Wygląda to tak. Do inwestora, który wznosi budynek w centrum Warszawy, przychodzi kilku poważnych panów. Proponują:  Pójdziemy do sądu, powiemy, że mamy prawa do ziemi, na której pan buduje, i zablokujemy inwestycję na jakiś czas. Albo zadowolimy się rekompensatą.

Takie sytuacje powtarzają się, bo wciąż borykamy się ze skutkami dekretu z 26 października 1945 r., nazywanego dekretem Bieruta. Ale po kolei.

Dekret miał działać jedynie w centralnych dzielnicach Warszawy, jednak w praktyce objął cały jej obszar. Skutkiem jego wejścia w życie było przejęcie wszystkich gruntów w granicach miasta przez samorząd (niezależny jedynie z nazwy, w pełni kontrolowany przez komunistów), a w 1950 r. w związku z likwidacją samorządu – przez Skarb Państwa.

Na mocy nowego prawa na własność publiczną przeszło ok. 40 tys. prywatnych działek leżących w granicach Warszawy z 1939 r. Jak podkreślały władze, celem wprowadzenia rewolucyjnych przepisów miało być dobro wspólne, bo możliwość szybkiego zajmowania przez państwo zniszczonych terenów stolicy miała przyczynić się do jej jak najszybszej odbudowy. W praktyce jednak państwo położyło przy tej okazji rękę na wielu gruntach, a także stojących na nich kamienicach, które okupację przetrwały nienaruszone.

Państwo nie tylko brało. By pokazać, że nie jest bezduszne, dało właścicielom gruntów prawo do tego, by w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia ich działek przez gminę mogli zgłosić wnioski o przyznanie im na tych terenach prawa wieczystej dzierżawy z symbolicznym czynszem lub prawa zabudowy za niewielką opłatą. Tyle teoria. W praktyce składanych wniosków często nie rozpatrywano albo wydawano decyzje odmowne, bez podawania podstaw prawnych. Wiele osób nie złożyło podań w ogóle, bo były zamknięte w więzieniach, przebywały za granicą lub nie zostały poinformowane o takiej możliwości. Komuniści skonstruowali więc przepis w swoim stylu, niesprawiedliwy, nielogiczny, a w dodatku od początku nie zamierzali go przestrzegać.

Po 1989 r. właśnie lekceważenie przez władze przepisów przez nie stworzonych, bo nie samych wywłaszczeń wynikających z dekretu Bieruta, stało się podstawą do lawiny roszczeń, która dzisiaj przybrała już rozmiary epidemii. Linia orzecznicza sądów staje się w tej sprawie coraz bardziej jasna. Coraz częściej uznają one, że właścicielom (o ile żyją) lub ich spadkobiercom należą się odszkodowania. Są to zwykle zadośćuczynienia za niemożność używania zajętych nieruchomości, nawet w sposób ograniczony. To jednak wciąż prawny węzeł gordyjski, więcej w nim niejasności niż pewników – ocenia adwokat Piotr Schramm, wspólnik Kancelarii Gessel. Ale rozważając różne scenariusze, lepiej, aby dawni właściciele dochodzili swoich praw wynikających właśnie z odmowy przyznania wieczystego użytkowania lub w ogóle braku decyzji w tym przedmiocie, niż aby w całości skutecznie zakwestionowano prawnie obowiązywanie dekretu. Wtedy bowiem czekałby nas Armagedon.

Zdaniem Piotra Schramma doszłoby pewnie do natychmiastowego, bardzo aktywnego działania Skarbu Państwa, który stawałby na głowie, aby udowodnić swoje prawo do nabycia gruntów dawnych właścicieli poprzez zasiedzenie. Państwowi prawnicy przed sądami staraliby się zapewne pokazać, że już samo realne użytkowanie działek przez niemal 70 lat jest podstawą do takiego wyroku.

Co więcej, zdaniem prawników, skoro mogłoby się okazać, że dekret, chociaż wydany, nie obowiązywał, to właściciele i ich spadkobiercy teoretycznie wciąż dysponują swoim gruntem, a więc powinni zapłacić zaległy podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste. Naliczone od 1945 r. Można przypuszczać, że w przypadku niektórych nieruchomości fiskalna należność na rzecz państwa mogłaby zbliżyć się do wartości nieruchomości lub nawet ją przekroczyć.

