Co się dzieje z pilotażowymi projektami mieszkań na wynajem i wynajem z opcją dojścia do własności w ramach programu "Mieszkanie plus"? BGK Nieruchomości jest odpowiedzialny za realizację komercyjnej części tego rządowego programu.

Skontaktowaliśmy się z ponad setką jednostek samorządu terytorialnego oraz z deweloperami, a zaawansowane rozmowy prowadzimy z kilkudziesięcioma samorządami i kilkunastoma firmami. Dzisiaj podpisujemy z władzami 17 miast listy intencyjne i porozumienia o wspólnej realizacji inwestycji. To m.in. Katowice, Trzebinia, Skawina, Poznań, Gliwice, Wałbrzych, Pelplin, Biała Podlaska i Kobyłka pod Warszawą.

Ile mieszkań i kiedy może być ich efektem?

Sądzę, że realistyczny termin rozpoczęcia pierwszych budów to połowa 2017 r., a zakończenie to koniec 2018 r. W zależności od samorządu jesteśmy na różnych etapach negocjacji i przygotowania projektów. Są przypadki, w których mamy już dokładnie wskazane lokalizacje i wstępne szacunki co do możliwości zabudowy i lokalnego zapotrzebowania. Dają one możliwość budowy nawet kilkuset mieszkań na jednej działce. W innych przypadkach będziemy wspólnie analizować możliwości gruntów posiadanych przez samorządy. To zwykle pakiet kilku do kilkunastu możliwych do zabudowy działek. Szacujemy, że najbardziej zaawansowane projekty dają szansę na budowę w sumie kilku tysięcy mieszkań. Jeszcze wcześniej niż projekty z samorządami możemy zaoferować na wynajem inwestycje realizowane wspólnie z deweloperami.

Jakie są oczekiwania BGK Nieruchomości wobec mieszkań budowanych w ramach "Mieszkania plus"?

Przede wszystkim zależy nam na jak najniższych kosztach budowy, ale bez obniżania obowiązujących na rynku nowych mieszkań standardów. Oraz na tym, aby ludzie, którzy zamieszkają w tych mieszkaniach, mieli dostęp do transportu publicznego. Chcielibyśmy, aby koszt budowy zamykał się w cenie ok. 1950 zł za 1 mkw. mieszkania. Zejście do tego poziomu bez uszczerbku dla jakości jest możliwe. Są technologie, które to umożliwiają.

Jakie technologie?

Między innymi bardzo popularne np. w Niemczech i Skandynawii budowanie z prefabrykatów. Polskie firmy są coraz częściej dostawcami takich produktów na rynki zachodnie. Zamiast budować kosztowne parkingi podziemne zamierzamy iść przede wszystkim w kierunku tańszych piętrowych parkingów nadziemnych o lekkiej konstrukcji szkieletowej.

Pozostają jeszcze ceny gruntów.

Je także chcemy zminimalizować. Ale nie interesują nas tylko grunty najtańsze. Muszą być przede wszystkim świetnie skomunikowane z resztą miasta. W Warszawie i otaczającej aglomeracji można takie znaleźć i ich koszt bywa mniejszy niż 1 tys. zł na 1 mkw. budowanych lokali, nawet na poziomie 200–300 zł. To grunty np. wzdłuż kolei dojazdowych do stolicy. Te lokalizacje mają duży potencjał. Rządowe założenia, że w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego będzie można budować lokale na wynajem przy całkowitym koszcie wytworzenia, wliczając w to ziemię, w przedziale od 2,5 tys. zł do 5 tys. zł za 1 mkw. i przy czynszu 10–24 zł, dostępnych m.in. dla ludzi, którzy są za biedni na zakup własnego kąta, są według naszych analiz jak najbardziej realne.

Jak będzie wyglądała wasza współpraca z samorządami i deweloperami?

