Segment luksusowych apartamentów i rezydencji to już stały element krajowego rynku nieruchomości, choć ze względu na ograniczoną liczbę potencjalnych kupców stanowi jego niewielką część. Z szacunków firmy konsultingowej KPMG wynika, że rynek pierwotny i wtórny luksusowych nieruchomości w Polsce wart jest około 0,9 mld zł rocznie. Powołując się na dane firmy Reas, monitorującej segment deweloperski w największych aglomeracjach, KPMG przyjmuje, że wartość rynku pierwotnego (apartamentów i rezydencji) wynosi ok. 250-280 mln złotych rocznie.

Jest on zdominowany przez deweloperów budujących luksusowe apartamenty, które powstają przede wszystkim w warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Pierwotny rynek rezydencji jest blisko czterokrotnie mniejszy, bo osoby najbogatsze chętnie inwestują w apartamenty, ale rezydencje wolą budować samodzielnie według indywidualnych projektów.

Według danych KPMG rynek wtórny jest ponad dwukrotnie większy, a jego wartość można szacować na ponad 600 mln złotych rocznie. Obejmuje on transakcje sprzedaży apartamentów o wartości ponad 1 mln z i cenie przekraczającej 20 tys. zł za m kw. oraz luksusowych rezydencji wycenionych na ponad 2,5 mln zł. Gdyby dodać do tego budowę rezydencji według indywidualnych projektów, wartość wydatków na luksusowe nieruchomości w Polsce znacznie przekroczyłaby 1 mld złotych – szacowało KPMG w raporcie o rynku dóbr luksusowych w Polsce w 2013 r.

Wśród kupujących luksusowe mieszkania bardzo modne są obecnie np. nadbudówki na kamienicach i plomby w reprezentacyjnych częściach miast lub nowe projekty w takiej okolicy, np. z widokiem na parki. 

- Dobrze zlokalizowane, kameralne inwestycje, z atrakcyjnie rozplanowanymi lokalami, są w tym segmencie bardzo poszukiwane. Przykładem może być projekt na warszawskim Mokotowie na 40 apartamentów, który sprzedał się niedawno zanim firma uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę. Ceny m kw. zaczynały się tam od ponad 14 tys. zł – mówi Artur Wach z zarządu Lion’s House, brokera specjalizującego się w rynku najdroższych nieruchomości. 

Tego typu małe inwestycje rzadko kiedy trafiają do otwartej sprzedaży. Zwykle jest ona prowadzona w ograniczonym gronie najbardziej zamożnych osób. 

- Warto zaznaczyć, że bardzo wysokie ceny w takich inwestycjach to nie tylko efekt kosztów budowy, ale też kształtowania grupy potencjalnych kupujących. Chodzi o to, aby zapewnić nabywców o elitarności wybranego miejsca. Można powiedzieć, że przyszli lokatorzy są starannie dobierani – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas. 

Inwestorzy w większych projektach są bardziej otwarci. To konieczne jeśli trzeba znaleźć chętnych na 100 czy 200 lokali. Ale jak zaznacza specjalistka Reas, szeroka akcja marketingowa w takich przypadkach zwykle nie obejmuje najlepszych, najbardziej reprezentacyjnych i najdroższych lokali w inwestycji. 

- Jeśli spełniają one oczekiwania najbogatszych, bardzo szybko znajdują nabywców, nawet jeśli oznacza to wielomilionowe wydatki. Reklama ma zadbać przede wszystkim o sprzedaż pozostałych lokali – dodaje Katarzyna Kuniewicz. 

Potwierdza to przykład warszawskiego wieżowca Cosmopolitan. W ukończonej w grudniu 2013 r. wieży o wysokości 160 m na sprzedaż wystawiono 236 apartamentów o powierzchniach od 54 do 700 m kw. Ceny wykończonych lokali w zależności od piętra zaczynają się od ok. 22- 28,7 tys. zł za m kw. Dla przykładu: apartament powierzchni 54 m kw. na 8 piętrze kosztuje ok. 1,18 mln zł, a prawie 200 m kw. na 41 piętrze ok. 5,5 mln.

- Najdroższe apartamenty są już sprzedane – deklaruje Jolanta Kuczyńska z Tacit Development, który wybudował Cosmopolitana. 

Ta inwestycja, to obok Złotej, jedna z nielicznych luksusowych wież apartamentowych wybudowanych w Polsce. Pozostałe to wrocławski Sky Tower, o wysokości 212 m, gdzie w ubiegłym roku najdroższy dostępny apartament kosztował ponad 9 mln zł czy mierzący 141,6 m gdyński Sea Towers, w którym najdroższe oferty sięgały 2,4 mln zł. 

Może się okazać, że na razie na tych czterech budynkach oferta luksusowego życia w chmurach na razie się skończy. Specjaliści nie spodziewają się bowiem, że takich inwestycji będzie przybywało.

- Aby przyciągnąć klientów wymagają one bardzo dobrej lokalizacji w centrach miast, a takich gruntów brakuje, przy czy deweloperzy mieszkaniowi przegrywają walkę o grunty z deweloperami biurowymi. Poza tym są to inwestycje skomplikowane i kosztowne, gdzie koszt budowy m kw. netto zaczyna się od ok. 9 tys. m kw., podczas gdy w standardowych budynkach wynosi od 3-6 tys. zł – tłumaczy Artur Wach z Lion’s House. 

Dodaje, że na rynku najdroższych i ekskluzywnych nieruchomości popyt jest obecnie większy niż podaż. Nie wynika to jednak z obaw deweloperów, ale m.in. właśnie z dostępności atrakcyjnych gruntów oraz możliwości uzyskania pozwoleń np. na przebudowy istniejących, historycznych budynków. 

- To często miejsca pod opieką konserwatorów zabytków i otrzymanie odpowiednich pozwoleń jest bardzo trudne – mówi członek zarządu Lion’s House.