Wszystkie polskie rządy po 1989 r. obchodziły problemy wynikające z dekretu Bieruta szerokim łukiem. Także ten, który rządzi Polską dzisiaj. To oczywiste, wieloletnie, bardzo szkodliwe zaniedbanie polskiego państwa, dowód jego niewydolności i bylejakości – ocenia Paweł Piskorski, były prezydent Warszawy. Dekret Bieruta wprowadził władze państwa, ale jego skutki dotykają dzisiaj samorządu Warszawy. I Warszawa jest coraz bardziej przytłoczona wnioskami o wypłaty odszkodowań – dodaje.500–600 mln zł. Tyle rocznie kosztuje nas dzisiaj dekret sprzed 68 lat – przekonuje Bartosz Milczarczyk z warszawskiego ratusza. Budżet miasta jest bezpieczny, ale specjalnego komfortu nam to nie daje. Zaczynamy powoli łapać finansową zadyszkę.

Aby się nie udusić, Warszawa wystąpiła do Ministerstwa Finansów o trzyletnie dofinansowanie w wysokości 150 mln zł rocznie z przeznaczeniem na wypłatę odszkodowań. Obecnie przed sądem toczy się ok. 8 tys. postępowań dotyczących roszczeń związanych z dekretem, z czego ponad 4 tys. spraw dotyczy zwrotu nieruchomości, a reszta rekompensaty pieniężnej. Urząd Warszawy przewiduje, że w związku z rosnącą realizacją roszczeń z tytułu odszkodowań w latach 2012–2014 będzie musiał wypłacić spadkobiercom przedwojennych właścicieli około 1,4 mld zł (przy dochodach na poziomie około 13 mld zł rocznie). Tym samym ewentualne dofinansowanie ze strony MF, czyli budżetu centralnego, jest raczej symboliczne. A i tak nie jest jeszcze pewne, bo decyzja w tej sprawie nie zapadła. Dla porównania wartość roszczeń odszkodowawczych na terenie Warszawy wynosi ogółem około 40 mld zł.

Blokowanie inwestycji

To wielki rynek, z którego od wielu lat żyje sporo osób, a także kilkadziesiąt dużych i mniejszych kancelarii prawnych. W kontekście sprzedaży i skupowania roszczeń do warszawskich gruntów i stojących na nich kamienic pojawia się stale kilka tych samych nazwisk. To osoby zawodowo zajmujące się obrotem roszczeniami.

W latach 90. i dekadę później mechanizm odzyskiwania wywłaszczonych majątków przez osoby spoza kręgu właścicieli i ich spadkobierców był dość prosty i skuteczny. Skupowanie roszczeń za określony procent ich wartości, zwykle niski, było zjawiskiem powszechnym – wspomina Paweł Piskorski. Specjalizowały się w tym biura prawne i osoby fizyczne. Potem, z gorszym lub lepszym skutkiem, osoby te doprowadzały do odzyskania nieruchomości lub sądowego odszkodowania za nie w wysokości wielokrotnie większej, np. 5 albo 10 mln zł. Spadkobiercy tymczasem otrzymywali 50 lub 100 tys. zł. Interes był rzeczywiście imponujący. Jako zarząd miasta nie mogliśmy nic z tym zrobić, bo wszystko było absolutnie legalne. Cieszył się spadkobierca, bo on dostawał mniejsze, ale pewne pieniądze od ręki, cieszył się kupujący roszczenie, bo on po odczekaniu swojego dostawał tyle, na ile liczył - tłumaczy Piskorski.

Dzisiaj jednak rynek roszczeń się zmienił. Większość prostych spraw została już zrealizowana. Grunty albo zasądzone sumy odszkodowawcze trafiły do prawowitych spadkobierców właścicieli lub do osób, którym sprzedane zostały roszczenia. Tylko w ubiegłym roku wydano 221 decyzji dotyczących zwrotów działek odebranych warszawiakom. Pozostały sprawy najbardziej skomplikowane, w których trudno spodziewać się szybkiego i łatwego do przewidzenia rozstrzygnięcia. Mało kto zatem się nimi interesuje, bo ryzyko straty zainwestowanych w roszczenie pieniędzy jest podobne do szansy na uzyskanie odpowiedniej sumy z obrotu takim roszczeniem.

