Niezależnie od tego czy mieszkanie kupujemy na własne potrzeby, dla dorastających dzieci, czy też w celach zarobkowo-lokacyjnych pod wynajem, absolutnie zawsze stanowi to inwestycję. A jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl inwestycje mają to do siebie, że można na nich nie tylko zarobić, ale też stracić, i to nierzadko w sposób bardzo dotkliwy. Jako stratę można już zakwalifikować sam fakt przepłacenia za lokum, przez co należy rozumieć akceptację ceny przewyższającej realną wartość nieruchomości obecnie i w przyszłości. Co w takim razie decyduje o sukcesie inwestycyjnym transakcji mieszkaniowej?

Lokalizacja

Zdecydowanie pierwszorzędnym czynnikiem w nieruchomościach, nie tylko zresztą mieszkaniowych, jest lokalizacja. To ona decyduje praktycznie o wszystkim, z bieżącą ceną lokum i jej perspektywach wzrostu/spadku w czasie na czele. Co więcej, lokalizacja mieszkania czy domu będzie stanowić na długie lata wyznacznik kosztów funkcjonowania domowników, wynikający z czasu oraz dystansu codziennych dojazdów do pracy, szkoły i wszelkich innych.

Jest zatem wielce prawdopodobne, że skuszeni często tylko pozornie atrakcyjną ceną mieszkania, wybierając typowo poślednią, peryferyjną lokalizację, w dłuższym terminie stracimy finansowo w sposób bardzo odczuwalny. Jak temu zaradzić?

Oczywiście nie chodzi w tym przypadku o wybór lokalizacji wyłącznie około centralnych, a więc tych najbardziej wyszukanych, pożądanych i zarazem najdroższych. Zdaniem portalu RynekPierwotny.pl należy zdecydowanie celować w lokalizacje jak najlepiej skomunikowane nie tylko z centrum, ale wszelkimi innymi dzielnicami miasta. Poza tym niebagatelne znaczenie ma bezpośrednie sąsiedztwo niezbędnej infrastruktury, terenów i obiektów rekreacyjnych czy centrów handlowo-usługowych, szkół, przedszkoli itp.

Plan miejscowy

Czynnikiem bezpośrednio powiązanym z lokalizacją jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tego typu dokument – akt prawa miejscowego - jest wyznacznikiem rozwoju przestrzennego okolicy w bliższej i dalszej przyszłości. Dla nabywcy nieruchomości mieszkaniowej może więc mieć znaczenie bezcenne, informując o planowanych inwestycjach, przeznaczeniu okolicznych terenów, czy też warunkach ich zabudowy. Potencjalny nabywca mieszkania za sprawą planu miejscowego może więc dowiedzieć się, czy w przewidywalnej przyszłości nie powstanie w bezpośrednim sąsiedztwie interesującej go inwestycji deweloperskiej obwodnica drogowa bądź inna podobnie uciążliwa inwestycja, na przykład wysoki biurowiec zamykający dotychczas bardzo atrakcyjną panoramę z okien mieszkania. Skutki tego typu sytuacji miałyby oczywisty, destrukcyjny wpływ na wartość okolicznych nieruchomości.

Wszelkie informacje o tego typu zagrożeniach powinien zawierać prospekt informacyjny, obowiązkowo udostępniany przez deweloperów ich klientom. Na wszelki wypadek warto jednak poświęcić nieco czasu i skonfrontować jego treść z planem miejscowym.

Timing

Tak jak w przypadku większości inwestycji, w przypadku nieruchomości bardzo ważny jest timing, czyli jak najdogodniejszy moment zakupu. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl doskonale potwierdzają to doświadczenia nabywców mieszkań w szczytowym okresie poprzedniej prosperity z lat 2006-2008. Po dziś dzień wielu z nich nie miało by najmniejszych szans na sprzedaż nabytych wówczas nieruchomości choćby po cenie zakupu, pomimo upływu dekady i odnotowanej w tym okresie inflacji. W dalszym ciągu dość dramatyczna pozostaje sytuacja sporej grupy frankowców, których zadłużenie w złotych pomimo wieloletnich spłat hipoteki w wielu przypadkach jest wciąż znacząco wyższe od wartości nabytej nieruchomości.

