Od 1 stycznia wchodzi w życie decyzja Komisji Nadzoru Finansowego, która zaostrza zasady przyznawania kredytów hipotecznych.

Zgodnie z nowymi wytycznymi, po Nowym Roku wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt musi wynieść co najmniej 5 proc. Rok później będzie to co najmniej 10 proc., w 2016 roku - 15 proc., a od 2017 roku. - 20 proc.

W praktyce oznacza to, że ten kto będzie chciał po 1 stycznia kupić mieszkanie w Warszawie będzie potrzebował co najmniej 20 tys. zł, Krakowie - 17 tys. zł, Wrocławiu 15 tys. zł, a Białymstoku i Łodzi - 10 tys. zł.

Ale okazuje się także, że nie dość, że wysokość wkładu własnego będzie zależała od dodatkowego zabezpieczenia kredytu, to część banków już po Nowym Roku może wymagać nawet 20 proc. wkładu własnego. Jak wskazują eksperci, już teraz widać, że o kredyt jest trudniej - banki znacznie ograniczyły pole manewru.

- Mam w ofercie 40 banków. Do tej pory było tak, że w 30 z nich przedsiębiorca dostawał kredyt z pocałowaniem ręki. Teraz ta liczba spadłą do 10. Z tego mogą wypaść kolejne dwa banki, które np. nie finansują domów w budowie - wskazuje dla przykładu Konrad Mitręga, ekspert rynku nieruchomości.

To jednak nie jedyna zmiana, bo banki niechętnie godzą się na negocjowanie warunków udzielana kredytów, podczas gdy jeszcze rok temu można zejście o jedną trzecią nie było niczym nadzwyczajnym. Co więcej, nie chcą też słyszeć o przedsiębiorcach - wcześniej byli jednymi z głównych klientów.

To im bank przygląda się teraz najbardziej surowym okiem - wymaga, by działalność gospodarcza była prowadzona przez co najmniej dwa lata. Poza tym nie wystarczy teraz niezaleganie z opłatami za ZUS. Trzeba wykazać, że składki opłacane były miesiąc w miesiąc.

Niewykluczone jest też, że po Nowym Roku wraz z nowymi zasadami udzielania kredytów, część banków lekko podniesie marże kredytów, przekonuje część ekspertów z branży. W ten sposób będą poszukiwać dodatkowych przychodów za tzw. opłaty interchange.

Te pobierane od każdej transakcji kartą płatniczą od stycznia 2014 roku wyniosą 0,5 proc. wartości transakcji, wcześniej było to około 1,5 proc. 

***

Dorota Kalinowska: Koniec roku to czas, kiedy wszyscy pytają o prognozy cen mieszkań na kolejnych 12 miesięcy. To będzie taniej czy drożej? 

Piotr Krochmal: Według mnie będzie drożej. Ceny lokali z pierwszej ręki podskoczą o kilka procent. 

Podwyżki jakiego rzędu należy się spodziewać? 

Do 5 proc., nie więcej. Będzie to w głównej mierze związane z rozpoczęciem inwestycji realizowanych w całości zgodnie z tzw. ustawą deweloperską. Ta nakłada na firmę m.in. obowiązek posiadania rachunku powierniczego, a po drugie sporządzenia prospektu informacyjnego, który wymaga zebrania informacji z różnych źródeł i ich aktualizowania. A to generuje dodatkowe koszty. 

Z punktu widzenia Kowalskiego, co to oznacza w praktyce?

Większe bezpieczeństwo, za które będzie musiał niestety zapłacić. Deweloper z własnej kieszeni tych dodatkowych wydatków nie pokryje; zwłaszcza, że marże na rynku nieruchomości w tej chwili są praktycznie minimalne. 

Deweloperzy przestaną też walczyć o klienta rabatami, promocyjnymi pakietami...

Tak, to więcej niż prawdopodobne. Już w tej chwili ceny praktycznie są na poziomie, poza który deweloperzy zejść nie mogą. Poza tym, jeśli spojrzeć na rynek, to widać, że od dwóch lat średnie ceny materiałów budowlanych się ustabilizowały, bo jak np. tańsze są materiały metalowe, to drożeje ceramika. 