Popularniejsze jest obecnie używanie roszczeń do celów handlowych. Chodzi o wyszukiwanie inwestycji, najlepiej realizowanych przez większe spółki, i blokowanie ich prawdziwymi lub domniemanymi prawami do części gruntu, który obejmuje budowa. Inwestor nigdy do końca nie jest w stanie się zorientować, czy ktoś, kto podejmuje z nim taką grę, ma w rękawie asa, czy blefuje. Bo nawet jeśli księgi wieczyste danej działki są pozbawione jakichkolwiek wpisów na rzecz osób trzecich, nie daje to pełni gwarancji, że właśnie na podstawie dekretu Bieruta ktoś nie będzie chciał w odpowiednim momencie ujawnić swojego domniemanego prawa do fragmentu terenu objętego działaniami inwestycyjnymi.

Tryb działania jest tu bardzo prosty – zdradza prawnik z warszawskiej kancelarii zajmujący się doradztwem w zakresie reprywatyzacji. Do inwestora, który ma już wszystkie niezbędne pozwolenia i rozpoczyna budowę, zgłasza się osoba lub kancelaria i przedstawia roszczenie do zajętej ziemi. Nie ma większego znaczenia, czy jest to zastrzeżenie dotyczące np. 10, 100 czy 1000 mkw. zajętych pod inwestycję. Co więcej, nie ma również znaczenia, czy jest to roszczenie zasadne, czy też nie – dodaje prawnik.

Oczywiście finalnie jest to istotne, ale nie na tym, by udowodnić zasadność roszczenia, polega ten biznes. Każdy inwestor ma określony biznesplan, który zakłada wyliczoną w czasie stopę zwrotu z inwestycji. Do tego realizując budowę, zwykle w jakimś stopniu posiłkuje się kredytem bankowym, który został udzielony pod określonymi warunkami i na określony czas. Zwykle z konkretnym terminem rozpoczęcia spłaty, czasem od chwili uruchomienia inwestycji, czyli np. w 24 miesiące po starcie budowy. W takiej sytuacji ryzyko kredytowe jest po stronie inwestora i jakiekolwiek opóźnienie bardzo komplikuje prowadzenie działalności, naraża na straty, szarga opinię i blokuje możliwość prowadzenia kolejnych inwestycji. I to właśnie wykorzystywane jest w nowej odsłonie gry roszczeniami.

Nowe zasady handlu

Osoba dysponująca roszczeniem deklaruje, że jest w stanie zrezygnować z jego dochodzenia pod warunkiem otrzymania rekompensaty finansowej w określonej wysokości. Oczywiście im większa inwestycja, tym kwota wyższa. Standardowo w przypadku apartamentowca jest to od 100 do 200 tys. zł, w przypadku biurowca od 500 tys. zł do nawet miliona – wyjaśnia nasz rozmówca.

Takie sytuacje będą miały miejsce, dopóki nie powstaną ustawowe ramy reprywatyzacji, które powinny być stworzone przez Sejm już dawno – ocenia Marcin Rzońca, radny Warszawy, były zastępca burmistrza dzielnicy Śródmieście.  Najlepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie specjalnego funduszu gruntów zamiennych i puli z pieniędzmi na odszkodowania. I to państwo, a nie Warszawa, powinno rozwiązać ten problem. Bo to państwo w 1945 r. go stworzyło.

Tym bardziej że stolica, choć robi dobrą minę do złej gry, nie radzi sobie ze skutkami dekretu Bieruta. I dopuszcza do kuriozalnych sytuacji. Jedna z nich miała miejsce u zbiegu ulic Rozbrat i Szarej na Powiślu, w prestiżowej, kameralnej okolicy, gdzie w latach 90. działał ogródek jordanowski. Zgodnie z prawem roszczenie do terenu, na którym znajdują się tego typu budowle (kultura i rekreacja), jest nieskuteczne. Chociaż nieważne, zostało kupione od spadkobierców właścicieli. Cena nie była wygórowana, ale obu stronom transakcji odpowiadała. Dziwnym trafem niedługo później miasto zlikwidowało ogródek, przez co prawa do gruntu nabyte za grosze stały się warte kilkanaście milionów złotych. Dzisiaj teren jest otoczony parkanem, ma zezwolenia na inwestycję i najpewniej w bliskiej przyszłości będzie tu budowany apartamentowiec. Z ceną za 1 mkw. mieszkania przekraczającą 20 tys. zł.

