Systematyczne wzrosty cen metrażu powinny wywierać wpływ na koszty wynajmu lokali (m.in. dlatego, że najem stanowi alternatywę dla kredytu hipotecznego). Warto sprawdzić, czy relacja pomiędzy poziomem cen lokali i kosztami najmu rzeczywiście jest widoczna. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl, opierając się na danych NBP, wzięli pod lupę kilkanaście ważnych rynków mieszkaniowych.

Koszty najmu mieszkań wzrastają nie tylko w metropoliach

Analiza rynkowych czynszów w Polsce jest utrudniona ze względu na kilka czynników. Pierwszy z nich to stosunkowo niewielki rozmiar oferty najmu lokali na wolnym rynku. W lokum wynajmowanym od prywatnego właściciela (osoby prywatnej lub firmy), obecnie mieszka tylko co dwudziesty Polak. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl to wynik znacznie niższy od średniej unijnej. Kolejną kwestią jest spora skala nieopodatkowanego wynajmu, który ze względu na brak obciążeń podatkowych może się cechować niższym kosztem dla najemcy. Pomimo wspomnianych trudności, Narodowy Bank Polski systematycznie analizuje średni poziom czynszów za wynajem 1 mkw. mieszkania w największych miastach kraju.

Zgodnie z metodologią NBP, te miasta zostały podzielone na trzy grupy: Warszawę czyli zdecydowanie największy rynek, sześć pozostałych dużych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) oraz dziesięć mniejszych rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra).

Najbardziej interesujące wydają się lata 2013 - 2017. W tym czasie widoczny był bowiem wzrost średnich stawek czynszowych za wynajem 1 mkw. lokalu. Mówimy tutaj o sporych dodatnich zmianach, które pomiędzy IV kw. 2013 r. i IV kw. 2017 r. wyniosły:
Warszawa - 18% (zmiana z 45,5 zł/mkw. do 53,5 zł/mkw.)
sześć pozostałych dużych rynków - 24% (zmiana z 29,7 zł/mkw. do 36,7 zł/mkw.)
dziesięć mniejszych rynków regionalnych - 17% (zmiana z 25,2 zł/mkw. do 29,5 zł/mkw.)

To wyraźnie pokazuje, że wzrost kosztów najmu lokali na wolnym rynku dotyczył nie tylko największych krajowych metropolii. Czasowy związek pomiędzy wzrostami czynszów i podwyżkami cen mieszkań, na pewno nie był przypadkowy. Najem stanowi alternatywę dla zakupu mieszkania, więc jego koszty są dodatnio skorelowane z cenami metrażu. Warto również zdawać sobie sprawę, że wzrost cen mieszkań stanowi motywację do ustalania wyższych ofertowych czynszów przez inwestorów rozpoczynających najem.

Podwyższona stawka czynszu umożliwia bowiem osiągnięcie założonej rentowności najmu. Na rosnące ceny mieszkań zwracają uwagę również osoby wynajmujące lokal od dłuższego czasu. Dla tych inwestorów kusząca może być perspektywa sprzedaży swojego lokum po wyższej cenie. Jeżeli inwestor nie zdecyduje się na zakończenie najmu i zrealizowanie zysku ze sprzedaży mieszkania, to prawdopodobnie będzie oczekiwał wyższego czynszu.

Relacja cen metrażu i czynszów jest korzystna dla inwestora

Przez ostatnie lata ceny mieszkań i stawki czynszowe zmieniały się w różnym zakresie. Warto zatem sprawdzić, gdzie takie zmiany były najbardziej korzystne dla inwestorów wynajmujących lokale. Poniższa tabela odpowiada na wspomniane pytanie. To zestawienie pokazuje, jak od IV kw. 2013 r. do IV kw. 2017 r. zmieniała się relacja pomiędzy średnią transakcyjną ceną 1 mkw. nowego mieszkania i średnim czynszem za wynajem 1 mkw. lokalu. Spadek analizowanej relacji (średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania/średni czynsz za 1 mkw.), sygnalizuje wzrost rentowności najmu i możliwość pokrycia kosztów zakupu lokalu przy pomocy mniejszej liczby miesięcznych czynszów.

Zmiany relacji pomiędzy poziomem czynszów i cenami nowych mieszkań (IV kw. 2013 r. - IV kw. 2017 r.)
Kwartał ↓ Średnia cena transakcyjna 1 mkw. nowego mieszkania/średnia stawka czynszu za wynajem 1 mkw. mieszkania
Warszawa Sześć największych rynków poza Warszawą* Dziesięć rynków regionalnych**
IV kw. 2013 r. 163 191 182
I kw. 2014 r. 161 192 184
II kw. 2014 r. 159 192 188
III kw. 2014 r. 161 182 184
IV kw. 2014 r. 157 188 174
I kw. 2015 r. 159 189 173
II kw. 2015 r. 159 183 184
III kw. 2015 r. 159 182 177
IV kw. 2015 r. 153 173 182
I kw. 2016 r. 152 175 178
II kw. 2016 r. 151 170 179
III kw. 2016 r. 153 176 175
IV kw. 2016 r. 146 179 170
I kw. 2017 r. 146 170 169
II kw. 2017 r. 148 178 171
III kw. 2017 r. 148 174 170
IV kw. 2017 r. 145 172 171
*- Sześć największych rynków poza Warszawą to: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław.
**- Dziesięć rynków regionalnych to: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS / RynekPierwotny.pl

Informacje zaprezentowane w powyższej tabeli sygnalizują, że na terenie Warszawy oraz mniejszych miast wzrosty czynszów rekompensowały wyższe ceny mieszkań deweloperskich. Właśnie dlatego 2017 r. upłynął pod znakiem niskich wartości analizowanego wskaźnika (średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania/średni czynsz za 1 mkw.). W całym okresie analizy (IV kw. 2013 r. - IV kw. 2017 r.), największą obniżkę średniego stosunku cen nowych mieszkań i czynszów odnotowano dla Warszawy (11 proc.) oraz sześciu pozostałych dużych rynków (10 proc.).

Na rynkach regionalnych ta korzystna dla właścicieli mieszkań poprawa relacji cen metrażu i kosztów najmu, okazała się prawie dwukrotnie mniejsza. W dziesięciu miastach regionalnych mniej widoczne było działanie ważnego czynnika, który poprawia opłacalność najmu. Mowa o napływie zagranicznych pracowników (głównie z Ukrainy).