Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w marcu br. osiągnęła poziom 77 pkt, co jest prawie najniższym wynikiem zanotowanym w historii badania. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl?

Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badają więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, to z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że aby kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się co prawda liczyć z kosztem o 0,2 proc.  wyższym niż w przed miesiącem, ale już o 10,7 proc. niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,2 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 30 proc. droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Tańszy jest kredyt, a nie metr

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl, średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast niemal się nie zmieniła (wzrost o 0,3 proc. r/r).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do 7,9 tys. zł za mkw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie.

Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Poznań (5,4). Na drugim biegunie są Łódź i Katowice z wynikami na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Bydgoszczy (3,8 tys. zł) i Szczecinie (4,1 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 5 proc. w Szczecinie czy Łodzi do 13 proc. w Warszawie. Przeciętnie o 9 proc. mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować.

Kawalerka za 547 zł miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,11 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,78 proc. (wynik dla 18 banków). Przy notowanym w połowie marca WIBOR-ze 3M na poziomie 1,65 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,43 proc. Jest to najniższy wynik w historii.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 912 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 547 zł, a trzypokojowych lokali 1368 zł miesięcznie.

Na horyzoncie głównie podwyżki

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym, ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy, ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc.. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5 proc., a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Warto jednak podkreślić, że w kolejnych miesiącach trudno się spodziewać dalszych obniżek stóp procentowych. Ta z początku marca br. była bowiem dwukrotnie większa niż prognozowali ekonomiści, a więc wyczerpała oczekiwania dotyczące łagodzenia polityki monetarnej formułowane względem całego 2015 roku.

Co więc przyniosą kolejne miesiące? Wiedzę na ten temat niosą ze sobą notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA).

23 kwietnia 2015 r. zarówno kontrakty za 6, jak i za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,61 proc., a więc jedynie odrobinę niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,65 proc.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,84 proc., czyli wyżej niż 23 kwietnia.

Z tych notowań wnioskować można, że przez cały 2015 rok kredytobiorcy cieszyć się będą rekordowo niskim poziomem stóp procentowych, a więc rekordowo niskimi ratami kredytów. Raczej nie ma co liczyć na dalsze obniżanie stóp procentowych przez RPP, a pierwsze podwyżki prawdopodobne są pod koniec 2016 roku. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.

CZYTAJ TEŻ: Kupić dodatkowy pokój? Teraz od banku pożyczysz ponad 100 tys. zł więcej >>>