Prezydent Hanna Gronkiewicz-Waltz nie wykonała w 2012 i 2013 r. ponad 200 wyroków reprywatyzacyjnych. W 30 przypadkach sądy ukarały już tę opieszałość grzywnami. Ich łączna kwota to około 35 tys. zł – wylicza Aleksander Grabiński, prezes Stowarzyszenia Dekretowiec, skupiającego właścicieli i spadkobierców dotkniętych przepisami sprzed 68 lat. Warszawski samorząd nie oddaje ziemi i nie płaci odszkodowań, bo przyjęto z góry takie założenie. Prawo prawem, a miasto i jego urzędnicy i tak robią, co chcą. W zaplanowany sposób ułatwiają handel roszczeniami, wyrzucanie ludzi z kamienic na bruk, autoryzują całe zło komunistycznych wywłaszczeń = dodaje.

Bzdura, to nie jest działanie z premedytacją – ripostuje Bartosz Milczarczyk z ratusza. Budżet ma ograniczenia, nie jest z gumy. Nie jest możliwe natychmiastowe realizowanie wszystkich wyroków. Warszawy na to zwyczajnie nie stać. A skutki dekretu to dla nas dzisiaj najbardziej dotkliwy problem. Szczególnie połączone z koniecznością odprowadzania co roku do państwowej kasy wielomilionowej daniny w ramach janosikowego.

Odszkodowania zamiast szkół

Te dwa obciążenia powodują, że Warszawa wkrótce może mieć problemy z realizowaniem ustawowych zadań – zarządzaniem szpitalami, szkołami, komunikacją miejską. Z powodu koniecznych oszczędności już trzeba było zlikwidować nocne kursy metra. Na razie nie powiodły się planowane zmiany w systemie odprowadzania janosikowego, choć pod obywatelskim projektem ustawy w tej sprawie podpisało się ponad 150 tys. osób. Zmiany zakładały m.in. zdjęcie części obciążeń podatkowych ze stolicy. Posłowie jednak projekt odrzucili.

Dzisiaj również na pomoc posłów dla Warszawy nie ma raczej co liczyć. O reprywatyzacji mówi się od 1990 r., od 2008 r. na finiszu jest projekt ustawy systematyzującej i ułatwiającej uzyskiwanie odszkodowań przez osoby i rodziny osób dotkniętych dekretem Bieruta. W 2008 r. gazety pisały: „Projekt ustawy reprywatyzacyjnej przewiduje, że prawa do zadośćuczynienia nie będzie można odsprzedać. Nie wiadomo zaś, jak się odniesie do tych, którzy już odkupili roszczenia od właścicieli lub spadkobierców. Prawa do gruntu i domów kupują bowiem od byłych właścicieli i ich spadkobierców różne osoby i firmy. Takie transakcje, choć dozwolone, budzą sprzeczne opinie. Niosą, co prawda, ryzyko niepowodzenia, ale w razie sukcesu starań o odzyskanie nieruchomości bądź o odszkodowanie za nią – są bardzo intratne”.

Minęło pięć lat, a posłowie wciąż są w punkcie wyjścia. Kolejny cytat z prasy, tym razem z marca 2013 r.: „Warszawscy posłowie i senatorowie PO pracują nad projektem ustawy, która ureguluje kwestie reprywatyzacji lub odszkodowań za stołeczne nieruchomości znacjonalizowane tzw. dekretem Bieruta. Projekt ma być gotowy jeszcze w tym roku. Posłanka Platformy Ligia Krajewska poinformowała, że w pracach nad projektem parlamentarzyści będą posiłkować się wiedzą miasta i Skarbu Państwa. PO nie chce bowiem stworzyć ustawy, która niewiele rozwiąże albo jeszcze zagmatwa obecny stan rzeczy. Chce wypracować rozwiązanie, które będzie w miarę sprawiedliwe dla właścicieli, ale również nierujnujące miasta. Ale koszty warszawskiej reprywatyzacji nie są jeszcze obliczone”.

Te zapowiedzi nie robią wrażenia na specjalistach. W obecnej sytuacji finansów publicznych trudno spodziewać się ustawy, która będzie w pełni odpowiadała na potrzeby właścicieli i spadkobierców. Sądzę, że o ile w ogóle powstanie, nie będzie optymalnie rekompensować utraconych praw. Ale to ciężki wybór między możliwościami państwa oraz zapewnieniem mu finansowego funkcjonowania i ochroną przez państwo niepodważalnych praw obywateli. Cokolwiek nie zrobić, będzie jak w antycznej tragedii. Żadne wyjście nie będzie dobre – konstatuje adwokat Piotr Schramm.

Roszczenia wykorzystywane są do celów handlowych. Inwestor nigdy do końca nie jest w stanie się zorientować, czy ktoś, kto podejmuje z nim taką grę, ma w rękawie asa, czy blefuje