pomyśli o większym mieszkaniu, jeśli się ożeni i powiększy rodzinę. Ale pod wynajem nie kupi – ten biznes go nie kręci.

Niech żyje wolność – wolność finansowa

Kupowanie za gotówkę ma przed sobą długą przyszłość. Ci, którzy kupują pod kątem własnych potrzeb – przypuszczają, że w wymarzonych czterech ścianach zacumują do końca życia. Ci drudzy – liczą, że inwestycje nie tylko zwrócą się z zyskiem, ale że ten zysk będzie skutecznie procentował i zapewni im wolność finansową. – Moja strategia jest taka, abym osiągnął dochód pasywny przewyższający koszty – precyzuje Tomasz Adamus. – Myślę, że tę wolność powinienem wypracować za dziesięć albo piętnaście lat. Ale to są ostrożne przewidywania. Może uda się już po dziesięciu. Pod warunkiem, że nie zdarzy się hiperinflacja albo nie wzrosną koszty życia. W przeciwnym razie może będę musiał poczekać pięć lat dłużej.

Artur z Poznania poważnie myśli o odległej przyszłości, chociaż jawi mu się ona jako ponura satyra. – Na wysoką emeryturę raczej nie liczę. A na 500 plus też nie mam szans – uśmiecha się pobłażliwie do samego siebie. Najpoważniejszą inwestycją jest teraz dorastające dziecko, a skoro ma jedno, to już nie państwa zmartwienie, tylko rodzica.

Podobnie myśli inny mieszkaniec Wielkopolski, też gotówkowy inwestor o dalekosiężnych zamiarach. Szymon popracował za Atlantykiem i są tego efekty. Już kupił jedno mieszkanie, teraz rozgląda się za drugim, bo nie ma złudzeń, że na starość nie zobaczy w oknie listonosza z emeryturą. W ZUS nie wierzy, a nową władzę bierze za złą wróżbę. – Opłaca się zarabiać za granicą, zarobioną walutę wymienić na polską po superkursie i zainwestować. Czy kupię więcej niż dwa mieszkania? Wolałbym tę wiedzę zachować dla siebie.

Kiedy rozpytuję ekspertów, jak długo ten boom gotówkowy potrwa, nie potrafią udzielić precyzyjnej odpowiedzi. Mówią o "niedalekiej przyszłości", gdy poziom stóp procentowych znowu ulegnie podwyższeniu. Ale to jeszcze nie teraz. – Trend zostanie zachowany przez kolejną dekadę, a w mojej ocenie nawet do czasu wyczerpania podaży mieszkań w centrum Warszawy – wprost odpowiada znający doskonale stołeczny rynek Tomasz Sadłocha Ochnik Development. Z kolei Przemysław Małyga woli mówić o tendencji niż o trendzie, którą datuje od 2009 r. Bo do tamtego czasu i banki, i klienci żyli w zupełnie innej rzeczywistości. Trochę nawet kuriozalnej. – Od boomu z lat 2007–2008 profil klienta mocno się zmienił – wtedy przeważali klienci, którzy wręcz oczekiwali, że bank skredytuje wszystkie koszty transakcji. - Chyba wszyscy uwierzyliśmy, że to bezpieczne rozwiązanie, że nie ma możliwości kryzysu, że klient sobie poradzi, i że wzrost stóp procentowych jest mało prawdopodobny – przyznaje Małyga.

A dzisiejsi gracze na rynku nieruchomości, którzy od razu rzucają forsę na stół? Jak bardzo różnią się od tych sprzed siedmiu, ośmiu lat? Kim są? Co o nich wiemy? – Mieszkania za gotówkę kupują osoby wykonujące wolne zawody, lekarze, przedsiębiorcy i piastujący wyższe stanowiska kierownicze. Przeważa grupa z przedziału 35–45 lat z wysoką świadomością inwestycyjną i znajomością ryzyka związanego z takim przedsięwzięciem – tak portretuje ich Sadłocha.

Mimo tej gotówkowej wolty klientów, zrywania lokat i spadku popytu na kredyty mieszkaniowe, które potaniały w porównaniu do okresu sprzed trzech, pięciu lat, banki nie dostaną nauczki, nie zaczną żebrać o klientów. To nie ogon będzie merdał psem. Owszem, sytuacja frankowiczów dała wszystkim do myślenia, ale to nie w obawie przed zdradzieckim kredytem walutowym klienci wykazują mniejszą skłonność do brania pożyczek. Nie zniechęca ich też podatek bankowy, na razie mało dolegliwy – WIBOR oscyluje wokół 1,72 proc., a marże w granicach 2 proc. – Nie obserwuje się na rynku wyraźnego spadku sprzedaży kredytów mieszkaniowych po wprowadzeniu podatku bankowego. Jej poziom w trzech pierwszych kwartałach 2016 r. jest podobny do zeszłorocznego – przekonuje Magdalena Jabłońska, menedżer produktu z departamentu Zarządzania Segmentami i Produktami w banku Credit Agricole.

Wiadomo, o co chodzi – cały czas o pieniądze, o zagospodarowanie wolnych środków, o korzystny zysk z inwestycji i o bezpieczeństwo graniczące z pewnością, że ten dobry klimat związany z niskimi stopami procentowymi nieprędko zmieni kurs. Ale to oczywiście prognoza, jeśli nie dla bogaczy, to dla lepiej sytuowanych, którzy o płacy minimalnej rzeczywiście mają jedynie medialne pojęcie. – Zwykły kupujący i tak pójdzie po kredyt, ale z rosnącym wkładem własnym – zastrzega Małyga. A ten od nowego roku rzeczywiście wzrośnie do 20 proc. ceny nieruchomości. W tej rozgrywce to banki nieustająco dyktują reguły gry, więc odgrażanie się w stylu: „Wolę kupić za gotówkę, żeby nie płacić bankowi” pozostaje dla wielu życzeniowym myśleniem, bo przecież nie bluźnierstwem. Też wolałbym nie mieć długów, ale jak już muszę się zadłużyć, to chociaż na moich zasadach. W tym właśnie celu sprzedaliśmy mieszkanie, bo skoro kupno nowego za gotówkę nie jest normą i długo nie będzie, jeśli kiedykolwiek – nawet przy napływie klientów gotówkowych, niech bank trochę mniej na nas zarobi.