Niestety obecnie sytuacja zaczyna powoli przypominać tę sprzed dokładnie dekady. Coraz częściej mówi się i pisze o nieuniknionej konieczności skokowego wręcz wzrostu cen mieszkań z pierwszej ręki już w najbliższej przyszłości. Niesie to ze sobą ponadprzeciętne ryzyko powrotu trendu nakręcania spirali wzrostu cen nowych mieszkań, a co za tym idzie prawdopodobieństwa znaczącego ich przepłacenia w następstwie nieuniknionego nadejścia przesilenia koniunktury i kolejnej fazy rynkowej korekty.

Cena a wartość lokalu

W końcu jednak najważniejsze jest samo lokum, które ma być przedmiotem transakcji. W jego przypadku należy różnicować dwa istotne pojęcia - ceny i wartości. Powinny one być jak najbardziej ze sobą skorelowane, co niestety nie zawsze jest obowiązującą normą, niosąc za sobą ryzyko przepłacenia.

Rzecz w tym, że dwa identyczne mieszkania, wycenione przez dewelopera na tym samym bądź bardzo zbliżonym poziomie mogą różnić się, i dość znacznie, swoją wartością. Najlepszy przykład to przypadek lokalu położonego od strony cichego, zielonego podwórka i identycznego, jednak wychodzącego na głośną, bardzo ruchliwą ulicę. Pierwszy z nich będzie z pewnością dysponował dla potencjalnych nabywców znacznie wyższą wartością, co powinna wyrażać także istotnie wyższa cena ofertowa.

Tymczasem choć w ofercie deweloperskiej ceny mkw. mieszkań zazwyczaj nie są identyczne, to jednak różnice nawet pomiędzy lokalami najlepiej usytuowanymi i tymi z bardziej problematyczną atrakcyjnością, są bardzo często zaledwie symboliczne. Wynika to z faktu, że koszt wybudowania lokalu przez dewelopera jest mniej więcej ten sam niezależnie od stopnia jego wartości dodanej w postaci choćby wspomnianej ekspozycji na ciche zielone podwórko. Deweloper w każdym przypadku dąży więc do maksymalizacji zysku, zakładając, że ewentualną decyzję o obniżce czy rabacie zawsze będzie można podjąć w późniejszym terminie, o ile zajdzie taka potrzeba. Tymczasem, zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, tylko w tym jednym przypadku stawka za mkw. powinna różnić się w sposób zasadniczy. Jeśli tak nie jest, rośnie ryzyko przepłacenia przez klienta nabywającego mieszkanie gorzej położone.

Aby tego uniknąć, zdaniem portalu RynekPierwotny.pl, należy starannie identyfikować czynniki determinujące wzrost bądź spadek wartości wybranego lokum. Jest to cały szereg parametrów, cech, a także elementów na które pierwszorzędny wpływ ma usytuowanie lokalu. Chodzi przede wszystkim o kondygnację, ekspozycję, panoramę z okien, czy też bezpośrednie sąsiedztwo uciążliwych punktów osiedla, a więc np. wjazdu do garażu czy śmietnika. W związku ze swym położeniem lokale mieszkalne charakteryzują się różnym stopniem doświetlenia, naturalnego docieplenia, hałasu, czy też mniej lub bardziej ciekawym widokiem z okien, a nawet jakością powietrza, co zasadniczo różnicuje ich atrakcyjność, w tym także cenową.

Poza kwestią położenia, mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej różnią się też zazwyczaj wysokością pomieszczeń, rozkładem, funkcjonalnością, czy wreszcie możliwościami aranżacji wnętrz. To wszystko w sposób zasadniczy rzutuje na wartość rynkową lokali, nie zawsze optymalnie skorelowaną z ceną ofertową.