Przecież można zaoszczędzić na kosztach zakupu gruntu… 

Ale deweloper, który kupi ziemię na peryferiach, gdzie jest taniej, będzie mieć później problem ze zbyciem mieszkań. Trzeba pamiętać, że choć w 80 proc. o zakupie mieszkania decyduje cena, to wybieramy rejony, w których chcemy mieszkać. A więc najpierw kierujemy się lokalizacją. Klient, którego stać woli zapłacić więcej i mieszkać bliżej centrum, jak wynika z naszych analiz. 

2014 rok to czas wejścia programu wykupu mieszkań przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Jak to może wpłynąć na rynek?

Nieznacznie, jeśli w ogóle. Ogłoszono program, gdzie podano tylko kwotę, która będzie wydatkowa w ciągu najbliższych pięciu lat, ale do dziś nie są znane jego zasady. Wiadomo tyko, że BGK nie chce za te 5 mld zł kupować pojedynczych mieszkań, tylko całe budynki pod wynajem. 

I ile takich gotowych budynków mają teraz w ofercie deweloperzy? 

Takich, które czekają tylko na program BGK, nie ma w ogóle. Są tylko niesprzedane ich części - zwykle 20-30 proc. W praktyce oznacza to więc, że w 2014 roku mogą co najwyżej zostać podpisane umowy między BGK a deweloperami. Pierwszych efektów tego programu należy się spodziewać za dwa lata, bo tyle trwa średnio realizacja inwestycji. W moim przekonaniu Fundusz Mieszkań na Wynajem nie będzie miał teraz żadnego wpływu na rynek, poza medialnym, oczywiście. 

W 2014 roku wejdzie też w życie program Mieszkanie dla Młodych… 

… na który przewidziano w 2014 roku jedynie 600 mln zł. To są marginalne kwoty, jeśli się weźmie pod uwagę wartość całego rynku mieszkań z pierwszej ręki w Polsce. Dla porównania w samym tylko Krakowie sprzedaje się około 5 tys. mieszkań rocznie na rynku pierwotnym, przy czym im średnia ich cena to 300 tys. zł… To kropla w morzu. Sam tylko rynek krakowski to około 10 proc. rynku krajowego.
Ale program ma nie tylko określoną pulę środków. Są też limity cen w poszczególnych miastach. W Krakowie - żeby już przy nim pozostać - niecałe 2 proc. mieszkań odpowiada wytycznym programu. W Warszawie jest podobnie - to nie więcej niż 5 proc. lokali, i to na dalekich peryferiach. 

Z drugiej jednak strony na zakupie mieszkania z rządową dopłatą będzie można zaoszczędzić 20-30 tys. zł. Chętnych nie powinno więc brakować. 

I tak, i nie. Jeśli Kowalski będzie musiał mieszkać w sąsiedztwie piejących kur i z daleka od komunikacji miejskiej, to niekoniecznie się na to zdecyduje. Jestem przekonany, że połowa z tych, którzy czekają na wejście w życie MdM, zrezygnuje, jak tylko zapozna się z ofertą.
Prawdą jest też, że w przyszłym roku więcej ludzi powinno wejść na rynek - w czwartym kwartale rynek mieszkaniowy praktycznie zamarł w oczekiwaniu na ten program. Ale, jak powtarzam, w 2014 roku rewolucji cenowych na rynku nie będzie.

A jak program rządowego wsparcia może wpłynąć na rynek wtórny? Ten został z niego wyłączony. 

Dużych zmian w tym przypadku też nie należy się spodziewać. Zakładam, że choć więcej może być zapytań, to transakcji już niekoniecznie - i to nawet jeśli ceny nie będą wygórowane, a tak jest w tej chwili. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem także dla tego segmentu jest stabilizacja. 

*Piotr Krochmal jest analitykiem i doradcą rynku nieruchomości, a także prezesem Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości

CZYTAJ WIĘCEJ: Kto może liczyć na mieszkanie z dopłatą od rządu? Krok po kroku