Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w styczniu br. osiągnęła poziom 80,5 pkt, co było wynikiem nieznacznie wyższym niż miesiąc wcześniej. Czym jest wskaźnik stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Pod uwagę brane są ceny nieruchomości i warunki kredytowe, w tym m.in. fakt, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,2 proc. wyższym niż w grudniu 2014 r, ale już rok temu koszt zakupu mieszkania na kredyt był o 4,6 proc. wyższy niż dziś (indeks na poziomie 84,2 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 24,3 proc. droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).
W ostatnim czasie najważniejszy jest procent
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Dane portalu Morizon.pl pokazują, że średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast nieznacznie wzrosła (o 0,8 proc.).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawa. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,6) i Gdańsk (5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Katowicach (3,7 tys. zł), czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł).
Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
576 zł za kawalerkę w dużym mieście
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,2 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,8 proc. (wynik dla 18 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,06 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,86 proc. Jest to jeden z najniższych wyników w historii.
Jak te liczby wpływają na wysokość rat?
Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 961 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 576 zł, a trzypokojowych lokali 1441 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2230 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1487 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 892 zł miesięcznie.
Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 410-420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 680-700 zł, a trzech około 1010-1050 zł.
W tym roku cięć może być nawet kilka
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym, ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy, ile kosztować będzie kredyt.
Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc.. W październiku br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2 proc., a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.
W styczniu 2015 r. nadzieje odnośnie dalszego obniżania kosztu pieniądza zostały na nowo rozpalone. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 28 stycznia 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,39 proc., a więc wyraźnie niżej niż ówczesna wartość tego wskaźnika (2,01 proc. na dzień 28 stycznia 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,48 proc., czyli również niżej niż dziś.
Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie trzech kwartałów rynek spodziewa się 2-3 obniżek stóp procentowych, a w perspektywie dwóch lat WIBOR powinien być wyraźnie niższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.