Za każdym razem ustalamy indywidualnie zasady współpracy. W przypadku samorządów głównym wkładem będzie zwykle grunt i analiza lokalnego zapotrzebowania na mieszkania. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się realizowanie inwestycji przez spółki celowe zawiązywane przez lokalne władze i fundusz inwestycyjny zamknięty zarządzany przez BGK Nieruchomości. Samorządy w ramach rozliczenia będą mogły otrzymać część wybudowanych mieszkań i wykorzystywać je np. jako lokale komunalne. BGK Nieruchomości będzie odpowiadał za finansowanie inwestycji i późniejsze zarządzanie nieruchomością. Nie zakładamy jednak jednego sztywnego modelu współpracy i realizacji projektów. Będziemy elastyczni. W przypadku współpracy z deweloperami jesteśmy gotowi kupować od nich całe inwestycje, o ile spełnią nasze wymagania. Będziemy oczekiwać od nich niskiej marży, poniżej 10 proc. Jesteśmy też gotowi na współfinansowanie projektów, co także powinno przekładać się na większą gotowość deweloperów do obniżania stawek.

Skąd pieniądze?

Będzie wiele źródeł finansowania. Warto pamiętać, że utworzony przez BGK kilka lat temu Fundusz Mieszkań na Wynajem, skierowany do zamożniejszych najemców, miał zostać zasilony nawet 5 mld zł. Jego aktywa przekraczają obecnie 1 mld zł, co oznacza, że pozostałe miliardy BGK może przeznaczyć na projekty w ramach „Mieszkania plus”. W dłuższej perspektywie wyobrażam sobie przekształcenie funduszu realizującego „Mieszkanie plus” w otwarty fundusz inwestycyjny, najlepiej typu REIT (Real Estate Investment Trust), czyli fundusz wspólnego inwestowania w nieruchomości, w którym większość wypracowanych zysków trafia do jego udziałowców.

Jak będą finansowane spółki celowe?

Fundusz będzie zasilał je kapitałowo, w tym przez aport gruntów. Grunty mogą również być wnoszone przez samorządy. BGK Nieruchomości będzie dla nich organizował finansowanie dłużne w postaci np. emisji obligacji.

Czy to oznacza koniec Funduszu Mieszkań na Wynajem?

Jego wielkość będzie w związku z "Mieszkaniem plus" ograniczana, ale będzie realizował rozpoczęte inwestycje. Fundusz Mieszkań na Wynajem ma obecnie w największych miastach już ponad 500 mieszkań, a w realizacji jest kilkanaście kolejnych projektów, które powiększą jego zasoby do ponad 2800 lokali. Fundusz negocjuje też budowę i kupno kolejnego tysiąca. Czas pokaże, jaka będzie jego przyszłość.

Z czynszami rzędu 10–24 zł uda się finansować budowy, obsługiwać kredyty i obligacje i jeszcze wypracowywać zyski?

Te kalkulacje pozwalają na pokrycie kosztów kapitału i długu. Przy dłuższych umowach najmu zapewne będziemy gwarantowali sobie możliwość zmian stawek, np. ich indeksację zależnie od inflacji. Zamierzamy też sięgać po instrumenty pozwalające na stabilizację stóp procentowych, po jakich będziemy sięgać po finansowanie, oraz na stabilizację czynszów. Szacujemy, że przy obecnych warunkach stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wyniesie średnio ok. 4 proc. w skali roku.

Kto będzie mógł liczyć na te mieszkania? Niski czynsz na pewno będzie zachętą.

Musimy pamiętać, że Narodowy Program Mieszkaniowy i będący jego częścią pakiet „Mieszkanie plus” jest elementem prorodzinnej i mającej poprawić demografię polityki rządu. Program jest skierowany do wszystkich, ale będą w nim preferencje zwłaszcza dla rodzin, które mogą sobie pozwolić na wynajem mieszkania na naszych warunkach, natomiast nie mają zdolności kredytowej, by kupić własne. Dopóki nie zostanie wybudowana odpowiednia liczba mieszkań, może ustawić się kolejka.