DOROTA KALINOWSKA: Kupować mieszkania już teraz, kiedy - jeśli wierzyć statystykom - ceny są na poziomie tych sprzed siedmiu lat?

BARTOSZ TUREK: Z tymi kosztami zakupu mieszkań to prawda tylko częściowo. Wszystko zależy od tego na jakie ceny patrzymy. Jeśli weźmiemy pod uwagę te w ujęciu nominalnym, to dziś są one o 24 proc. niższe niż na cenowej górce. Gdyby jednak uwzględnić przy tym fakt, że w międzyczasie mieliśmy inflację, to realnie za metr płacimy dziś o jedną trzecią mniej. 

Ale trzeba też wziąć pod uwagę dostęp do kredytów hipotecznych i wysokość zarobków Polaków.

Tak. I można wówczas zaryzykować stwierdzenie, że dziś łatwiej jest kupić mieszkanie niż w 2004 roku, kiedy za mkw. lokalu w Warszawie trzeba było zapłacić zaledwie 4,2 tys. zł. Wtedy zarabialiśmy ”na rękę” nawet o 30-40 proc. mniej, a oprocentowanie kredytu hipotecznego przekraczało często 8 proc. Dziś może być to mniej niż 5 proc.
Nie można też zapomnieć o tym, że w styczniu i lutym mieliśmy do czynienia z odbiciem na rynku i w efekcie za metr mieszkania w dużym mieście trzeba dziś płacić prawie 6 proc. więcej niż w grudniu.

Poniżej 7 tys. zł za mkw. dla Warszawy czy poniżej 6 tys. zł dla Krakowa, to mimo wszystko wciąż dobra oferta. Ale kupujących…

… jest znacznie mniej niż w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Dzieje się tak głównie dlatego, że nie ma już rządowego programu ”Rodzina na swoim”, który pozwalał na zakup mieszkań na preferencyjnych warunkach. Do grudnia to właśnie on odpowiadał za sporą część ruchu w branży.

Polacy cały czas są przy tym przekonani, że ceny mieszkań będą spadać. Jakie są na to szanse?

Cały czas niemałe - szczególnie biorąc pod uwagę skromny wzrost gospodarczy, który może negatywnie odbić się na poziomie zatrudnienia i wynagrodzeń. W mojej ocenie 2013 rok powinien jednak być czasem stabilizacji cen. Głównie dzięki taniejącym kredytom. Stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej są przecież na historycznie niskim poziomie, a i banki oferują kredyty na przyzwoitych warunkach. 

Opłaca się więc iść za ciosem i wykorzystać zdolność kredytową, żeby tylko kupić mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem?

Powiem więcej: zamiast płacić 2,1 tys. zł miesięcznie za wynajęcia dwupokojowego mieszkania w Warszawie, lepiej jest te pieniądze przeznaczyć bezpośrednio na zakup własnego "M”. Wysokość raty wraz z kosztami eksploatacji będzie podobna, a za 25 lat będziemy właścicielem lokalu. Ba, jeśli dobrze poszukamy, to może się okazać, że nawet zostanie nam jeszcze jakiś grosz w kieszeni. 

Tyle, że kupno na wynajem nie musi być dobrym rozwiązaniem we wszystkich miastach kraju. Weźmy dla przykładu Kraków.

Wynajęcie mieszkania 1,5 tys. zł miesięcznie, rata plus czynsz - 1,7 tys. zł. Ale zastrzegam, że to wartości średnie i warto szukać okazji. Taką może być np. tanie, bo niewielkie metrażowo mieszkanie 2-3 pokojowe w okolicy uczelni wyższej i problem sam się rozwiąże.

A inne miasta?

W przypadku Lublina będzie to z kolei 1,3 tys. zł najmu i 1,4 tys. zł rat i czynszu, a Łodzi - odpowiednio 1,2 tys. zł i 1,3 tys. zł. Już po średnich widać, że przy odrobinie doświadczenia znalezienie mieszkania, którego czynsz za wynajem pokryje wszystkie wydatki związane z zakupem i utrzymaniem nie jest nie lada wyzwaniem.

Po ilu latach zwróciła by się taka inwestycja? Przy założeniu, że ktoś kupowałby kolejne mieszkanie.

Odpowiedź na takie pytanie nie jest prosta, bo trzeba by uwzględnić wiele zmiennych. Upraszczając można jednak pokusić się o wskazanie czasu, po którym płacone właścicielowi czynsze zrównają się z wartością wynajmowanej nieruchomości. I tak dla Warszawy i Łodzi byłoby to około 15 lat, a na przykład Lublina i Szczecina - 14 lat. Kiedy jeszcze we wrześniu analizowałem ceny zakupu i najmu, to okazało się, że w przypadku Krakowa byłoby to z kolei 19 lat. Niskie wyniki wskazują miasta, gdzie zakup opłaca się bardziej niż wynajem.

Jakie miasto było na końcu tej listy?

Sopot. Tam cena mieszkania wystarczyłaby na 21 lat jego wynajmowania. Pokazuje to tym samym, że zakup lokalu na wynajem w tym mieście nie musi być najlepszym rozwiązaniem. Trudno nie wspomnieć jednak o drugiej stronie medalu. W tym nadmorskim kurorcie łatwiej będzie wynajmować mieszkanie na dzień, dwa czy tydzień. 

A jest w ogóle szansa, że ceny mieszkań - wobec słabego popytu - wrócą do poziomów z 2004 roku, czyli do tych jeszcze sprzed boomu?

W mojej ocenie jest to bardzo mało prawdopodobne. A słowa deweloperów, że niżej zejść z cen nie mogą traktować należy poważnie, a nie jak wtedy, kiedy o tym samym przekonywali bezpośrednio po kryzysie.
Nawet jeśli pojawią się w bieżącym roku spadki, to nie powinny przekroczyć 3-5 proc., ale nie wykluczony jest też niewielki ruch w górę.

Będzie więc lepszy moment, aby rozglądać się na rynku i spokojnie wybrać okazję? 

Raczej nie. Ale warto też mieć z tyłu głowy inny fakt. Co prawda przeciętna marża kredytowa jest dziś na poziomie 1,5 proc. - a w najlepszych okresach spadała ona poniżej 1 proc. - ale historycznie najniższe są stopy procentowe. W efekcie rata kredytu zaciągniętego na 30 lat na 300 tys. zł może spaść o około 300 zł do 1,6 tys. miesięcznie. Gdy ktoś pożyczył z banku 100 tys. zł, to dziś może płacić ratę na poziomie blisko 500 zł miesięcznie, a więc o 100 zł mniej niż kilka miesięcy temu. Te liczby mówią same za siebie.

Klienci wiedzą chyba co robią, kiedy nie rzucają się na mieszkania. Przecież wysokość stóp procentowych będzie rosła, a nie malała.

I tak się niechybnie w przyszłości stanie, ale przez najbliższe kilkanaście miesięcy koszt kredytu może utrzymywać się na historycznie niskich poziomach. Warto wykorzystać ten moment. Podkreślam jednak, że jeśli ktoś zdecyduje się dziś mieszkanie kupić, to powinien być wybredny i poznać możliwie dobrze aktualną ofertę. Wyjście na rynek i podpisanie umowy w tydzień nie jest żadnym osiągnięciem.