Możliwe formy opodatkowania najmu

Najem prywatny można rozliczać za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub na zasadach ogólnych. Możliwe formy najmu w ramach działalności gospodarczej to podatek na zasadach ogólnych (18 proc. lub 32 proc. od dochodu), ryczałt lub podatek liniowy (19 proc. od dochodu, niezależnie od wysokości tego dochodu).

Nowa stawka ryczałtu od 2018

1 stycznia 2018 roku w życie weszła nowelizacja ustaw o podatkach dochodowych, która wprowadziła zmiany w obowiązujących stawkach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dotychczas wynosiła ona 8,5 proc. niezależnie od przychodów osiąganych z tytułu najmu. Obecnie stosuje się drugą 12,5-procentową stawkę - jeśli przychody przekraczają 100 000 tysięcy złotych. Kwota odnosi się do sumy przychodów osiągniętych przez podatnika za pośrednictwem najmu nieruchomości - lokalów, gruntów, mieszkań - w skali roku kalendarzowego.

Którą formę opodatkowania wybrać?

Wybór formy opodatkowania leży po stronie wynajmującego. Przed podjęciem decyzji powinien on dokładnie przeanalizować swoją sytuację, uwzględniając przy tym warunki określone w umowie najmu.

Podstawą podatku na zasadach ogólnych jest dochód, czyli różnica między przychodem z tytułu najmu a kosztami jego uzyskania. Wybór tej formy opodatkowania okaże się korzystny, gdy owe koszty są dość wysokie. Sytuacja taka będzie miała miejsce, gdy wynajmujący opłaca czynsz do spółdzielni i rachunki za media lub sfinansował remontu lokalu. Wszystkie tego typu wydatki można bowiem zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, a tym samym zminimalizować stawkę podatku. Przy dochodach nieprzekraczających 85 528 zł wyniesie ona 18 proc., przy wyższych - 32 proc..

Wybór opodatkowania na zasadach ogólnych wiąże się z koniecznością prowadzenia ewidencji kosztów ponoszonych przez wynajmującego oraz opłacania miesięcznych zaliczek w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

W przypadku rozliczania najmu ryczałtem, podstawą opodatkowania stawką 8,5 proc. lub 12,5 proc. jest suma przychodów. Przy opodatkowaniu ryczałtem płaci się podatek od całego otrzymanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania. Dlatego, mimo że stawka jest niższa, ryczałt niekiedy okazuje się mniej opłacalny niż opodatkowanie na zasadach ogólnych. Będzie jednak dobrym wyjściem w sytuacji, gdy najem nie generuje wysokich kosztów, np. dotyczących utrzymania lokalu czy spłacania kredytu na jego poczet. Podatnik wybierający opodatkowanie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego zostaje zwolniony z obowiązku prowadzenia dokumentacji kosztów związanych z najmem. Ryczał oblicza samodzielnie i wpłaca co miesiąc (lub co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca.

Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania

Formalny wybór formy opodatkowania najmu prywatnego odbywa się za pośrednictwem złożenia oświadczenia do naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. Ma to miejsce raz w roku, najczęściej do 20 stycznia. Działanie to jest konieczne, jeśli wynajmujący chciałby opłacać podatek liniowy czy ryczałt ewidencjonowany. Brak deklaracji o wyborze powyższych form spowoduje, że wynajmujący będzie automatycznie zmuszony do opodatkowania na zasadach ogólnych.

Działalność gospodarcza - podatek liniowy

Przedsiębiorcy prowadzący najem, np. wynajmujący pokoje w ramach działalności hotelarskiej, mogą zdecydować się na opodatkowanie podatkiem liniowym z niezmienną stawką 19 proc. Jego podstawą jest przychód pomniejszany o koszty jego uzyskania.