Po zawieszeniu działalności SK Banku w kłopocie znaleźli się mieszkańcy 13 lokali na podwarszawskim osiedlu Żółte Tulipany. Inwestycja jest zakończona, a lokatorzy, którzy zapłacili za mieszkania i są w nich zameldowani, wciąż nie mogą zostać ich pełnoprawnymi właścicielami.

Do tego brakuje nam zgody SK Banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie własności. Chodzi o to, aby po założeniu odrębnych ksiąg wieczystych dla każdego lokalu nie były one obciążone hipoteką o wartości 13,2 mln zł, która ciąży teraz na całej nieruchomości. To zabezpieczenie kredytu zaciągniętego w SK Banku przez spółkę Argos - informuje DGP przedstawiciel mieszkańców.

Dodaje, że z informacji, które dostali od dewelopera - firmy Dolcan Plus - wynika, że była to utworzona przez niego spółka celowa. Same lokale kupowali od firmy Kordon - także spółki celowej Dolcanu, który swoją nazwą firmował inwestycję. Deweloper wcześniej zobowiązał się, że własność zostanie przeniesiona na kupujących bez obciążeń po wpłaceniu całości ceny. Miało się to stać najpóźniej do połowy 2015 r. Dysponujemy oświadczeniami SK Banku, że po wpłaceniu pełnej kwoty wyda zgodę na wyodrębnienie bez przenoszenia hipoteki - wskazuje rozmówca DGP.

Czytaj więcej

Jednak Dolcan nie wystąpił do SK Banku w obiecanym terminie o zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali, a jego klienci przeoczyli wprowadzenie latem zarządu komisarycznego w SK Banku. Sprawy skomplikowały się po zawieszeniu w listopadzie działalności banku. Kiedy 27 listopada nabywcy spotkali się z przedstawicielami zarządu komisarycznego, usłyszeli, że nie można wydać zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie, bo nie jest to czynność, do której uprawniony jest zarząd komisaryczny. Konkretnej pomocy nie udzieliły im też Komisja Nadzoru Finansowego ani Dolcan.

Nie wiemy, co się stanie z naszymi mieszkaniami, jeśli zostanie ogłoszona upadłość banku. Czy na przykład wejdą one do masy upadłościowej i będą mogły zostać sprzedane na poczet ewentualnych długu upadłego banku. Lub co będzie się działo, jeśli spółka, która zaciągnęła kredyt pod zastaw nieruchomości, przestanie go spłacać - tłumaczy nasz rozmówca.

Zablokowanie przeniesienia własności oznacza dla klientów Dolcanu dodatkowe koszty. Mieszkańcy osiedla już drugi raz będą musieli występować do banków, które kredytują im kupno mieszkań, o aneks przedłużający termin dostarczenia potwierdzenia przeniesienia własności. Do tego czasu banki naliczają im wyższą marżę. U naszego rozmówcy przekłada się to na dodatkowe 150 zł miesięcznie, w innych przypadkach jest to nawet 200-300 zł. Koszt aneksu to 200 do 300 zł. Sytuacji nie chcą komentować ani SK Bank i KNF, ani Dolcan.

Prawnicy potwierdzają, że zarząd komisaryczny banku nie może wydawać zgód na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali. Jednak osoby, które kupiły mieszkania, będą mogły domagać się realizacji promesy wydanej przez SK Bank, co do której swoją część zobowiązania spełnili. Będą musieli tylko poczekać na ogłoszenie upadłości banku i wejście syndyka, który już będzie miał możliwość wydania takiej zgody - twierdzi Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss.

Zaznacza jednak, że jest to uprawnienie, nie obowiązek. Jeśli syndyk banku tego nie zrobi, jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest dążenie nabywców lokali do upadłości dewelopera, od którego kupili mieszkania. Podstawą wniosku o upadłość może być w takim przypadku dochodzenie roszczeń w związku z zawartymi, opłaconymi umowami. Taki ruch powinien zabezpieczyć ich także przed ewentualnymi roszczeniami ze strony syndyka SK Banku, gdyby okazało się, że kredyt obciążający nieruchomość nie jest regulowany.

W tej sprawie jestem więc optymistą, choć nie ma gwarancji, że większych problemów z przeniesieniem własności nie będzie. Upadłość SK Banku obnażyła zresztą luki w ochronie klientów deweloperów, na co zwracałem uwagę już w czasie prac nad ustawą deweloperską w 2011 r. O ile dzięki jej wprowadzeniu są znacznie lepiej chronieni w razie bankructwa dewelopera, to kwestia upadłości banku nie została w przepisach ustawy uwzględniona, tak jak powinna - dodaje ekspert Wolf Theiss.

Marcin Żak, prezes obsługującej rynek nieruchomości spółki Prudentia, wskazuje, że zabezpieczanie kredytów zaciągniętych przez dewelopera na realizację inwestycji na nieruchomości to dość powszechna praktyka. Jeśli interesuje nas lokal w takim projekcie, to bardzo ostrożnie podchodziłbym do inwestycji realizowanych przez spółki niedoświadczone - zaleca.

Warto też sprawdzić, czy projekt realizuje spółka celowa utworzona przez dewelopera. Takie firmy zwykle dysponują małym kapitałem, a przez to niewielkimi możliwościami pozyskania go w razie problemów z inwestycją. Wtedy zwykle mogą liczyć tylko na wsparcie właściciela. Jeśli już umowa miałaby być zawarta ze spółką celową, to tym bardziej liczy się renoma dewelopera, ale też spójność między firmą realizującą inwestycję a tą, która zaciągnęła zabezpieczony na niej kredyt.

Jeśli są to dwie różne spółki celowe, to bardzo wyraźny znak ostrzegawczy. Inwestor i kredyt powinni być ze sobą powiązani. Dwa różne podmioty mogą sprawiać wrażenie oddzielania się przez dewelopera od inwestycji podwójną barierą - dodaje Marcin Żak.