Statystyki po szczęśliwym przesileniu

Jeszcze kilka lat temu statystyki Krajowej Rady Komorniczej z roku na rok rosły jak na drożdżach, co mogło sugerować, że końca tej specyficznej hossy trudno będzie doczekać. W 2010 roku, a więc niedługo po wybuchu globalnego kryzysu finansowego, liczba zlicytowanych nieruchomości w Polsce wyniosła niespełna 4 tys., by po czterech latach z górą podwoić swój wolumen do poziomu prawie 10 tys. Na szczęście ta okrągła liczba nigdy nie została przekroczona, a po dwuletniej stabilizacji nastąpiło dość szczęśliwe, miejmy nadzieję trwałe przesilenie i spadek o jedną piątą do poziomu równych 8 tys. w roku ubiegłym.

Z kolei liczba komorniczych zajęć nieruchomości w roku 2010 wyniosła niemal równo 100 tys. przypadków, by po zaledwie trzech latach (2013) podwoić ten stan, a następnie spaść do niespełna 140 tys. w roku ubiegłym.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, taki układ danych może świadczyć o tym, że najgorsze czasy interwencji komorniczych na rynku nieruchomości krajowa mieszkaniówka ma już za sobą, a przewidywania prawdziwego eldorado dla firm windykacyjnych raczej już się nie spełnią.

Mimo to liczby obrazujące zarówno komornicze zajęcia nieruchomości jak i transakcje nimi dokonywane w trybie licytacji komorniczej, jeszcze długo będą wyrażane w tysiącach i dziesiątkach tysięcy, przyciągając uwagę osób poszukujących okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości.

Zasada ograniczonego zaufania

W serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej w zakładce obwieszczeń o licytacjach (www.licytacje.komornik.pl) znajdziemy około tysiąca pozycji licytacji mieszkań i około pięciuset dotyczących domów z całego kraju. Aby licytacja mieszkania doszła do skutku, komornik musi ogłosić tu licytację nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej planowanym terminem.

Na dzień dzisiejszy mamy więc chcąc nie chcąc rynek nieruchomości wzbogacony o całkiem spore – zwłaszcza w większych miejscowościach - spektrum możliwości poszukiwania mieszkaniowych okazji inwestycyjnych rodem z komorniczych rewirów. Czy faktycznie są to aż takie okazje i czy warto ich poszukiwać?

Decydując się na nieruchomościową transakcję z udziałem komornika należy przyjąć zasadę ograniczonego zaufania, a innymi słowy założyć, że nie każda nieruchomość wystawiana przezeń na licytację to autentyczna i niepowtarzalna okazja inwestycyjna.

Nieruchomość zanim trafi na licytację musi zostać wyceniona przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Częściej jednak rzeczoznawca polega na subiektywnych przesłankach, czy osobistym doświadczeniu, aniżeli na wiarygodnemu zestawieniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, którym najczęściej nie dysponuje. Ba, często zdarza się sytuacja, że wycena przeznaczonego do licytacji mieszkania dokonywana jest bez możliwości jego wizytacji przez rzeczoznawcę.

Jak tłumaczy portal RynekPierwotny.pl zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego cena licytowanego mieszkania jest niższa od tej, na którą zostało mieszkanie wycenione przez biegłego, a najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeśli na mieszkanie nie znajdzie się amator podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji. Wtedy ceną wywoławczą są dwie trzecie wartości mieszkania, ustalonej wcześniej przez biegłego. Według obowiązujących obecnie w Polsce przepisów jest to cena minimalna za jaką można nabyć mieszkanie na drodze licytacji komorniczej.

Sęk w tym, że określenie "cena rynkowa", na jaką lokum powinno być wycenione przed licytacją, jest pojęciem typowo względnym, co niestety osobom mniej zorientowanym w niuansach rynku nieruchomości nie ułatwi korzystnego zakupu mieszkania z licytacji komorniczej. Aby uniknąć ryzyka pułapki przepłacenia za nabywany w ten sposób lokal mieszkalny, należy dysponować samemu bardzo dobrym rozeznaniem rynkowym, dotyczącym przede wszystkim cen transakcyjnych w konkretnej lokalizacji.

Trzeba mieć także świadomość, że zakup mieszkania "od komornika" wiąże się także z innymi niedogodnościami, takimi jak raczej nieunikniona konieczność zakupu gotówkowego, czy też często perspektywa wykwaterowania dotychczasowych lokatorów. Wprawdzie przed kilkoma laty weszła w życie zmiana kodeksu cywilnego, która daje nowemu właścicielowi lokalu zakupionego na licytacji prawo do eksmisji dotychczasowych lokatorów bez wyroku sądowego, co znacznie ułatwia proces postępowania eksmisyjnego, ale nie gwarantuje przeprowadzenia go w sposób sprawny i co najważniejsze szybki.

Poważnym ryzykiem może być też możliwość kupna mieszkania z wadami prawnymi lub obciążonego prawami osób trzecich np. prawem dożywocia. Ale tego typu zagrożenia dotyczą wszelkich transakcji nieruchomościowych na rynku wtórnym.

Opcja raczej nie dla wszystkich

Tak naprawdę walka o mieszkanie od komornika jest wówczas warta świeczki, kiedy wylicytowana cena transakcyjna jest istotnie niższa od obowiązującej w najbliższej okolicy dla analogicznych standardowo mieszkań czy domów. Co to znaczy istotnie niższa? To już rzecz zaliczana do odczuć subiektywnych, jednak jak się wydaje absolutne minimum to 10 procent poprawnie skalkulowanej ceny rynkowej.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, co najmniej tej miary korzyść finansową i pewność, że nie przepłacamy, powinien gwarantować udział w drugiej licytacji i zakup po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji. O takie sytuacje jest jednak tym trudniej im bardziej atrakcyjna jest nieruchomość. Bezwzględnie należy jednak zawsze przed licytacją wyznaczyć poziom, powyżej którego uznamy dalszy w niej udział za nieopłacalny, a więc bezcelowy. Polując na okazję z licytacji można bowiem bardzo łatwo wpaść w pułapkę zawyżonej ceny lub kupna mieszkania będącego źródłem wielu problemów. O tym należy zawsze pamiętać już na etapie wnoszenia obowiązkowego 10-procentowego wadium.

W sumie więc ta opcja nabywania nieruchomości dedykowana jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko pewne, mimo wszystko dość skromne uzupełnienie.